原告谭某甲（反诉被告），男，X年X月X日生，汉族，茶陵县人，初中文化，农民，住（略）。

委托代理人陈文发，湖南挚友律师事务所律师，一般代理。

委托代理人谭某乙，女，X年X月X日生,汉族,茶陵县人,农民，住（略），系原告妻子，特别授权。

被告谭某丙（反诉原告），男，X年X月X日生，汉族，茶陵县人，高中文化，农民，住（略）。

委托代理人陈林，湖南挚友律师事务所律师，一般代理。

原告谭某甲（反诉被告）与被告谭某丙（反诉原告）返还原物纠纷一案,本院于2009年11月24日受理后，先由审判员彭莹依法适用简易程序于2009年12月21日公开开庭进行了审理。因案情复杂，为此于同年12月22日转为普通程序并组成合议庭进行审理。审理中被告谭某丙提出了反诉，本院经审核后决定合并审理，于2010年3月15日进行了公开开庭审理。原告谭某甲及其代理人陈文发、谭某乙，被告谭某丙及其代理人陈林均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告谭某甲诉称，2007年2月，原告经朋友汪某介绍将自己座落于红桥加油站后背一栋楼房作价x元卖给被告。因被告收房后，未按协议约定的时间支付房款，原告多次催讨无果。原、被告双方因此多次发生纠纷。2008年12月3日，在邻居和朋友的调解下，原、被告进行协商并签订了一份协议，约定由原告收回房屋，退回被告支付的房款并支付利息，支付被告装修花费，被告支付原告租金，原、被告双方在协议上签字认可。2009年2月，原告要求被告按协议退房，原告退还房款及利息，被告提出原告除履行协议约定外还另支付装修、请客等10万元才肯退房，原告没有同意。2009年10月18日，原、被告为此事又发生了争吵、打架。原告遂于2009年11月24日诉至本院，要求被告退还房屋，并承担居住房屋期间的房屋租金。

为支持其诉讼请求，原告提交了如下证据予以支持：

1、集体土地建设用地使用证，证明土地的性质及房屋的性质，房屋和土地不能转让和买卖；被告质证对真实性无异议；

2、房屋买卖契约书一份，证明该房屋买卖协议是无效的；被告质证对该证据无异议，但证据证实原告在买卖房屋时存在欺诈性质，应该承担合同无效的违约责任；

3、协议书一份，证明双方约定房屋原告收回，房屋按租金计算，已交的10万元按利息计算，房屋装修按数计算；这份协议书是双方真实的意思表示，该协议书合法有效；被告质证该协议书是补充协议，该协议不具有实际可履行性，也没有实际履行。对真实性无异议；

4、谭某丁、裘某某的证明及身份证复印件一份，证明房屋租金的金额。被告质证：①、证人应该出庭，该证明不能证实是证人本人出具；②、被告住的房子不在临街面，实际租金是不一样的；

5、谭某军的证明传真件一份，证明整栋房屋装修门窗油漆包工包料1200元；被告质证这个证人证明的是事实，但他只负责了油漆工作的一部分；

6、汪建华的证明一份，证明原告交付房屋时房屋已有的装修情况和房屋结构情况；被告质证对此无异议；

7、金融机构贷款利率表一份，证明2007年至2009年贷款利率，月平均利率为千分之5点658；被告质证对利率本身无异议，但利息不能按这个计算。

被告谭某丙辩称，1、原告房屋的土地所有权属集体经济所有，而被告不是该集体经济组织成员，故原、被告之间签订的房屋买卖合同违反法律强制性规定，属无效合同；2、买房时，原告称其房屋是国有土地，被告不是本地人，听信了原告，签订了房屋买卖合同。买房后，原告一直未向被告交付房产证和国土证，被告才拒绝支付余欠房款。原告在房屋买卖时存在欺诈行为，故原告应负合同无效的全部责任；3、原、被告2008年12月3日签订的协议书系以无效合同为基础的补充合同，因房屋买卖合同是无效合同，则该协议关于房屋部分的内容无效，对双方没有约束力，原告不能据此要求返还房屋；4、如果原告坚持要求收回房屋，则应赔偿被告装修费8万元、房屋差价款18万元；5、原告应返还依据协议书收的合伙分红款x元；6、原、被告的打架纠纷已经思聪派出所处理，原告诉称事实没有依据。综上所述，请求法院查明事实，依法处理。

被告为支持其辩称理由，提交了如下证据：

1、汪建华的调查笔录，证明1、2007年1月23日，原、被告已草签了合同，被告支付了10万元的房款，双方对合同自行修改后于2007年2月2日形成最终的合同书；2、房屋买卖洽谈过程是原、被告自己谈的，汪建华只是代笔人；3、被告当时要求原告交付房产证和国土证，原告当时表示证件齐全，但没有出示，也没有交付;原告质证对证据的真实性无异议，但对内容有以下解释：当时卖房子时土地使用权证交给了被告，后来由于原告要贷款才拿回来的。被告知道该土地性质是集体土地；

2、2007年1月23日的收据一份，证明1月23日交钱时签了合同，后来双方协商更改了部分条文；原告质证是事实；

3、茶陵县公安局行政处罚决定书一份，证明双方发生纠纷，过错在于原告方的事实。原告质证该证据与本案无关。

被告谭某丙（反诉原告）反诉称，原告谭某甲称其位于茶陵县X乡X村第五组的自有房屋房产证和国土证齐全，于2007年1月23日将房屋作价x元卖给被告谭某丙，被告交纳了约定的10万元房款，余款x元出具了欠条给原告，双方签订了买卖房屋契约，约定原告应交付房产证和国土证给被告。签订合同时，原告未出示证件。2007年下半年，原告向被告催讨余欠房款，但被告因原告未交付房产证和国土证故没有支付余欠房款，双方又因矿石生意发生纠纷，关系交恶。被告在原告起诉要求返还房屋时，才发现原告的房屋的土地是集体所有制，没有国土证。被告认为，双方的买卖合同违反了法律的强制性规定，属于无效合同，但其过错在于原告，系原告隐瞒了实际情况，现原告又要求退回房屋，则原告应负合同无效的全部责任。根据目前的房价行情，现争议房屋价值已达40余万元，如原告坚持要求返还房屋，则应赔偿被告房屋差价款22万元，房屋搬迁费1万元，乔迁酒席损失1万元。庭审中被告将房屋差价款增至23.5万元。

为支持其诉讼请求，被告提交了如下证据予以支持：

1、谭某朱、吴晚华、彭喜的调查笔录，证明原被告因买卖房屋和合伙时产生了纠纷，按调解主任调解时双方行为表明，双方对调解书的内容进行了变更，原告方不能按调解书要求返还原物；原告质证认为证人身份特殊，根据合同法规定，当事人变更合同内容不明确的，以原合同为准，本案双方对协议的内容已经进行了明确变更，就算是被告所说的事实存在，也不能否认双方最终达成的书面协议。该证人证言不能作为定案依据，最高院明确规定双方在调解过程中的让步不能作为一方主张权利的依据；

2、2009年9月24日就合伙事宜签订了民事调解协议书，为查明事实提交，不作为被告对合伙纠纷请求的依据。原告认为既然被告不把该份证据作为反诉请求的依据，原告对此不予质证；

3、价格鉴定书及鉴定费票据各一份，证明房屋的整体现价值为x元，鉴定费用为5000元；原告质证认为：①从证据的合法性分析，土地价值估价未明确是否包括土地出让金、青苗补偿、安置补偿、契税费用；②从证据关联性分析，未对添附财产的价值进行鉴定；③房屋价值的计算依据及9.5成新的依据都没有表述出来，所以该证据不能作为本案的定案依据，鉴定费用由被告自行承担。

原告谭某甲（反诉被告）口头辩称，反诉案件中的房屋买卖合同被补充协议变更，应以补充协议的约定作为本案的定案依据，被告谭某丙以被否定的房屋买卖合同作为依据主张的诉讼请求，没有法律依据。

原告就其辩称未向法庭提交新的证据，但认为其在本诉中提交的2008年12月3日这份协议书可作为其在反诉中的证据，认为该证据证明原、被告对原房屋买卖合同进行了变更处理，前后合同相冲突的地方，以变更后的协议书为准；被告质证认为该协议是以原无效合同为基础的，因此该协议也是无效的，不具有可履行性，另即使协议书有效，对被告的损失处理，双方没有约定，被告也没有放弃主张损失的权利。

根据原、被告提交的证据材料，结合双方的质证意见，本院就双方有争议的证据，经分析后作如下认证：一、关于原告的证据,对原告提供本诉证据①集体土地建设用地使用证、②房屋买卖契约书、③协议书一份、⑥汪建华的证言，被告质证对这四份证据的真实性无异议，本院予以采纳；对原告提供的本诉证据④证人谭某丁、裘某某的证言，这两份证据属于证人证言，因证人未出庭作证，真实性不明，本院不予采纳；对原告提供的证据⑤谭某军的证明传真件一份，被告质证对证据无异议，但认为谭某军只负责了房屋装修的部分油漆工作，不能以该单一证言来认定装修花费的所有油漆费用，被告提出的异议符合法律规定，对被告的这一异议，本院予以支持；对原告提供的⑦金融机构贷款利率表一份，被告质证对该证据本身无异议，但认为原告提供的利率是货款基准利率，利息不能按此计算;由于原、被告未约定购房款的利率，本院将参照金融机构贷款利率予以计算；二、被告提供的本诉中的三份证据，对证据①汪建华的调查笔录证据、②收据一份，原告质证无异议，本院予以认定；对证据③茶陵县公安局行政处罚决定书一份，这是公安机关对纠纷的处理，与本案诉讼无关，本院不予采纳；对被告反诉中提供的证据①谭某朱、吴晚华、彭喜的调查笔录、②2009年9月24日对合伙的民事调解协议书，这两份证据是双方对合伙的协商，与本案诉讼无关，本院不予采纳；对证据③价格鉴定书及鉴定费票据，这两份证据证实房屋的现有价值及鉴定所花费的费用，本院予以认定。

根据原、被告提交的证据，结合当事人的当庭陈述，本院确认如下基本事实：

原告谭某甲系茶陵县X乡人，被告谭某丙系茶陵县X镇人，双方原相识。2007年，原、被告就买卖原告座落于（略）的自建房一栋达成协议，同年1月23日，被告谭某丙请其朋友汪建华为中间人起草了一份房屋买卖合同，原、被告对合同的条款进行了修改，由汪建华带回家重新打印。原告谭某甲于当天将房屋交付给了被告谭某丙，被告谭某丙支付了x元房款，由原告谭某甲出具了x元的收条。2007年2月2日，原、被告在修改后的房屋买卖契约书上签名，汪建华作为证人也在该契约书上签名，契约书约定：1、谭某甲将其所拥有的房屋一栋卖与谭某丙；2、房屋买卖交易额为x元，分两次交清，第一次交x元整，第二次在古历2007年10月底之前交清余额；3、房产证和国土使用证交归谭某丙，名字不更改，并请有关人员签字见证；4、房屋的使用范围以国土使用证为依据，房屋整体不能变改。如与相邻发生纠纷，谭某甲有义务帮助谭某丙协调各方面的关系；5、如违背前面契约时，双方可以向当地人民法院进行调解，并赔偿对方的一切费用，并可追究其责任。被告谭某丙并于当天向原告谭某甲出具了一份欠条：今欠到谭某甲买房屋款x元。被告谭某丙买房后对房屋进行了装修，举行了乔迁仪式。买房后，被告谭某丙未按约定时间交付余欠房款，双方为此产生了矛盾。2008年12月3日，原、被告在朋友的调解下签订了一份协议书，约定：1、谭某甲收回x地矿款成本，按利息；2、收回房屋一栋；3、房屋按租金；4、谭某丙付x元给谭某甲，按利息；5、谭某丙借谭某甲x元，按利息；6、装饰按数计算。签订协议后，原、被告双方均未按协议约定履行各自的义务，原告谭某甲曾多次找被告要求退还房屋，但均无果。原告谭某甲遂于2009年11月24日诉至法院，要求被告退还房屋，承担居住期间的房屋租金，并由被告承担本案的全部诉讼费用。本院受理后，庭审过程中，被告谭某丙向本院提出反诉，要求原告谭某甲赔偿其因房屋买卖合同无效所导致的经济损失x元，并申请对房屋现有价值进行鉴定。2010年1月29日，株洲市价格认证中心作出了价格鉴定结论书，鉴定结论是：位于（略）坪子渡房屋一栋总价值为x元，其中房屋价值为x元，土地价值为x元。鉴定费用为5000元，系被告谭某丙垫付。第二次庭审中，被告谭某丙根据鉴定结果对其诉讼请求增加了x元，原告谭某甲当庭表示对被告谭某丙增加的诉讼标的予以放弃答辩期限和举证期。

另查明，原、被告买卖的位于（略）坪子渡房屋没有国土证和房产证，只有集体土地建设用地使用证。该集体土地建设用地使用证现在原告谭某甲手上。

本院认为，本案双方争议的焦点为房屋买卖合同是否有效及合同无效导致的损失包括哪些方面。本案在立案时定的案由是返还原物纠纷，但经过开庭审理查明的事实，本案是原、被告双方因买卖房屋所产生的纠纷，而不是侵权所致的返还原物，故本案案由应变更为房屋买卖合同纠纷。根据我国法律规定，农村宅基地属于集体组织所有，只能在本集体组织内部流转。本案原、被告非同一集体组织成员，因此被告谭某丙购买原告谭某甲所有的房屋，违反了我国现行土地法规及宅基地使用政策的规定，双方签订的房屋买卖合同无效。无效合同自始没有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第58条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原、被告签订的房屋买卖合同无效，按照无效合同的处理原则，被告谭某丙应返还房屋一栋给原告谭某甲，原告谭某甲退还被告谭某丙已支付的x元购房款和被告出具的房款欠条，因合同无效所导致的损失由双方按过错承担。现原告要求被告返还房屋一栋，对原告的这一诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告支付居住期间的房屋租金这一诉讼请求，因原告仅向法庭提交了两份证人证言，因证人未出庭作证，真实性不明，且该两份证言证明的是用于生产经营的租金，该两份证据不足以支持原告的主张，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故对原告要求被告支付居住期间房屋租金的诉讼请求，本院不予支持。对于房屋买卖合同无效所导致的被告交付房款的利息损失，虽然被告在反诉中没有主张，但此系合同无效所导致的损失，根据无效合同的处理原则，应一并处理。造成房屋买卖合同无效，原、被告双方都有过错。原告明知其房屋系在集体土地上建造，依法不能随意转让而出卖，对于合同无效，原告方负有主要过错，其不能以不懂法来推诿；被告在买卖房屋时未尽到审查义务，对造成合同无效亦有一定的过错，故对合同无效所致的购房款的利息损失，参照银行同期贷款利率计算利息，由原、被告按照过错责任来分担。

房屋买卖合同，出卖方有提供证件的义务，买进方负有审查的义务，本案原、被告在签订房屋买卖契约时约定不更改名字，此条是双方当事人对法律规定的规避，从这条约定可推定被告买房时知情房屋权属。现房屋买卖合同无效，原、被告都负有过错。被告方认为房屋买卖合同无效的过错全在原告，对其主张，本院不予支持。被告认为合同无效所导致的损失包括房屋升值价值部分，要求原告赔偿房屋装修添附、升值差价款、搬迁费、进伙酒席损失费。对被告的这一反诉请求，本院认为，合同无效对被告造成的损失仅包括房屋装修添附价值及交付房款的利息损失。因该房屋买卖合同是无效合同，无效合同自始无效，现房屋的所有权没有转移，房屋升值部分的价值不属于被告所有，故对被告主张房屋升值款损失的请求，本院不予支持。对于被告花费的房屋装修费用，庭审中原、被告双方已就房屋装修的项目进行了确认，但原、被告双方对装修费用不能达成一致意见，且被告不同意对房屋装修费用进行鉴定，现根据被告提供的证据不能证实房屋装修花费费用，故对被告要求原告赔偿房屋装修费用的诉讼请求，本院不予支持，被告可就房屋装修费用另行提出诉讼。对于搬迁费和酒席损失费，因被告没有提供证据予以证实，故对被告的这两项请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十六条、五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

一、被告谭某丙于本判决书生效后二十日内将位于（略）坪子渡的房屋一栋返还给原告谭某甲；

二、原告谭某甲返还房款x元，支付购房款利息损失x元（自2007年2月2日计算至2010年4月2日，按月利率8.58‰计算）的60%即x.4元给被告谭某丙，其余部分由被告谭某丙自负；上述款项共计x.4元，限原告谭某甲于本判决生效后二十日内一次性付清；

三、驳回原告谭某甲要求被告谭某丙支付房屋租金的诉讼请求；

四、驳回被告谭某丙（反诉原告）的反诉请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费3860元，由原告谭某甲负担2316元，被告谭某丙负担1544元；反诉案件受理费5125元，减半收取2562.5元，鉴定费5000元，由反诉原告谭某丙承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。

附：提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院缴纳上诉费。现金缴纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市红广支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号x。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。

审判长彭莹

审判员谭某军

人民陪审员蒋定福

二○一○年四月十四日

书记员黄某

附:

《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外

《中华人民共和国合同法》第五十二条：

有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。