原告汝阳县X乡X村民委员会。
法定代表人远某某，村委主任。
委托代理人杜建斌，汝阳县X镇法律服务所法律工作者，特别授权。
被告常某某，男，X年X月X日生。
委托代理人姚合兴，汝阳县148法律服务所法律工作者，一般代理。
原告汝阳县X乡X村民委员会（以下简称刘店村委）与被告常某某租赁合同纠纷一案，原告于2010年7月2日诉至本院，本院受理后，直接向被告送达了应诉手续及开庭传票，依法组成合议庭，于2010年8月6日公开开庭对本案进行了审理。原告刘店村委法定代表人远某某，委托代理人杜建斌，被告常某某及其委托代理人姚合兴等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘店村委诉称，原告原有村面粉厂一处，占地面积为3亩，房屋11间，其中8间厂房为砖墙、钢梁、红机瓦顶结构，另3间为土木结构。2004年上半年，被告占用面粉厂宅院至今，被告在占用期间，将8间厂房予以毁损，现只剩下墙体，其钢梁和其他物品不知被告如何处理了。更为严重的是，被告在占用期间，将集体土地卖给其他村民，以获不当利益。被告的行为，使集体利益遭到严重损害，在当地群众中造成极坏影响，请求依法判令被告限期交出占用原告的集体面粉厂的宅院，将毁损原告面粉厂的8间厂房恢复原状。
被告常某涛辩称，被告占用面粉厂有合同依据，现租赁合同不到期，原告刘店村委要求被告退出面粉厂的诉求不能成立。原告主张被告故意将租赁房屋损毁与事实不符。早在2004年9月6日，原告刘店村委就给被告之父下通知，告诉被告面粉厂的房屋年限较长，已成危房，近年来雨水较多，随时有倒塌的可能，要求被告立即从危房中搬出。2004年，原告的面粉厂就是危房，2005年4月30日原告竟敢将危房租赁给被告，并且一次性收取60年的租金，6年前的危房在6年后倒塌是正常某象。被告占用使用租赁物为自己创收益，没有毁损的动机，与情理不符。将危房恢复原状的责任，在原告方。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时，可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担，因维修租赁物影响承租人使用的，应减少租金或者延长租期。由此可见，法律规定，维修恢复原状的义务在原告而不在被告。另双方租赁合同第七条明文规定，房屋修复费用乙方（被告）负责，如有乙方纠纷则由甲方（原告）负责，该约定与法律规定不一致，应以法律为准。原告主张被告将集体土地卖给他人从中牟利的事实也不属实，原告于2010年4月2日下通知，张贴公告，要求收回面粉厂，属违约行为，依双方租赁合同约定，应承担违约金2万元。双方租赁合同期限为60年，若原告嫌期限过长，可以按20年计算，原告应返还被告40年的租金2万元。
本院依据当事人诉辩意见，归纳本案争执焦点为：1、被告常某某占有村面粉厂有无合法依据；2、原告刘店村委主张被告常某某故意毁损村面粉厂房屋，出卖面粉厂土地的事实是否存在，如果存在，被告常某某应承担什么责任。
关于焦点一，被告常某某举证有：第一组，1、2005年4月30日刘店村委与常某某签订的房屋租赁合同书一份，2、同日，刘店村委收取租金3万元的收据一张。拟证明被告占据村面粉厂有合同依据。原告刘店村委质证认为1、依协议内容被告租赁的是面粉厂11间房屋，不包括其他土地。2、该租赁协议违反民主议定原则，违反《中华人民共和国村X组织法》第19条规定，合同无效。3、该协议违反法律规定的租赁合同租期不得超过20年的规定，约定的期限为60年。4、原告没有收到该3万元租金，村委账目没有显示，对被告上述证据不予认可。被告常某某认为，本案为侵权之诉而非确认之诉，如果认为租赁协议无效，撤销权行使应在1年内主张，即2006年4月30日前请求撤销，超过一年，法律不保护。第二组，1、2002年4月1日，刘店村委与霍XX签订的面粉厂租赁协议一份。显示租期为2002年4月1日至2005年4月1日。2、租金收据两张，显示每年租金500元，后来双方签订的租赁合同延续了以前的租赁价格。原告质证认为，霍XX与村委之间租赁合同为三年，每年500元，被告与村委租赁合同为60年期，每年500元租金显然太低。第三组，2010年7月24日被告代理人询问徐X、张XX、曹XX笔录各一份，拟证明上任村委在与被告签订租赁合同时经过村委会议同意。原告刘店村委认为，上述三个被调查人应当出庭而未出庭作证，证言不应被采信；三份笔录中，徐X是订立合同的当事人，张XX、曹XX的证言并未说明当初村委开过会，张XX也不是村干部，是村委雇佣人员。
关于焦点二原告刘店村委举证有：1、该面粉厂土地使用证一份。2、2010年4月14日汝阳县委、政府汝信访立字（2010）X号“关于刘XX来访反映问题的交办函”，及2010年4月13日刘店乡党委书记批示的信访案件转办通知单。3、《关于刘店村刘XX等人反映问题的调查处理报告》。4、刘店乡政府“刘XX反映问题”调查组调查常X、智XX、常某某笔录。5、刘店村X个村X组长联合出具的要求收回村面粉厂的意见。6、反映村面粉厂现状照片12张。拟证明，双方争议的面粉厂属原告村委所有，被告常某某将面粉厂土地转卖他人，并收取了现金；面粉厂房屋11间，其中8间已毁损，刘店村X村委收回面粉厂。被告质证认为，对照片无异议，但被告并未毁损房屋，原告混淆了租赁与买卖的概念，双方合同并未约定不得转租，上述证据均不能证明被告将土地出卖，被告常某某举证有：第一组，1、2004年9月，原告刘店村委下发给被告的危房通知书。2、2010年4月6日原告下发给被告的通知一份。3、刘店村委公告一份，拟证明的主要内容为：2004年9月，村委告知被告房屋为危房，要求被告搬出，2010年4月1日，村委通知被告，因被告违约，要求收回面粉厂，中止承包协议，限期让被告搬出，并将面粉厂房屋恢复原状，交回集体。以此说明原告刘店村委先违约，提前解除合同。原告刘店村委认为危房通知书中的危房所指系面粉厂门口的三间瓦房；对解除合同通知，公告无异议，认为双方租赁合同第九条规定，在一定情况下甲方（村委）可以收回土地使用权，现房屋倒塌，被告私自转租土地，导致群众上访，因此，原告有权收回面粉厂。被告举证第二组，证人李XX出庭证词。原告刘店村委认为，证人李XX证言与刘店乡X组询问的笔录互相矛盾，其证言不实。原告刘店村委另提交段中立等21份村民证言，证明2009年上半年面粉厂房屋完好无损，被告质证认为，上述证人均未出庭作证，证言形式不合法，应不予采信。
本院依据当事人陈述、举证、质证及认证规则确认本案事实如下：原告刘店村X村南有一老面粉厂，属村集体所有，办有土地使用证。2002年4月，原告刘店村委与霍XX签订一份面粉厂租赁协议，约定租金为每年500元，期限为2002年4月1日至2005年4月1日。后霍XX将该面粉厂转租于被告常某某，用于废品收购。2004年9月，原告刘店村委向被告常某某父亲常XX下发通知一份，内容为“面粉厂门前房屋年限较长，已成危房。近年来雨水较多，随时有倒塌的可能，为了你们的人身安全，望你接到通知后，立即从危房中搬出”。至2005年4月，该租赁合同到期后，于2005年4月30日由原告时任村主任徐X代表村委与被告常某某签订《房屋租赁协议》一份，该协议约定的主要内容为：租赁期限60年，从2005年4月30日至2065年4月30日止。房屋坐落于刘店村南，共有房屋11间，为土木、砖木结构，房屋租金为3万元，合同签订时一次付清，房屋修复费用乙方（常某某）负责，如有乙方纠纷则由甲方（村委）负责，乙方拥有房屋和土地使用权，并有支配权，在合同期内如有特殊情况，甲方需要收回房屋使用权时，甲方必须无条件退回乙方剩余期内的全部租金，合同期满后，所有房屋及土地使用权由甲方无偿收回，乙方再建房屋，按市场评估价交给甲方，如甲方继续租赁时，同等条件下，乙方优先。合同自签字后即时生效，甲乙双方均不得违约，若有一方违约，双方愿接受2万元的违约金处罚，未尽事项，双方协商解决。原告刘店村委在合同上签章，被告常某某在合同上签名。该合同签订当日，被告常某某向原告刘店村委交租金3万元，由时任村主任徐X经手，并给被告出具收据一张，加盖有村委印章。该租赁协议双方履行至2009年下半年，因原、被告均未对租赁房屋进行修缮，导致面粉厂内除门口土木结构的三间瓦房外，其余砖木结构的八间房屋倒塌，同年，被告常某某又向原告刘店村委交纳1000元租金，由支书徐星经手，交村账目并已公布。据徐X讲，当时常某某怕原来租金交的低，别人再交高租金，所以先交1000元作为预付租金。2010年3月份，被告常某某收取X组村民智XX现金x元，欲将面粉厂内6分地转租给智占立，双方口头约定租期随同原租赁期限，未签订书面协议。另经李XX说和，刘店村X组村民常某欲租赁面粉厂其中一块土地，面积多少未丈量，租金x元交给了李XX，租赁协议还未达成，被告常某某上述转租面粉厂土地的行为，在当地引发一定影响，原告刘店村委于2010年4月2日张贴公告并向被告发出通知，要求中止合同，收回面粉厂承包权，2010年4月中旬以刘店乡X组农民刘XX等为代表的30余名群众上访，所反映问题为：1.刘店村面粉厂占地原属其X组土地，现在应归还X组。2.村两委将面粉厂以3万元的价格卖给了常某某，村里没有3万元的收入账目。3.常某某2009年还交了1000元的租金。刘店乡人民政府接到县信访局批办函后，组织调查组进行了调查，并于2010年4月25日印发了《关于刘店村刘XX等人反映问题的调查处理报告》，认定面粉厂属原告刘店村委所有，X组要求给X组所有无法律依据，关于原、被告之间租赁协议效力，建议走法律渠道解决。原告刘店村委先以侵权之诉立案，诉讼中经本院释明，将请求变更为要求确认双方租赁协议无效，被告交还面粉厂，将毁损的8间房屋恢复原状。
本院认为，本案是一起房屋租赁合同纠纷案件。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，依据法律规定双方各应承担的义务是：出租人负有适租义务，即保证租赁物在租赁期间符合约定的用途；维修义务，若出租人不尽此义务，承租人可自行维修，费用由出租人负担，拒不负担的，承租人可抵消租金或延长租期；权利担保义务等。承租人则负有正当使用义务，妥善保管义务，禁止添附义务，支付租金义务及禁止转租义务。结合本案来看，首先要解决的是合同效力问题，原告刘店村委主张，1.双方租赁协议违反民主议定原则。2.被告租赁期间未尽维修义务，致使租赁房屋倒塌。3.被告擅自转租损害原告利益，综上三点要求确认合同无效，予以解除。被告常某某辩解，1.双方签约行为未违反《中华人民共和国村X组织法》第19条的规定；2.原告要求撤销或解除合同已超过法定一年的撤诉期间，丧失撤销权。本院认为，被告刘店村委具有法人资格，其法定代表人村委主任代表法人处理单位事务的行为，对该法人具有约束力。若原告刘店村委认为其法定代表人行为超越了职权，违反了民主议定原则或合同显失公平，则应在法定期间1年内主张撤销或变更，现时间已过，原告刘店村委已丧失撤销权。依《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分都无效。本案双方租赁协议约定的租期60年，违反上述规定，20年内（包括本数）有效，故双方租赁合同系部分无效合同。该无效部分自始无效，原告刘店村委应将依据该无效约定所收取的相应部分租金2万元及2009年被告另交的预付租金1000元返还被告常某某。关于原告刘店村委主张的被告违约，合同应予解除的观点应否支持问题，本院认为，虽然双方租赁合同未约定不得转租的内容，但禁止转租系法律规定承租人不得违反的强制性义务，本案被告常某某将租赁物范围内的土地转租他人的行为，违反了法律禁止性规定，虽其行为没有完全成就，但已造成严重后果，故原告刘店村委以此要求解除合同的主张，本院应予支持。另外从合同法原理来看，原、被告双方合同标的所指的是对村面粉厂院内11间房屋的租赁事宜，现由于不可归责于被告的原因造成其中8间房屋已倒塌，剩余3间房屋双方已共认为“危房”，该租赁物已危及承租人生命财产安全，更谈不上其应有的使用价值，故此，该租赁合同因标的物毁损、失去使用价值、存在重大危险等因素已不适宜再继续履行应予解除，而合同解除后未履行部分的租金应予退还。关于被告常某某应否将倒塌的8间房屋恢复原状的问题，本院认为，双方租赁合同中对租赁物的修复责任约定不明，无法确定应由何方承担维修义务。从法律规定来看，对租赁物的维修应由出租人负责，在出租人不维修时，承租人“可以”自行维修。可见，承租人是否自行维修，完全由承租人决定，法律并未强制性规定。本案租赁物倒塌毁损的责任不应由承租人被告常某某承担。故原告上述诉求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国村X组织法》第十九条，《中华人民共和国合同法》第五十条、第五十五条、第五十六条、第五十八条、第二百一十四条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十四条、第二百三十一条、第二百三十三条及有关规定判决如下：
一、解除2005年4月30日原告汝阳县X乡X村民委员会与被告常某某所订立的房屋租赁协议，被告常某某于本判决生效后十日内将面粉厂交还原告汝阳县X乡X村民委员会。
二、原告汝阳县X乡X村民委员会于本判决生效后十日内退还被告常某某租金x元。
三、驳回原告汝阳县X乡X村民委员会其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付退延履行期间的债务利息。
案件受理费2000元，原告汝阳县X乡X村民委员会负担800元，被告常某某负担1200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份副本九份，上诉于洛阳市中级人民法院。
审判长杨朝幸
人民陪审员刘国卫
人民陪审员谷铁罗
二Ο一Ο年八月二十一日
书记员解晓生（兼）
