原告徐某甲。

法定代理人阮某（系徐某甲之母），无业，住（略）。

委托代理人穆某，上海市某律师事务所律师。

被告徐某乙。

委托代理人应某，上海市某律师事务所律师。

第三人韩某。

委托代理人徐某丙。

第三人某公司。

法定代表人杨某，董事长。

委托代理人瞿某，员工。

原告徐某甲与被告徐某乙房屋买卖合同纠纷一案，于2010年6月13日起诉来院。本院受理后，依法由审判员陶芳独任审判，并通知第三人韩某、第三人某公司（以下简称某公司）参加诉讼，于同年8月17日公开开庭进行了审理。原告徐某甲的委托代理人穆某、被告徐某乙及其委托代理人应某、第三人韩某及其委托代理人徐某丙、第三人某公司的委托代理人瞿某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告徐某甲诉称，徐某甲系上海市宝山区某号X室房屋的房地产权利人。徐某甲父亲已去世，徐某甲与母亲阮某靠低保生活。2009年4月，阮某因信用卡透支一万多元无力归还，在报纸上看到有关房屋抵押借款的广告，故至本市X路一家中介公司，一名朱姓工作人员收齐了系争房屋的相关材料。嗣后，在朱某的带领下阮某至交易中心，根据朱某的要求签署了一系列文件、合同，对于其中内容均未能验看。同年6月4日，朱某等五六人交给阮某一张户名为徐某乙的建设银行存折（存折内剩余90,551元）和部分房产资料。朱某告知，前三个月还贷由阮某负担，第四个月开始由徐某乙用其公积金来还贷，徐某乙帮阮某还贷15年后系争房屋还是徐某甲的。到了第四个月，银行依然从存折内扣款，为此阮某与朱某交涉，才得知与徐某乙签订的是房屋买卖合同，并非抵押借款合同，徐某乙也登记成为系争房屋的产权人。2010年年初，徐某乙告知阮某，其当初仅为了公积金套现，中介却操作成房屋买卖。故双方并没有买卖系争房屋的真实意思，该份买卖合同系因中间人隐瞒双方而擅自操作的，故起诉要求确认系争买卖合同无效，徐某乙将房地产权利返还给徐某甲，徐某甲因该合同实际取得的83,219.08元愿意返还，以清偿公积金贷款。

被告徐某乙辩称，徐某乙此前与案外人“秃某”系朋友，徐某乙公积金账户上有2万元余额，徐某乙想套现，“秃某”说有办法帮徐某乙操作。“秃某”此后带徐某乙至交易中心签署一系列文件，当日没有看到徐某甲和阮某，徐某乙也没有验看文件的内容。徐某乙仅从秃某处取得1万元，徐某乙为剩余1万元找“秃某”，但“秃某”已失踪。2010年3月，徐某甲亲戚找到徐某乙，双方才得知签订的为房地产买卖合同，徐某乙为此申请并批准公积金贷款25万元。但所有手续均由中间人操办，徐某乙和徐某甲均被骗。而嗣后查证，25万元公积金贷款中，9万元多元交于徐某甲，126,000元由案外人顾某取得，26,000也由案外人取得，徐某乙取得1万元。关于公积金贷款还贷，前四个月的确在建设银行卡中扣除，第五个月开始由徐某乙名下的公积金账户自动扣款，至今还是正常还款中。另外，徐某乙找到另一个朋友“邓某”想套取工资贷款2万元，“邓某”说他想办法办，便取走了徐某乙的房地产权证等资料。之后，徐某乙应“邓某”、“林某”的要求至交易中心又签订一系列文件，内容也未查看。当日在建设银行转账取得30万元，“林某”派来一个人，当着徐某乙的面，分给了四五个人，剩余4,000元分给徐某乙。综上，徐某乙从未有购买系争房屋的真实意思，也未支付过房款，之前是为公积金套现，后为工资套现，但总共只获得14,000元，其余均被案外人获取。故系争房地产买卖合同应为无效，徐某乙愿意将房屋权利返还给徐某甲，但至于抵押借款，徐某乙没有能力清偿全部借款，只能返还实际取得的部分。

第三人韩某述称，案外人“徐某丙”告诉韩某某路有套房子要借款抵押，韩某查证后同意借款30万元。故韩某随“邓某”、“林某”至交易中心签订借款抵押有关的文件，当日没有和徐某乙面对面交流，均由中间人操办。嗣后办理了公证，又至建设银行开了徐某乙的账户，直接转账30万元给徐某乙。“徐某丙”支付韩某3万元好处费，韩某就走了。韩某与徐某乙的借款抵押合同是真实有效的，韩某也登记为系争房屋的抵押权人。徐某甲要求恢复房产登记，韩某不表示异议，但前提必须由徐某乙将借款全部还清，注销抵押。

第三人某公司述称，徐某乙与某公司签订的房屋抵押借款合同，系双方真实意思表示，徐某乙申请公积金贷款25万元，该笔借款已由某公司实际发放，目前处于正常还款之中。徐某甲与徐某乙发生诉讼后，某公司才知道双方的买卖并非真实意思，但某公司的抵押权是合法有效的。若徐某甲要求将房屋权利恢复原状，则徐某乙必须先还清借款，注销抵押。

经审理查明，徐某甲原系上海市宝山区某号X室房屋的房地产权利人，与母亲阮某共同居住。2009年4月30日，阮某代徐某甲（甲方）与徐某乙（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定，徐某甲将宝山区某号X室、建筑面积50.18平方米的房屋以45万元总价转让给徐某乙。乙方于2009年4月20日前支付20万元定金，2009年6月10日前支付25万元。双方于2009年6月30日前共同至上海市宝山区发地产交易中心申请办理转让过户手续。徐某乙并以系争房屋作为抵押担保申请25万元公积金贷款，借款期限为2009年4月24日起至2024年4月24日止，还款方式为月等额本息，每月还款贷款本息的金额为1,832.98元。2009年5月25日，徐某乙经登记为系争房屋的房地产权利人。同日，某公司经核准登记为系争房屋的抵押权人，债权数额25万元。

2009年6月3日，徐某乙签署《个人贷款支付凭证》，中国建设银行将25万元借款划入户名为徐某乙的某银行账户中。根据该份银行卡的存折记载，2009年6月3日，转取126,000元；同年6月4日，现取25,450元和8,000元，当日账户余额为90,551元；同年6月22日、7月22日、8月22日、9月22日，分别归还本息1,832.98元。2009年10月10日，徐某乙签署《提取住房公积金归还住房贷款委托书》，徐某乙委托建行卢湾支行提取徐某乙的公积金账户，以逐月还款的方式归还住房贷款。截至2010年7月12日，中国建设银行个人贷款对帐单显示，该公积金账户每月正常扣款1,832.98元，尚余未还的本金金额为236,318.97元。

2010年4月24日，出借人（抵押权人）韩某（甲方）与借用人（抵押人）徐某乙（乙方）签订《抵押借款协议书》，约定，甲方自愿出借给乙方30万元，借款期限为2010年4月24日起至2010年6月23日止，月利息按银行同期贷款利率的四倍计算。乙方自愿将位于上海市宝山区某号X室房屋作为抵押担保。同日，徐某乙出具委托书，委托徐某丙全权办理系争房屋的抵押借款所涉手续。同日，韩某通过银行转账支付给徐某乙30万元，徐某乙出具收条表示确认。同年4月26日，韩某经核准登记为系争房屋的抵押权人，债权数额为30万元。同年4月27日，上海市国信公证处出具（2010）沪国证经字第xxxx号、及（2010）沪国证经字第xxxx号公证书，对上述协议及委托书予以公证。

庭审中，徐某乙为证明25万元的去向，提供日期为2009年4月24日的中国某银行储户开户凭条，下方客户栏中有“郑某”的签字。徐某乙还提供2009年6月3日中国某银行转账凭条，载明，当日从徐某乙的中国某银行账号转入“顾某”的银行账号126,000元。徐某乙又提供2009年6月4日中国某银行取款凭条，当日从徐某乙的建设银行账号中取款25,450元，徐某乙表示，该份凭条下方客户栏“徐某乙”的签字并非其本人所签，“郑某”、“顾某”也不认识。徐某甲表示，对上述证据的真实性不持异议，但无法证明徐某乙的主张。

以上事实，有徐某甲提供的上海市房地产权证、抵押登记证明、徐某乙建设银行存折、房地产抵押估计报告、收费发票、房屋销售发票、契税等完税凭证、住房公积金个人购房担保借款合同、提取住房公积金归还住房贷款委托书、个人贷款支付凭证、上海市房地产买卖合同、徐某乙提供的储蓄开户凭条、存款凭条、转账凭条、取款凭条、报警记录、韩某提供的公证书、收条、抵押权登记证明、户籍信息、某公司提供的无婚姻登记证明、预付个人贷款对帐单、个人住房公积金查询单，及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。

本院认为，徐某甲表示因信用卡透支，想以系争房屋作为借款抵押，因此与徐某乙签订房地产买卖合同，主观没有出售房屋的意思表示。徐某乙表示，其以公积金套现为目的而与徐某甲签订了上述合同，主观也没有购买系争房屋的意思表示。实际履行过程中，徐某乙也未向徐某甲支付过购房对价，系争房屋一直由徐某甲及其母亲共同居住。综上，徐某乙与徐某甲一致确认系争房地产买卖合同并非双方真实意思表示，故徐某甲要确认该合同无效的诉讼请求，合法有据，本院予以准许。根据法律规定，无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产应予以返还。故徐某甲要求返还系争房屋房地产权利的诉请，符合法律规定，本院予以准许。但鉴于该房屋上设定两个抵押权，徐某乙应首先承担清偿贷款、注销抵押的法律义务。徐某乙关于其没有能力清偿全部借款，只能返还实际取得的14,000元的抗辩，于法无据，本院不予认可。徐某甲、徐某乙一致确认徐某甲因该合同实际取得83,219.08元，且徐某甲自愿返还该款以清偿徐某乙名下的公积金贷款，该主张于法不悖，本院可予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：

一、原告徐某甲与被告徐某乙就上海市宝山区某号X室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；

二、被告徐某乙于本判决生效之日起二十日内，在清偿贷款的前提下，注销设定在上述房屋中的两项抵押，将房屋的房地产权利返还给原告徐某甲；

三、原告徐某甲于本判决生效之日起十日内，返还被告徐某乙83,219.08元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费减半收取3，503元，由原告徐某甲、被告徐某乙各半负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员陶芳

书记员陶佳佳