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A公司、B公司诉严某房屋租赁合同纠纷一案
当事人:   法官:   文号:上海市杨浦区人民法院

原告(反诉被告)上海A国际企业(集团)有限公司。

法定代表人奚某,公司董事长。

原告(反诉被告)上海B实业公司。

法定代表人施某,该公司总经理。

两原告(反诉被告)委托代理人袁某,上海某公司职员。

被告(反诉原告)严某。

委托代理人柏某,上海市某(略)事务所(略)。

委托代理人王某。

原告上海A国际企业(集团)有限公司(以下简称A公司)、原告上海B实业公司(以下简称B公司)诉被告严某房屋租赁合同纠纷一案及严某反诉A公司、B公司房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序,由代理审判员黄某独任审判。被告严某在提交答辩状期间对本案管辖权提出异议,本院于2007年6月22日裁定驳回其对本案管辖权提出的异议。严某不服裁定,提起上诉。2007年8月14日,上海市第二中级人民法院作出终审裁定:驳回上诉,维持原裁定。本案转为普通程序后,依法组成合议庭,于2008年5月8日及同年6月3日公开开庭进行了审理。原告A公司、B公司的委托代理人袁某,被告严某及其委托代理人柏某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告(反诉被告)A公司、B公司诉称:2004年2月,被告与原告签订《房屋租赁合同》一份,约定被告租赁齐齐哈尔路某号-2-4街面房二间,租期8年。现出租房因故将拆除,租赁合同无法继续履行。为此,原告于2007年3月13日函告被告解除租赁合同,原告愿给予被告合理经济补偿(参照相邻租赁户的补偿标准,按每平方米48.20元,乘以租赁房屋面积130平方米再乘以未到租赁期间),但被告借故拒绝协商。故诉至法院,请求判令解除原、被告双方于2004年2月签订的《房屋租赁合同》;判令被告迁出上海市杨浦区X路某号-2-4租赁房。

被告(反诉原告)严某辩称并反诉称:被告在租用原告房屋期间,按约支付租金。现原告将租赁房屋范围内的土地使用权转让,事先未通知被告。被告当时变卖了三套住房后,将全部房款224,000元投资到租赁房屋用于装潢、经营。由于老店在拆迁,下水道及污水管道被堵塞无法经营,在此情况下被告三个家庭为了生存,故另觅新址开店。新店租金与原饭店的租金差价每年达到120,000元。重新开店的租金五年损失680,000元。由于原告无诚意解决问题,老店的设备无法搬迁,只得对新店一切重新来过,新店开张所需的装潢费用共花费了七十多万元,且与老店的使用面积对比,老店一楼营业面积一百二十多平方米,可供十五桌共同就餐,而新店一楼营业面积三十八平方米,只能摆两桌。整个营业可供桌面也存在差距,新老店包房相同共五间,而老店大堂可供28桌,新店大堂可供25桌。齐齐哈尔路是单行道,造成了顾客的流失及营收上的减少,造成被告饭店营业额的巨大差额。老饭店开张之时,为了优化环境而申请安装煤气一次用去120,000元;原告对饭店所在地区进行拆迁以来,为了达到让饭店搬迁的目的,采取了不正当的手段阻挠饭店的正常营业,特别是从2006年第四季度变本加厉,使饭店的下水道与污水管全部堵塞,致使饭店不能营业至今,造成饭店停业的损失。原告承认此房在未租赁给被告时此处是一条冷清而偏僻的马路,经被告多年的辛勤经营,树立了品牌效应。综上,原告因动迁违约,应按动拆迁补偿安置的标准赔偿被告损失,包括合同不履行后五年多可以获得的利益。故请求判令反诉被告继续履行合同,停止侵权;赔偿因反诉被告单方违约造成的经济损失不低于3,000,000元。

原告(反诉被告)A公司、B公司辩称:由于租赁房屋占用的土地已出售给政府,无法继续履行租赁合同,故不同意继续履行租赁合同,关于经济损失的赔偿由法院依法处理。

经审理查明:被告严某于2001年4月1日起租赁使用上海市杨浦区X路某号-2-4街面房二间,建筑面积约130平方米。2004年2月,乙方被告与甲方上海C纺织服装公司(以下简称C公司)签订《房屋租赁协议》一份,该协议第一条约定,甲方向乙方提供上述房屋,做乙方餐饮经营场所使用期限为八年,自2004年4月1日开始;第二条约定,房屋月租金为3500元、年租金42,000元,采用一年一付,先付后用的方式,逾期不付甲方有权终止合同,收回房屋使用权;第四条约定,乙方可对承租房屋进行装修,房屋的装修与维护所用的费用由乙方自理,人为损坏房屋结构由乙方负责赔偿,如要改变房屋内结构,须由甲方同意下方可执行;第五条约定,在乙方租赁期内(八年)甲方如无故收回房屋,甲方应给予违约补偿,如乙方无故违约,同样赔偿甲方。协议签订后,C公司交付了房屋,被告按约支付租金。C公司于2006年11月15日经上海市工商行政管理局杨浦分局核准注销,其注销后的债权债务等事宜,概由原告B公司担保。齐齐哈尔路某号房屋权利人为上海第十五棉纺织厂,该厂于2002年4月18日经上海市工商行政管理局杨浦分局核准注销,其全部资产、债权债务等由原告A公司承担。

2006年10月30日,乙方被告与甲方上海D科技发展有限公司签订《房屋租赁合同》一份,约定:乙方租赁甲方在本市X路某号X号楼X室的房屋,建筑面积300平方米,月租金x元,租金每年递增3%,租期自2006年11月1日至2009年12月31日。

另查明:2005年7月15日,甲方上海市杨浦区土地发展中心(以下简称土发中心)与乙方上海纺织控股(集团)公司、上海纺织(集团)有限公司签订《上海市杨浦区工业系统国有土地使用权收购合同》一份,约定:甲方以123,520,000元向乙方收购现由A公司使用的、位于杨浦区X街道59街坊1丘土地,上述款项为政府收回上述土地使用权、乙方厂房腾空、设备搬迁、人员安置等动迁补偿费;甲方在全额付清补偿费后,该地块房地产权属归甲方所有。2007年3月13日,B公司向被告发出函一份,内容为:被告与C公司于2004年3月签订的《房屋租赁合同》,因客观情况发生变化,我公司无法继续履行合同。故我公司表示提前解除与你的租赁合同,给予你适当经济补偿。被告表示未收到该函。2007年4月4日,被告向B公司汇款42,000元,作为2007年4月1日至2008年3月31日的租金。B公司未按时领取该款而遭退回。因被告未迁出租赁地,原告于2007年6月1日诉至本院,作如上诉请。

本院认为,原C公司与被告严某签订的《房屋租赁协议》,系双方真实意思表示,合法有效。由于租赁房屋附着的土地使用权被土发中心收购,致使该租赁协议客观上已无法继续履行,故原告要求解除上述协议,被告应迁出租赁房屋的诉讼请求,予以支持;被告要求继续履行租赁协议,停止侵权的诉讼请求,不予支持。原告B公司作为原C公司的债务承受人,应向被告赔偿因提前解除租赁协议而造成被告的搬迁、另觅房屋租金差价、停业等损失。B公司于2007年3月13日通知被告要求解除上述协议,且于次月拒收被告交付的租金,违约损失应自2007年4月1日起计算。关于损失的计算,由于上述协议未约定违约损失的赔偿方式,本院根据上述确定的违约日、剩余的租期、被告租赁房屋的面积、被告停业等因素,并参照原告与该地块其他租赁户达成的赔偿金额,酌定B公司应赔偿被告损失420,000元。原告A公司不是租赁协议的当事人,故被告要求A公司共同承担赔偿损失的请求,不予支持。

关于本案的赔偿是否应适用上海市拆迁安置规定的问题:土发中心收购土地使用权,其安置对象是该土地附着的建筑物所有权人,被告只是在租赁的房屋上添附了装修装饰的内容,房屋的所有权人并没有改变,被告不属于被安置的对象。被告是因原告所在土地被收购,出现必须解除租赁合同的情形,由此遭受损失,因此本案系租赁合同纠纷。被告主张应适用上海市拆迁安置的规定补偿其损失,没有事实依据。被告要求两原告应按变卖三套房屋房款及增值后房款赔偿损失,要求赔偿新租赁房屋装修费、原租赁房屋的无形资产损失费、安装煤气表费等的主张,缺乏依据,不予支持。被告于2007年4月向B公司所汇的租金,因该公司拒收遭退,该款由被告自行领取。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十条第(一)项之规定,判决如下:

一、原上海C纺织服装公司与被告(反诉原告)严某于2004年2月签订的《房屋租赁协议》予以解除;

二、被告(反诉原告)严某应于本判决生效之日起十日内迁出、腾空,并向原告(反诉被告)上海B实业公司退还上海市杨浦区X路某号-2-4街面房;

三、原告(反诉被告)上海B实业公司应于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)严某经济损失人民币420,000元;

四、被告(反诉原告)严某的其余诉讼请求,不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。

本案本诉受理费人民币80元,由原告(反诉被告)上海A国际企业(集团)有限公司、原告(反诉被告)上海B实业公司负担;本案反诉受理费人民币30,800元,减半收取人民币15,400元,由原告(反诉被告)上海B实业公司负担人民币2156元,被告(反诉原告)严某负担人民币13,244元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长王某琴

审判员黄某

代理审判员朱萍

书记员沈佳越

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