原告（反诉被告）西安华茂实业有限责任公司

法定代表人宋某某，该公司董事长

委托代理人李某某，男

委托代理人习某某，男

被告郑某某（反诉原告），男

委托代理人石俊斌，陕西华山律师事务所律师。

西安华茂实业有限责任公司诉郑某锋拖欠租赁费纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人李某某、习某某，被告郑某某及其委托代理人石俊斌均到庭参加诉讼，原告法定代表人宋某某因故缺席，本案现已审理终结。

原告西安华茂实业有限责任公司诉称，2007年7月12日原、被告双方签订《联营协议》，将原告所有的白水县华茂大厦二楼X平方米的场地租赁给被告投资办超市。租赁期限为三年，并约定租金和付款办法，但是被告在履行合同期间严重违约，拒不清付约定的联营费，虽经多次催要，被告以种种理由为借口，拒不按时交纳，故起诉人民法院要求判令：1、终止原、被告之间的联营协议，判令被告7日内清理在华茂大厦经营的家福乐超市内堆放的物品，恢复原状，交还原告二楼X平方米的场地。2、要求被告支付所欠联营费x元。3、要求被告退还多占场地33平方米，并支付多占场地租赁费x元，联营协议顺延三年。

为支持其诉讼请求，原告提交了以下证据：

1、2007年7月12日原、被告签订的《联营协议》一份，用于证明每年应交纳的联营费及约定第二年、第三年的联营费分别于2008年、2009年6月15日前交纳，如超过30日，原告有权解除合同。

2、《物业管理合同》一份，用以证明从2007年元月1日起西安华茂实业有限责任公司已将华茂大厦的物业管理委托于白水县华茂实业有限责任公司管理。

3、先予执行申请书一份，用以证明原告于2009年8月4日向本院提出先予执行申请，要求本院依法先予执行，将郑某某堆放于超市的商品清理出华茂大厦，并进行拍卖、处理，所得价款充抵联营费。

4、诉讼保全申请书一份，用于证明原告2009年9月8日向本院提出诉讼保全申请，要求对（2009）渭中民二终字第X号民事判决书确定的债权17万元进行保全。

5、担保函一份，证明原告已将18万元存入中国邮政储蓄银行有限责任公司陕西省西安市高新支行，并由该行为其提供担保。

被告郑某某辩称，自从与西安华茂实业有限责任公司签订联营合同后，被告即投资100多万元用于开办超市，经营期间由于原告管理设施不到位，影响了商场的发展，经常发生歇业现象，给我造成巨大损失，先后经两级法院审理判令原告给我赔偿各种损失共计x.33元，诉讼结束后，华茂大厦的经营状况一直未得到改善，给我继续造成损失，故提出反诉，要求判令西安华茂实业有限责任公司向我赔偿各种损失共计x.20元。其中利息损失x元，货物损失x.61元，处理货期间的人员工资x.60元，处理货期间的费用6150元。

为支持其反诉诉讼请求，反诉原告郑某某提供了以下证据：

1、（2008）白水民初字第X号民事判决书、（2009）渭中法民二终字第X号判决书复印件各一份，用以证明判令西安华茂实业有限责任公司向其赔偿x.33元的事实。

2、利息清单一份，其中孟百计10万元利息x元；问红卫借郑某锋20万，利息x元；刘会民30万元借款利息x元；刘福成20万元，借款利息x元；段东红2万元利息3702元；郑某某2万元利息4182元，并附还款票据复印件。

3、过期商品清单一份，价值x.61元，电脑折价处理损失单一份，金额x.69元。

4、雇员工资x.9元，其中2008年4月7750.60元，5月4807.60元，6月2930元，7月2943元，8月2877.50元，另有孟百计2008年7月份工资800元，8月、9月份工资共1600元，10月份工资1000元。

5、电费、灯管使用费6591元。

6、华茂大厦物业办2008年2月21日通告一份，用以证明对华茂三楼进行封闭的事实。

7、照片两张，证明华茂大厦南门关闭的事实。

8、碟片一张，用以证明2008年4月至2009年9月17日华茂大厦楼内空荡无物，关闭经营的事实。

就反诉原告郑某某的反诉请求，反诉被告西安华茂实业有限责任公司辩称，在履行合同过程中西安华茂不存在违约，已按规定将租赁场地交付郑某某使用，按照联营协议，华茂公司只负责提供水电、消防设施到位的义务，事实上水电、消防设施已到位，其次郑某某要求合同顺延三年，缺乏法律根据，被反诉方坚决不同意。

经审理查明，2007年7月12日原告西安华茂实业有限责任公司与被告郑某某签订了一份《联营协议》，根据该协议，原告将其所有的白水华茂大厦二楼X平方米的场地租赁于被告郑某某经营超市，租赁期限为三年，2008年、2009年两年的租赁费于每年6月15日前交纳,如拖延规定收费时间超过30日，原告有权解除合同。同时规定了物业管理费的交纳标准和办法，其中每度电费按1.1元、水费每吨按5元，暖气费每平方米按3元的标准交纳。2007年7月13日和8月27日被告向原告交纳了第一年度的租赁费和物业管理费，合计x元，其中含物业管理费x元。但是协议履行过程中，因物业管理费、经营环境、商户纠纷等原因，原、被告酿成纠纷，经两级人民法院审理，（2009）渭中法民二终字第X号民事判决书判令：一、郑某某与西安华茂实业有限责任公司签订的联营协议继续履行；二、西安华茂实业有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿郑某某损失x.33元。双方纠纷结束后，西安华茂实业有限责任公司为改善经营环境采取了一定的措施，但2008年4月至2009年9月华茂大楼二、三层商铺一直处于半歇业状态，2009年9月华茂大厦重新开业，而郑某某的二楼超市一直间断营业，也确实存经营不景气的现象。郑某某也一直占用着协议外的33平方米的场地。

本院认为，原、被告2007年7月12日签订的《联营协议》名为联营，实为租赁，应认定为租赁合同纠纷，就联营协议而言，原告西安华茂实业有限责任公司已经履行了交付场地和保证水、电、消防设施到位的义务，被告辩称的经营环境在联营协议中无从体现。作为一名投资者，应该对投资风险有一定的预料，特别是在（2008）白水民初字第X号判决书，（2009）渭中法民二终字第X号判决作出后，在经营环境未得到有效改善的条件下，被告郑某某就应首负减少损失扩大的义务，而不应依此判决为不变的依据，把风险转移于原告西安华茂实业有限责任公司。作为一个商场自有商场的管理规则，自然具有物业管理的内容，超市作为商场的一个有效组成部分，有服从管理的义务，但只能是租赁合同的有效组成部分，而不应视为一个独立的合同关系。但商铺租赁又不同于一般的物业租赁，商铺租赁费的多少很大程度上取决了商铺所在的位置和环境，由于西安华茂实业有限责任公司在营造大厦经营环境方面确实存在过失，影响了郑某某超市的正常经营。经营环境在联营协议中虽无体现，但在双方心理上都有一定的认同、追求和期待。故此原告诉请郑某某清付租赁费理由成立，但应承担营造环境不力，给被告造成损失的责任。被告郑某某辩称其超市于2008年4月至2009年9月期间歇业之理由不成立，与其提供的水电费票据、人员工资发放表矛盾，被告虽然提供了南门关闭的照片，但不能体现时间，更不能证明东门（正门）也关闭。正如（2008）白水民初字第X号民事判决书表述的一样，二楼超市一直处于“孤家经营的局面”，但华茂大厦其他商铺在此期间确有歇业的现象，对郑某某之超市经营有一定的影响，整个大厦时有停水、停电现象发生，也对超市经营产生了一定的影响。就租赁关系而言，作为租赁方并不负有保证承租方必然赢利的义务，让租赁方承担承租方的经营风险对租赁方来说是不公平的，但是应当补偿因停水、停电给超市经营造成的损失，也才能使租赁双方都能得到法律的平等保护，原告诉称被告多占了33场地，由于双方在联营协议中未涉及，虽郑某某对使用该场地并无异议，只是辩称是从超市前经营者手中接手的，但超出了《联营协议》的范围，应另案起诉为宜。至于原告要求终止合同之请求，因现在已接近合同约定之期限，已无解除之必要，故不予支持。原告庭后请求撤回诉讼请求第三项，不违反法律规定，予以准许。郑某某要求顺延合同三年既无双方约定，又无法律依据，不予支持。反诉请求中诸多损失皆属投资成本，在损失和投资成本之间，投资是经营的必须手段和前提，盈亏是经营产生的必然结果。被告郑某某投资经营超市，并造成亏损，既有自身因素，也有华茂公司提供租赁条件不到位的因素，但自身因素是造成亏损的主要原因，特别是作为一名投资者，对勉强经营所产生的后果应有一定的预见，故对其反诉请求酌情予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条一款、第一百一十一条、第一百一十四条、第一百三十四条第七项及《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条一款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：

一、郑某某于本判决生效后十日内清付西安华茂实业有限责任公司租赁费x元；

二、西安华茂实业有限责任公司补偿郑某某经营损失x元；

三、驳回西安华茂实业有限责任公司要求终止《联营协议》的诉讼请求；

四、驳回郑某某要求顺延三年合同期限的诉讼请求。

如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十一条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4700元，反诉费3000元，由西安华茂实业有限责任公司承担3000元，郑某某承担4700元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。

审判长陈向阳

审判员问会娣

审判员孙志刚

二0一0年六月三十日

书记员魏莉