原告罗某某

委托代理人熊思，上海恒杰（略）事务所（略）。

被告周某某

被告胡某

两被告共同委托代理人胡某敏，上海市卢湾区某法律服务所法律工作者。

第三人上海某房地产咨询有限公司

法定代表人曹某，总经理。

委托代理人桂绮，上海众华（略）事务所（略）。

委托代理人陆军，上海众华（略）事务所（略）。

原告罗某某与被告周某某、胡某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年7月7日受理后,于2010年8月5日通知上海某房地产咨询有限公司为第三人参加诉讼。本案依法由代理审判员张宁独任审判,公开开庭进行了审理。原告罗某某的委托代理人熊思、被告周某某、胡某的委托代理人胡某敏、第三人上海某房地产咨询有限公司的委托代理人桂绮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告罗某某诉称，2009年2月两被告共同委托代理人吴某对本市X路X弄X号X室房屋进行出租和管理。后原告与吴某签订租赁合同，租期三年，月租金为人民币4500元（以下币种均为人民币）被告同意原告分租或转租以分摊租金。原告花费四万余元对房屋进行装修，将客厅分成两间出租，分摊房租。但合同履行一年多后，被告代理人吴某告知原告要求增加房租，否则将堵门、停水、停电，逼原告退租。原告不同意增加租金，被告于2010年4月到6月间七次关停水、停电，第三人堵门锁六次。原告只能请锁匠开锁换锁，请物业开通水、电，与原告合租的租客纷纷提前退租，原告起诉后系争房屋无人居住。起诉前，原告本人、证人刘某夫妻、龚某某、案外人王某某居住系争房屋，原告不认识章某，章某也从未居住系争房屋。原告认为，被告侵犯原告租赁权，构成违约，故起诉要求被告停止断水、断电和堵门锁的侵权行为，诚信履行租赁合同；被告赔偿原告修门、开锁、换锁费用1500元；被告赔偿原告违约金4500元；被告免除原告2010年4月到7月的租金x元。

原告罗某某提供以下证据：

1、房地产登记信息，证明系争房屋权利人为被告；

2、租务管理协议书及租赁合同，证明原告与被告授权的第三人签订租赁合同，有合法的租赁使用权；

3、开锁换锁的证明，证明被告封锁，原告请人开锁；

4、照片4张，证明房门被硅胶封死，门锁被破坏；

5、吴某与案外人签订的租务管理服务协议书及与原告的协议书，证明因第三人未将房屋真实的使用情况告知出租人，原告与第三人曾发生与本案类似纠纷，出租人提出异议后，第三人赔偿原告后解除了合同；

6、证人龚某某、刘某某证言，证明系争房屋发生停水、停电和堵门情况。

经庭审质证，被告对原告提供的证据1和证据2租务管理协议书的真实性没有异议，对证据2租赁合同、证据3、4、6的真实性有异议，对证据5认为与本案无关，认为原告与第三人签订租赁合同时第三人尚未取得被告授权，租赁合同无效；原告不能证明存在门锁损坏、堵门、停水、停电的事实和被告实施上述侵权行为，证人证言与原告陈述的事实不符，两证人的陈述相互矛盾。第三人对原告提供的证据1、2、5的真实性没有异议，对证据3、4的真实性不清楚，对证据6的真实性有异议，对证据5认为与本案无关，认为第三人员工吴某为了尽快促成业务，与原告签订了允许原告转租的租赁合同，且未告知被告原告可能转租，交给被告一份吴某代原告签名的原告无转租权的租赁合同，证人龚某某的证言较刘某可信，系争房屋存在改变房屋结构的群租事实，龚某某一直通过网上转帐给付原告租金，原告现要求免除房租属不当得利。

被告周某某、胡某辩称，原告提供的租赁合同与被告持有的合同不符，在租务管理协议生效前第三人与原告签订的租赁协议无效。被告未实施停水、停电、封门、堵锁等行为，原告提供的证据不能证明是被告所为。就系争房屋使用情况，原告陈述与其证人陈述不符，章某和龚某某至今仍居住在系争房屋内，刘某陈述其于2010年8月5、6日才搬离系争房屋。原告自2010年4月至今未支付房租，却用系争房屋盈利，向租客收取租金，属于不当得利。原告诉请没有事实和法律依据，被告不同意原告全部诉请，并将另案起诉原告和第三人。

被告周某某、胡某提供以下证据：

1、租务管理服务协议书，证明第三人的委托代理权限；

2、租赁合同，证明合同载明不允许转租或者分租，与原告提供的x号租赁合同不符；

3、违约行为整改通知书，证明原告在厨房间搭起床铺出租，违法将系争房屋变成群租房性质；

4、第三人员工吴某2010年1月15日的短消息，证明有关部门因为原告群租发出整改通知书，第三人承认是自己同意原告转租，表示立即整改；

5、承租人章某的承诺书，证明2010年6月10日房屋使用人章某承诺迁出房屋，但是房屋至今仍在继续使用。

经庭审质证，原告对被告提供的证据1、4、5的真实性没有异议，认为证据2系第三人伪造原告签名，证据3未收到过，原告将房屋分割出租系经第三人授权，并非违法行为，群租也不是物业公司能够定性，证据4、5与本案无关。第三人对原告提供的证据1、3、4、5的真实性没有异议，对证据2认为第三人章是真实的，承租人罗某某的签名系第三人员工代签，第三人确实向被告隐瞒了原告要转租房屋的情况，证据5是在居委会主持下形成的，当时章某承诺2010年7月10日前搬走，原告明确表示由章某代理。

第三人上海某房地产咨询有限公司述称，关于断水、断电、堵门，原告没有证据证明是被告或者第三人的行为，第三人在租赁过程中隐瞒被告而同意原告转租确有过错，但现在原告改变房屋使用结构群租他人，也已经违反了与第三人的约定。第三人从未要求提高房租。章某和证人龚某某现仍居住在系争房屋内。原告诉请没有法律和事实依据，同意被告的答辩意见。

第三人提供2010年6月10日物业、居委、房管部门召集原、被告、第三人就群租情况进行洽谈形成的会议纪要，证明原告承认改变房屋结构和用途群租，房屋实际使用人章某在会后承诺会于7月10日迁出。

经庭审质证，原告对第三人提供的证据的真实性不予认可，其未在会议纪要上签字。被告认可第三人提供的证据的真实性，认为该会议纪要与被告提供的证据5可相互印证。

本院经审理查明，本市X路X弄X号X室房屋由被告胡某、周某某和案外人周某某共同共有，两被告为夫妻关系。

2009年2月10日，第三人上海某房地产咨询有限公司作为居间方，由吴某经办，并代理周某某与原告罗某某签订租赁合同，约定原告承租被告所有的系争房屋，租期自2009年4月1日至2012年3月31日。合同条款4.1月租金为4500元；4.2租金按三个月为一期支付，第一期租金于2009年4月1日前付清，以后每期租金于每季度的1日前缴纳，先付后住；4.3如原告逾期支付任何一期租金超过十天，则每逾期一天以月租金的0.5％支付滞纳金，如逾期支付任何一期租金超过十五天，则视为原告自动退租，构成根本性违约，被告有权收回房屋，追究原告违约责任；5.1为确保房屋及其附属设施之安全与完好及租赁期内相关费用之如期结算，原告同意于2009年4月1日前支付被告保证金4500元；7.2原告经被告同意，可在房屋内添置设备，租赁期满后，原告将添置的设备搬走并保证不影响房屋的完好及正常使用；7.4原告应按本合同规定合法使用该房屋，不得擅自改变使用性质，不得擅自改变房屋外部或内部结构，不得在该房屋内存放危险物品，否则如该房屋及附属设施因此受损，原告应承担全部责任；10.1任何一方在未征得对方谅解的情况下不履行本合同规定条款，导致本合同中途中止，则视为该方违约，双方同意违约金为4500元整，若违约金不足弥补无过错方之损失，则违约方还需就不足部分支付赔偿金；附加条款1、首期支付三个月，其中一个月为押金；2、被告同意原告分割出租，但不能从事或经营任何违法乱纪；3、如发生不可抗力事件而使合同终止，双方任一方不属违约行为，可解除合约。其中，合同条款7.3“未经甲方同意，原告不得将承租的房屋转租或分租”被删除。

2009年2月28日，第三人上海某房地产咨询有限公司与被告胡某签订租务管理服务协议书，约定被告委托第三人将系争房屋代为出租、管理，第三人义务包括：代为出租/管理系争房屋，代为签订租赁合同；代收租金；代缴物业管理费及税金；管理承租人规范其正常使用系争房屋；代为处理退租事宜等。

2009年2月，第三人上海某房地产咨询有限公司作为居间方，由吴某为经办人，吴某代出租人即被告胡某和承租人罗某某签名，将一份编号为x号租赁合同和章某的身份证复印件交给被告胡某，该合同承租人签名“罗某某”系吴某代签，该合同7.3条“未经甲方同意，原告不得将承租的房屋转租或分租”未被删除，附加条款1、首期租金支付三个月即两个月租金、一个月押金，次季度开始为三个月支付一次，由居间方代为收取，并于每季度1日前汇入被告指定银行账户，如有手续费，由被告承担；2、如发现原告从事或经营色情赌博等违法乱纪行为，合同立即终止，被告有权终止合约收回房屋，并有权扣除押金；3、除两位即将入住者外，不得有第三人入住（除家属不算）。庭审中，第三人确认其确实向被告隐瞒了原告要转租房屋的情况，两位入住者为原告和章某。

2010年1月12日，系争房屋所在小区的物业管理企业发出《违约行为整改通知书》，内容如下：“系争房屋业主/使用人：经查，你在物业使用/装饰装修过程中有下列行为：你在房屋租赁中违反了上海市物业管理及相关政策法规第5章第39条擅自改变物业使用性质……造成了群租房性质，而且在厨房间也搭起床铺出租，造成了不可预测的后果。上述行为违反了《业主临时公约》/《业主公约》的规定，现根据《上海市住宅物业管理规定》第二十九条的规定，请你立即停止上述违约行为，并予整改。接到本通知书后7天内通知二房东必须整改。”

2010年1月15日，第三人上海某房地产咨询有限公司员工吴某向被告胡某发短信，确认其已得知租客将房子分成六间转租给别人，现已联系好租客整改，整改好后会拍好照片给被告看，直到被告满意，另外其会与公司一起写承诺书给被告，保证整改到被告满意。

2010年6月10日，为处理系争房屋群租事宜，物业、居委、房管部门召集房客章某、被告周某某、第三人进行洽谈，并形成会议纪要。同日，章某向被告出具承诺书，承诺2010年7月10日之前搬出房屋，固体物品拆除，水、电费结清，押金归还，押金4500元整。

庭审中，原告方证人龚某某和刘某出庭。龚某某陈述，系争房屋现在结构为三个房间、两个厅改成了房间、厨房改成了房间、卫生间保留；今年4、5月份，其遇到过两次停水、停电、堵门，第二次曾经警察处理，其和刘某现仍居住在系争房屋内，是证人刘某介绍居住的，起初两人居住一间，每月各付六七百元，后龚某某和刘某分别居住一间，龚某某每月通过网上转帐支付章某1200元至今，刘某每月支付1000元，章某不在系争房屋内居住。刘某陈述，其于2009年7月份至2009年8月初居住系争房屋，2010年2月前其与龚某某居住一间，房租含水电费大约1200元，后刘某夫妻居住一间，房租800元，龚某某与王某某居住一间，厨房间有一人居住，刘某现已搬出；是原告出面与人签订合同，刘某、龚某某、原告及其朋友四人居住；刘某遇到封胶水堵门一次、堵锁眼一次、断水两次、断电一次，听保安说过一次是房东让其停水、停电的；2010年2月10日系争房屋被堵锁，一周某刘某休完年假回沪，房门敞开，其不用钥匙即进入房屋；3月中旬，系争房屋房门被堵、停水、停电，警察在场；原告直接上门收取租金，刘某每月直接支付现金1000元（包含水、电费）至今年4月份，龚某某将租金交给刘某，由刘某一起支付给原告。

本院认为，被告辩称第三人在未取得被告授权的情况下与原告签订的x号租赁合同无效，本院认为，虽然第三人于2009年2月10日与原告签订x号租赁合同时尚未取得被告授权，但是2009年2月28日被告将代为出租的权利授予第三人，根据法律规定，x号租赁合同因第三人取得代理权而发生效力，因此，本院对被告的辩称不予采纳。但是民事活动必须遵守法律、法规和国家有关政策，尊重社会公益，原告将承租房屋分割转租，构成了群租房性质，违反了相应的法律法规，危及住宅物业的安全，损害了产权人和小区其他业主的利益。根据法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告诉称被告于2010年4月至6月间七次关停水、停电及第三人堵门锁六次，7月7日原告起诉后系争房屋无人居住，被告予以否认，原告方两证人陈述相互矛盾，亦与原告陈述不符，原告提供的证据不足以证明其主张，因此原告要求被告诚信履行租赁合同、停止断水、断电、堵门锁的侵权行为、赔偿原告修门、开锁、换锁费用1500元和违约金4500元、免除原告2010年4月至7月的租金x元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条、第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、原告罗某某要求被告胡某、周某某诚信履行租赁合同、停止断水、断电、堵门锁的侵权行为的诉讼请求，不予支持；

二、原告罗某某要求被告胡某、周某某赔偿修门、开锁、换锁费用人民币1500元的诉讼请求，不予支持；

三、原告罗某某要求被告胡某、周某某赔偿违约金人民币4500元的诉讼请求，不予支持；

四、原告罗某某要求被告胡某、周某某免除2010年4月至7月的租金人民币x元的诉讼请求，不予支持。

案件受理费人民币287.50元（原告罗某某已预缴），本案适用简易程序，减半收取，计人民币143.75元，由原告罗某某负担。

如不服本判决，原告罗某某可在判决书送达之日起十五日内，被告胡某、周某某可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员张宁

书记员周某