原告彭某。

委托代理人王某，上海某律师事务所律师。

被告黎某。

委托代理人周某，某律师集团（上海）事务所律师。

原告彭某诉被告黎某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告彭某和被告黎某的委托代理人王某、周某律师到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告彭某诉称，2005年10月11日，原告通过房屋中介公司与被告黎某签订《物业租赁协议》一份，双方约定：“由原告将本市X路某室房屋租赁给被告使用，租赁期限四年，月租金人民币1600元，支付方式为每六个月一付，被告应提前七天支付下次房租。”协议签订后，原告将物业交付被告使用，被告亦按约支付租金。根据约定，被告应于2007年10月14日支付半年房租，但被告至今未予以支付。被告已逾期支付租金，构成违约。现要求依法判令原、被告就本市X路某室房屋签订的《物业租赁协议》终止；判令被告支付原告从2007年11月1日至2008年3月30日止的房租人民币8000元；判令被告支付原告违约金人民币1600元。

被告黎某辩称，同意与原告终止《物业租赁协议》，但具体的终止日期应为2007年7月7日，被告以杨浦法院作出判决为依据，原、被告《房屋买卖合同》于2007年7月7日成立，之后被告是居住在自己的房子里，而且被告实际支付房租至2007年10月20日，已多支付了三个月，但为了案件及时审结，被告可以放弃要求原告返还三个月的房租，但被告支付给原告的合同保证金人民币1600元，原告应予返还给被告。对原告的其它诉请，被告不同意。

经审理查明：一、2005年10月11日，原、被告双方签订《物业租赁协议》一份，协议约定：原告将本市X路某室房屋租赁给被告使用，租赁期限从2005年10月21日起至2009年6月20日止，月租金人民币1600元，双方还对租金的支付方式及违约责任作了明确约定。协议签订后，原告将房屋交被告使用，被告按约支付房租。2007年7月5日，原告通过互联网向被告发出电子邮件一封，表示决定将本市X路某室房屋以人民币75万元的售价出售给被告。同月6日，被告亦通过互联网向原告发出电子邮件一封，同意接受75万元的价格购买此房屋，并表示房款在原告2007年10月从美国回到上海期间付给原告，具体支付几次，待合同上的确定。同年10月12日，原告又向被告发出电子邮件一封，表示房屋不愿出售了，次日，被告以电子邮件形式回复原告，表示房屋买卖合同几个月前已成立，仍要求原告继续履行合同。由于双方协商无果，原告于2007年11月13日诉至本院，作如上诉请。

二、被告已支付原告房租至2007年10月20日止，并支付原告合同保证金人民币1600元。

三、2007年12月黎某起诉至本院，要求确认黎某与彭某、何某对本市X路某室房屋买卖合同成立，按人民币75万元的价格办理过户手续，本院于2008年3月17日作出（2007）杨民三（民）初字第XXXX号民事判决，判决如下：一、原告黎某与被告彭某、何某关于上海市杨浦区X路某室房屋的买卖合同成立；二、原告黎某于本判决生效之日起十日内向被告彭某、何某支付房款人民币75万元；三、被告彭某、何某应于原告黎某支付房款后十日内协助原告黎某办理关于上海市杨浦区X路某室房屋的过户手续，权利人登记为原告黎某。判决后，原、被告均未上诉。

本院认为，原、被告签订的《物业租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且与法不悖，应视为有效合同。现由原、被告之间的租赁关系而转化为房屋买卖关系，故双方的租赁关系理应终止。至于协议终止的日期，应为原、被告双方实际交房日为协议终止日，但鉴于系争房屋原先就由被告租赁使用，即实际的交房日应认定为原告曾表示2007年10日从美国回来办理有关手续的日期，后因原告表示不愿出售，亦未回国。现被告已支付租金至2007年10月20日，该日期可视为实际交房日。现原告要求被告支付租金至2008年4月2日的诉请，显属不妥，本院不予支持。至于原告要求被告支付违约金人民币1600元一节，缺乏依据，本院难以支持。关于被告支付给原告的合同保证金人民币1600元，因租赁协议终止，故原告理应返还被告保证金。据此，依据，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第五项之规定，判决如下：

一、原告彭某与被告黎某于2005年10月11日签订的《物业租赁协议》于2007年10月20日解除；

二、原告彭某应于本判决生效后十日内返还被告黎某合同保证金人民币1600元；

三、原告彭某要求被告黎某支付从2007年11月1日至2008年3月30日止的房租人民币8000元的诉请，不予支持；

四、原告彭某要求被告黎某支付违约金人民币1600元的诉请，不予支持。

本案受理费人民币50元，由原告彭某负担。

如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长王锡琴

审判员陈幸子

代理审判员陈宾

书记员沈佳越