上海市嘉定区人民法院

民事判决书

（2009）嘉民三（民）初字第X号

原告上海某某商业经营管理有限公司。

法定代表人沈某某，总经理。

委托代理人仇某某，上海市大众（略）事务所（略）。

委托代理人张某某，上海市大众（略）事务所（略）。

被告上海某某设计有限公司。

法定代表人任某某。

原告上海某某商业经营管理有限公司与被告上海某某设计有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2009年2月27日向本院提起诉讼。本院经审查后于当日立案受理，依法组成合议庭，于2009年8月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张某某到庭参加诉讼，被告上海某某设计有限公司经本院合法传唤，无正当理由而未到庭。本案现已审理终结。

原告诉称，2006年11月13日，原、被告签订《厂房租赁协议》，约定由被告向原告承租位于嘉定区X镇X路xx号的部分厂房，租赁期限5年，房租每月8000元，租赁场地范围内发生的水电费及其他相关费用由被告承担。协议并对有关违约责任某了约定。协议签订后，原告即按被告要求交付厂房。2008年5月20日，因政策原因，双方协商变更了租赁地点。因被告自2008年7月起不缴纳水电费用，导致相关部门向原告催要，原告因此为被告代缴了拖欠的水电费。但原告多次向被告催讨无果。2008年9月，被告突然单方面提出解除租赁协议。为此，原告即委托（略）致函被告，要求其支付水电费。但被告在2009年春节后突然不辞而别，将厂房内的设施清除一空，提前退租。原告为此虽即与被告联系，但未得到被告回复。鉴于被告不支付水电费已经构成违约，且又单方面提前退租，给原告造成巨大损失。故原告提起诉讼，要求解除双方间的租赁协议；并要求被告支付2009年1月15日至同年2月15日期间的租金8000元；2008年7月至2009年1月期间的水电费5594.68元及逾期支付水电费的违约金1800元；提前解除协议的违约金x元；赔偿因提前解除协议造成原告的损失9800元。但同意扣除被告原支付的押金8000元。

被告未作答辩。

经审理查明，原、被告于2006年11月13日签订《厂房租赁协议》一份，由原告将位于本区X镇X路xx号、实际使用面积为750平方米的厂房出租给被告。协议约定，租赁期限为5年，自2006年11月13日起至2011年11月12日止；租金为每月8000元，年租金为x元，被告应按先付后用和每6个月为一期，于每期房租期满前5个工作日内支付；被告并应在合同签订时向原告支付履约保证金8000元，由原告在合同到期时无息退还被告；若被告逾期支付租金，每逾期一天，应支付滞纳金1000元，逾期10天不支付租金的，原告有权单方面解除合同并没收被告交付的履约保证金；租赁期间，租赁范围内发生的水电费由被告承担；若被告擅自中途退租的，原告除没收被告所付履约保证金外，并有权要求被告支付违约金2万元。合同并对其他相关事项作了约定。签约后，原告依约将租赁房屋交付被告使用，被告亦依约向原告支付了保证金8000元。2006年11月24日，原、被告又签署水、电等交接付费备忘录，明确被告租赁区域需安装独立的分水、电表，被告应按分水、电表的读数和相应单价向原告支付水电费；分水、电表的读数由双方同时派人到场抄录并确认；被告应在每月5日前，向原告支付水电费；如被告未按时缴纳水电费，每迟交一天支付100元滞纳金。合同履行中，因原告需对被告承租区域进行翻建、改建，从而需变更被告的租赁区域。为此，双方于2008年5月20日又签署备忘录，明确被告租赁区域变更为同门牌号房屋的二楼、建筑面积为750平方米的全新厂房，原租赁协议约定的其他条件保持不变，原告因此同意免除被告一个月的租金作为补偿。在租赁区域变更后，被告于同年9月22日就是否提前终止租赁关系与原告协商，但双方未能达成一致意见。此后，因原告认为被告自2008年7月起拖欠水电费，遂于同年12月18日、25日分别致函被告，要求被告履行付款义务。但被告并未按原告要求履行义务，而是于2009年2月12日前就搬离了租赁房屋。为此，原告申请公证部门对被告搬离后的房屋状况进行公证。公证部门于2009年2月16日作出公证书后，原告遂诉讼来院。

另查明，原告出租给被告的房屋系其向案外人承租，案外人同意原告在租赁期间进行转租。该房屋门牌号经公安机关统一编定后，由原江桥镇X路xx号变更为华江路Xxx弄Xx号。

再查明，原告同意免除被告一个月租金作为被告已经支付的情况下，被告实际向原告付清了2009年1月15日之前的租金。

诉讼中，原告表示其原要求被告赔偿损失9800元的诉讼请求予以放弃，并明确合同解除时间以公证书作出时间为准。同时，原告为证明被告拖欠的水电费金额，在庭审中提供了一些其单方制作的计算清单和未加盖任某单位印章的收据，并在庭后提供了租赁房屋所在地村民委员会的证明，但未能提供被告租赁区域安装的分水、电表在其主张时段起止时读数的相应证据。

上述事实，有厂房租赁协议、备忘录、公证书、房屋及场地出租合同、公安机关证明、清单、收据、村委会证明以及当事人陈述等证据为证，本院依法予以认定。

本院认为，原、被告间租赁协议系双方真实意思表示，合法有效。双方均应按照协议履行各自的义务。被告虽在合同履行中就是否提前终止租赁关系与原告协商，但在双方未达成一致意见的情况下，其即自行搬离租赁场所，并不再履行合同约定的付款义务，系明示毁约行为，应承担相应的民事责任。原告有权接受或拒绝，如接受则发生合同解除的效力，如拒绝则合同对双方继续有效。现原告起诉要求解除双方租赁合同关系并要求被告承担违约责任某行为，表明其对被告的明示毁约予以接受。因此，双方间的租赁合同关系应自原告起诉之日起解除。合同解除后，原告有权按照合同约定要求被告支付合同解除前欠付的租金和其他相关费用，并有权要求被告支付合同提前解除的违约金。根据被告实际支付租金情况、合同被确认解除的时间和合同对租金及违约金数额的约定，原告要求被告支付一个月的租金8000元和合同提前解除违约金x元，并无不当，本院予以确定。根据合同规定，被告确应承担其在租赁期间产生的水电费用，并应于每月5日前根据双方确认的抄表读数进行支付。现原告就水电费问题提供的仅是其单方制作的一些清单、收据以及案外人的证明，并不符合双方就水电费金额如何确定的约定，不能证明原告主张相应时段被告实际发生的水电费金额。原告就此应承担举证不能的法律后果，其要求被告支付水电费5594.68元及相应的逾期支付违约金1800元的诉讼请求，本院均难以支持。诉讼中，原告表示放弃要求被告赔偿损失的诉讼请求，并同意将被告原支付的押金8000元在被告应承担的金额中予以抵扣，是其对自己权利的处分，于法不悖，应予照准。被告经本院合法传唤，无正当理由而未到庭，系无视法律的行为，表明其自动放弃了诉讼中可享有的答辩、质证等权利，应承担由此而引起的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

一、确认原告上海某某商业经营管理有限公司与被告上海某某设计有限公司之间的厂房租赁协议自2009年2月27日起解除；

二、被告上海某某设计有限公司应支付原告上海某某商业经营管理有限公司2009年1月16日至同年2月15日的租金8000元、合同提前解除违约金x元，扣除其原支付原告的押金8000元，被告尚应再支付原告x元。该款，被告应于本判决生效之日起十日内给付原告；

三、原告上海某某商业经营管理有限公司要求被告上海某某设计有限公司支付水电费5594.68元及逾期支付水电费的违约金1800元的诉讼请求，不予支持。

如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费729.87元，财产保全申请费391.95元，合计诉讼费1121.82元，由原告负担521.82元、被告负担600元。被告所负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长秦忠

审判员赵永兴

代理审判员杨洁

二○○九年九月十五日

书记员于吉鸿

审判长秦忠

审判员赵永兴

代理审判员杨洁

书记员于吉鸿