原告（反诉被告）胡a，男，汉族，户籍地×××，现住×××。

委托代理人朱a，女，住×××。

原告（反诉被告）孙a，女，汉族，户籍地×××，现住×××。

委托代理人朱a，女，住×××。

被告（反诉原告）李a，男，汉族，户籍地×××，现住×××。

委托代理人江a，上海市A律师事务所律师。

委托代理人薛a，上海市A律师事务所律师。

被告（反诉原告）任a，女，汉族，户籍地×××，现住×××。

委托代理人江a，上海市A律师事务所律师。

委托代理人薛a，上海市A律师事务所律师。

原告（反诉被告）胡a、孙a与被告（反诉原告）李a、任a房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年12月28日立案受理，依法由代理审判员徐寨华适用简易程序于2010年1月18日公开开庭进行审理。因本案案情复杂转为普通程序后，本院依法组成合议庭。诉讼期间，李a、任a提起反诉，本院于2010年3月15日、5月11日予以合并审理。胡a及二原告（反诉被告）委托代理人朱a，李a及二被告（反诉原告）委托代理人江a、薛a到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

胡a、孙a诉称，原、被告于2009年10月6日经上海A房地产经纪有限公司第十二分公司居间介绍，就×××房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，双方约定在2009年12月15日前办理转让过户手续，并通过向银行申请贷款以支付剩余房款人民币（币种下同）52.5万元。然在二原告按期办理贷款过程中，因被告拒绝提供贷款资料，导致二原告至今未能办妥贷款手续，二被告已构成违约，故起诉要求1、二被告将×××房屋过户给二原告；2、二被告向二原告交付上述房屋；3、二被告支付逾期办理房地产转让过户手续的违约金（自2009年12月15日至实际办理转让过户手续止），及因逾期交易而导致二原告因税费增加而产生的购房损失计30,200元。

诉讼中，胡a、孙a明确了逾期办理过户手续违约金的请求为按照每日已收款的万分之五，自2009年12月16日起至办理过户手续之日止，同时增加了要求两被告支付自2010年1月16日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，并撤回了要求两被告支付因延迟交易而导致两原告的税费增加的损失30,200元之请求。

为支持上述的诉讼主张，胡a、孙a提供了下列证据：

1、上海市房地产登记簿，证明系争房屋为两被告所有；

2、居间服务定金协议，证明双方就买卖系争房屋达成一致；

3、上海市房地产买卖合同，证明双方已签订了合同，并约定了各自的义务；

4、首付款收据，证明原告按期支付了首付款；

5、原告寄发的催告函及邮寄凭证，证明原告书面催告被告办理相关手续；

6、中介方寄发的催告函及邮寄凭证，证明中介书面催告被告办理相关手续；

7、抵押贷款信息告知函，证明原告办理出贷款手续；

8、帐户明细，证明原告帐户内有存款12.5万元；

9、中介方提供的情况说明，证明被告拒绝配合原告办理相关手续，导致原告未能办妥贷款手续；

10、贷款银行帐户明细，证明原告办理贷款成功。

李a、任a辩称，双方于2009年10月6日签订《上海市房地产买卖合同》后，买受方胡a、孙a仅于签约当日支付了购房款275,000元，根据合同约定，剩余房款525,000元应由买受人向银行申请贷款的方式一次性支付给出售人，贷款不足部分或无法贷款，买受人应在办理过户手续当日以现金方式支付给出售人。然买受方支付了首期房款后未再履行付款义务，已构成违约，出售方有权单方解除合同。同时，据此提起反诉，要求：1、解除《上海市房地产买卖合同》（合同编号：x）；2、要求胡a、孙a承担违约金16万元。

李a、任a就上述答辩意见和反诉请求，提供了下列证据：

1、中国A银行B支行工作人员说明，证明出售方在2009年10月配合买受方办理转按揭贷款，但银行没有受理；

2、委托书、个人住房转按揭业务委托协议、借款划转委托书、身份证信息，证明出售方履行了配合义务；

3、告知书、国内特快专递邮件详情单、查询单、查询答复函，证明出售方已催告买受方履行合同义务；

4、告知书、国内特快专递邮件详情单、查询单、查询答复函，证明出售方发函中介公司，要求中介公司督促买受方履行合同义务；

5、解除合同通知书、国内特快专递邮件详情单、查询单、查询答复函，证明出售方已行使单方解除权。

经庭审质证，李a、任a对胡a、孙a提供的证据1至6真实性无异议，对证据7、8、10证据的真实性无法确认。

胡a、孙a对李a、任a提供的证据1、2、3没有异议，对证据4表示不清楚，对证据5认为其未收到过。

诉讼过程中，经胡a、孙a申请，上海A房地产经纪有限公司第十二分公司原工作人员李b、张a出庭作证，主要内容为，买卖双方签订合同后，买受方支付了首付款275,000元（含定金1万元）后，出售方建议采取转按揭的方式办理贷款手续，居间方表示难度较大，但可以尝试。但在办理转按揭手续过程中，出售方极不配合提供贷款资料，经再三催告，直到11月中旬才提供贷款资料，经银行和相关机构确认无法办理转按揭，后买受方采取办理普通贷款的方式，但出售方仍拒绝配合提供资料。在买受方强烈要求购买该房的意愿下，居间方建议其办理B银行的贷款，后B银行的贷款于2009年12月下旬审核成功，但出售方仍拒绝办理过户手续，导致纠纷产生。过户时间约定为，如果转按揭办理成功，就按照银行办理注销抵押贷款时间为准，如果转按揭不成功需要办理普通银行贷款，12月15日为过户截止日。

本院结合双方当事人的诉称及提供的证据，确认下列事实：

2009年9月14日，李a（转让方）与胡a（购买方）在上海A房地产经纪有限公司第十二分公司的居间介绍下，签订了《房屋转让中介居间服务定金协议》，约定由胡a向李a购买×××房屋，建筑面积72平方米的公寓房，转让价为800,000元（净到手价）。双方约定，购买方应于2009年9月14日支付定金10,000元，双方确认于2009年10月6日前至中介机构签订《上海市房地产买卖合同》，在签约同时，购买方应支付275,000元（含定金一万元），剩余款项以银行贷款的方式支付，双方并就其他事项作了约定。在协议的尾部注明了首付款于2009年10月11日前支付。

2009年10月6日，李a、任a（以下简称出售方）与胡a、孙a（以下简称买受方）签订了《上海市房地产买卖合同》，由出售方将其所有的位于×××，建筑面积72.58平方米的公寓房转让于买受方，转让价格为800,000元，出售方应于2009年12月30日前腾出房屋并通知买受方验收。双方同时确认，在2009年12月15日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。双方约定，如买受方未按约定期限付款的，买受方应向出售方支付已收款的日万分之五的违约金，逾期超过15日，则出售方有权单方面解除合同，并由买受方支付总房款20%的违约金。如出售方未按期交付房地产的，每逾期一日，出售方应支付已收款的万分之五违约金，逾期超过15日，则买受方有权单方面解除合同，并由出售方支付总房款20%的违约金。双方对付款日期的约定为，买受方于签订买卖合同当日支付275,000元，其中包含定金10,000元；剩余房款525,000元由买受方向银行申请贷款的方式一次性支付给出售方，贷款不足部分或无法贷款，买受方在至上海市闵行区房地产交易中心办理过户手续当日以现金方式支付给出售方。合同补充条款另约定，双方协商一致交房日期为过户完成后1个月时间以银行出抵押证为准。双方并就其他相关事项作了约定。

2009年10月10日，胡a、孙a向李a、任a支付了首付款275，000元（含定金10,000元）。

合同签订后,胡a、孙a即向中国A银行B东路支行申请办理转按揭贷款,李a、任a亦向银行递交了相关申请材料。2009年11月底，银行答复表示无法受理。胡a、孙a随即于2009年12月初向其他银行申请办理普通贷款。

2009年12月16日，胡a、孙a及上海A房地产经纪有限公司第十二分公司分别向李a、任a发函，表示：由于你方未能提供银行贷款资料，导致本人不能通过银行贷款在房屋买卖合同规定的时间支付房款，希望看到本通知后在2009年12月31日与本人联系；另由于该房有银行抵押贷款，希望你方在2009年12月31日还清并注销贷款，保证我们正常办理房屋过户手续。

2009年12月21日，李a、任a向胡a、孙a发《告知书》，称根据合同第六条，双方应于2009年12月15日前向房地产交易中心申请办理过户手续，目前已逾期，请你们按本合同附件三付款协议，在2009年12月27日前现金支付剩余房款；如果你们在2009年12月27日前不能支付剩余房款，我方将解除双方的买卖合同。

嗣后，胡a、孙a未能在2009年12月27日前支付房款，李a、任a表示不同意继续进行交易，胡a、孙a遂以讼称事由诉至法院。

本院认为，胡a、孙a与李a、任a签订的《上海市房地产买卖合同》系当事人的真实意思表示，与法不悖，属合法有效，双方均应恪守约定履行各自义务。对于双方争议的合同所约过户时间和贷款方式，本院认为，买卖合同正文及附件三约定，双方在2009年12月15日之前，共同申请办理转让过户手续，但合同补充条款又约定了具体过户时间以银行出抵押证为准，因此仅依合同条款，难以明确双方约定的具体过户时间，但结合双方此后的交易情况和中介公司原经办人员的证言，可以看出，证人关于约定过户时间的内容，即如果转按揭办理成功，就按照银行办理注销抵押贷款时间为准，如果转按揭不成功需要办理普通银行贷款，12月15日为过户截止日，比较符合交易的一般规律和合同条款的文意，本院予以采信。关于出售方坚持认为合同签订当时仅约定了转按揭方式的观点，显然与合同附件三关于剩余房款52,5000元由买受方向银行申请贷款的方式一次性支付给出售方，贷款不足部分或无法贷款买受方在房地产交易中心办理过户手续当日以现金方式支付给出售方的约定不符，本院不予采信。同时也基于该条约定，买受方负有在无法办理转按揭的情况，仍应于2009年12月15日前完成银行普通贷款的申请、审核、放款等手续的义务，如未能贷款或贷款不足，亦应以现金方式向出售方补足。因此，胡a、孙a作为买受方，在2009年12月15日前未能履行上述合同义务，已属违约，出售方鉴于此，要求依据合同关于买受方未按期付款逾期15日，出售方有权解除合同的约定，解除双方合同的反诉请求，本院认为符合双方约定，予以支持，胡a、孙a要求继续履行合同，并据此要求李a、任a支付逾期过户违约金和逾期交房违约金的请求，本院不予支持。但根据出售方对于买受方通过银行普通贷款支付房款始终不予认可的观点，及证人的相关陈述，有理由认定李a、任a作为出售方在买受方办理普通贷款过程未尽配合义务，因此对于买受方未能在合同约定期限内办妥贷款手续，并导致合同解除负有一定过错。关于李a、任a认为合同未约定出售方在办理贷款上的配合义务，且买受方亦取得了无需出售方协助的银行贷款，出售方不存在过错的辩解，本院认为，房地产买卖作为特殊的商品交易，在合同履行过程中，需要买卖双方秉承诚实信用的原则，以尽协助、通知等义务，特别是涉及到银行贷款这一付款方式的情况下，更应以一般交易习惯和银行业的相关规定，互相配合，以使交易顺利进行。因此，本案中，出售方在无法办理转按揭贷款的情况下拒绝配合买受方办理普通贷款，有悖诚信原则，李a、任a的上述辩解意见本院不予采纳。综上，鉴于房地产买卖合同的解除双方均负有责任，李a、任a要求胡a、孙a承担违约金的反诉请求，本院不予支持。合同解除后，买受方原已支付的购房款，出售方应予及时返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：

一、解除原告（反诉被告）胡a、孙a与被告（反诉原告）李a、任a就×××房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；

二、被告（反诉原告）李a、任a于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）胡a、孙a购房款275,000元；

三、驳回原告（反诉被告）胡a、孙a的诉讼请求；

四、驳回被告（反诉原告）李a、任a的其余反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费9,352元，由原告（反诉被告）胡a、孙a负担；反诉案件受理费减半收取计1,750元，由原告（反诉被告）胡a、孙a负担50元，被告（反诉原告）李a、任a负担1,700元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判长蒋鸣良

审判员徐寨华

代理审判员陆家寿

书记员李岳