上诉人（原审原告）盛某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人许某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
被上诉人（原审被告）汤某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人邹某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
上诉人盛某某与汤某某房屋买卖合同纠纷一案，湖南省长沙市雨花区人民法院于2009年10月12日作出（2009）雨民初字第X号民事判决，盛某某不服该判决向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2008年6月23日，盛某某作为卖方、汤某某作为买方签订《二手房买卖合同》一份。合同约定，卖方所转让房产座落于长沙市雨花区长沙大道X号绿城桂花城春晓苑BX栋X房。房地产权证号为雨花字第x号，登记建筑面积为97.81平方米，套内建筑面积89.06平方米。该房地产转让总价款为x元，该转让价款不含税费；本合同签订时买方向卖方支付定金x元，卖方按约如期交付该房地产并结清所有费用，买卖双方协商同意在本合同签订时从交易总价款中预留5000元，作为交房保证金，此款在卖方实际交付房地产及完成产权转移登记时进行结算；付款方式，第一次支付x元，买方须于2009年6月27日之前支付卖方。第二次支付x元，买方须于2009年6月31日之前支付至买卖双方约定的资金托管帐户；买方逾期付款的，因买方原因造成无法办理或未能在二个月内支付房款，买方承担违约责任，卖方有权解除合同并要求买方支付房地产总价款20％的违约金；卖方不承担交易产生的一切税费，买方需付税费，提前还款罚息、赎房利息、印花税、契税、产权登记费、房地产交易服务费、《房产权证》抵押登记费、借款利息、抵押费、合同公证费、授权委托公证费、权籍调查费、房地产买卖合同公证费、评估费、律师费、保险费等其他，承担以实际交易发生的一切税费；本合同履行过程中因法律、法规和政策等原因新增的税费，不按约定或法律、政策规定缴纳相关税费，导致交易不能继续进行的，应向对方支付该房地产总价款20％的违约金；买方付清全部房款，办理过户手续后，卖方将该房地产10日交付买方；任何一方不履行合同约定的义务，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付房地产总价款20％的违约金。
合同签订后，汤某某按约支付了购房款，并收取了盛某某交房保证金5000元。2009年6月25日，盛某某将上述房屋的产权过户至汤某某名下。2009年7月6日，盛某某信函通知汤某某，要求汤某某支付原来已经支付的房屋物业维修基金和煤气开通费。并告知必须在交付上述费用后才与汤某某办理房屋交接手续。
另查明:汤某某于2009年7月12日通过物业公司进入上述房屋，并且更换了房屋钥匙，因汤某某不同意给盛某某支付房屋物业维修基金和煤气开通费，盛某某遂于2009年8月4日诉至原审法院，请求依法判令汤某某：1、支付物业维修基金8217元，煤气开通费1930元；2、支付20%违约金x元；3、退还交房保证金5000元；4、赔偿房屋内财产损失x元；5、承担本案诉讼费用。
原审法院认为：(一)盛某某、汤某某签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，内容符合法律规定，双方均应依约履行。盛某某认为汤某某根本违约，致使合同目的不能实现的诉称理由能否成立，应依双方所签合同约定的权利义务并结合法律规定予以衡量。双方在履行合同过程中，汤某某依约支付了购房款，双方办理了房屋过户手续，汤某某在此房屋交易过程中无违约行为。盛某某主张，汤某某应依据《二手房买卖合同》第十条的规定，承担房屋物业维修基金和煤气开通费，但该条列举的税费中并未包括房屋物业维修基金和煤气开通费，并且盛某某要求汤某某支付上述费用不符合二手房交易习惯，对盛某某的该主张不予支持。(二)盛某某要求汤某某支付20％的违约金x元无事实、法律依据，不予支持。(三)盛某某要求汤某某返还交房保证金5000元，因该保证金的目的是约束盛某某按期交付房屋给汤某某，而在本案中盛某某未按合同约定的期限交房，故盛某某要求汤某某返还无事实依据，不予支持。(四)盛某某要求汤某某赔偿房屋财产损坏x元，其依据的证据不足，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，遂判决如下：驳回原告盛某某的诉讼请求。本案受理费3215元，因适用简易程序减半收取1608元，由原告盛某某负担。
盛某某不服原审判决上诉称：1、原审认定事实错误，合同第五条约定卖方不承担房屋转让的一切税费，包括可预计的和不能预计的费用，房屋物业维修基金和煤气开通费属于法律规定的由房屋使用者必须承担的费用，也属于双方合同第五条约定的费用范围，该二项费用应当由买方承担。由于汤某某拒绝缴纳，应当按照合同约定承担合同总额的20%的违约金，原审法院以长沙市的交易习惯为由驳回上诉人的请求是错误的。2、原审对交房保证金认定事实错误，根据合同约定，被上诉人汤某某必须在退还保证金之后才能获得房屋，被上诉人通过物业部门擅自接房并占有房屋，属于违约行为，应当承担违约责任并退还交房保证金5000元。3、原审对房屋内财产损失认定错误，适用法律错误，上诉人对房屋内的财产提供了有效证据，被上诉人在物业管理公司的监管下破门进入房屋进行装修，更换钥匙，损坏了上诉人的财产，根据《合同法》第一百一十二条之规定，应当赔偿损失。请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人汤某某辩称：1、原审认定事实清楚，适用法律正确。双方买卖的房屋是二手房，在签订合同时，对房屋维修基金和煤气开通费这二项费用，卖方盛某某完全可以提出来协商，但是上诉人盛某某当时没有提出，那么买方认为合同约定的总房价已经包括了这二项费用，买方只承担转让过程中和以后产生的税费，以前已经发生的费用不属买方承担范围；根据上诉人盛某某自己制定的合同条款，其中第十条对第五条约定的买方所要承担的一切税费进行了详细的列举，唯独没有房屋维修基金和煤气开通费，房屋过户后，盛某某才提出这二笔费用，可见并不是遗漏，而是双方这二笔费用已经包含在购房总价款中。2、交房保证金5000元是约束盛某某按时交房的违约保障，合同约定交房时间是产权过户后的10天之内，本案房屋是2009年6月25日过户，7月X号前盛某某应当交房，但是，经过多次催促，盛某某拒不交房，答辩人只好在用交房保证金交纳盛某某所欠的物业管理费用后，通过物业公司见证协助才在2009年7月10日入房，上诉人盛某某不按约定交房，已经构成交房违约，应当承担违约责任，答辩人至今保留诉权。3、关于盛某某的财产损失问题，答辩人看房时，房屋内根本没有什么财产，房屋过户后，上诉人不愿交房才将四件破烂的办公桌子和一个货架放到房内，在进房时，已经有物业部门的证明，盛某某不存在财产损失问题。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：一、关于合同效力与房屋维修基金、煤气开通费的承担的问题。盛某某与汤某某所签订的《二手房买卖合同》合法有效，双方应诚信守约，履行各自的义务。双方在合同签订过程中，由于盛某某没有将自己已经缴纳的房屋维修基金与煤气开通费列入合同第五条和第十条买方汤某某应当承担的费用范围，房屋产权过户后，盛某某才提出要求汤某某承担，汤某某不愿承担，对此双方无法协商一致产生纠纷，其过错不在汤某某。盛某某上诉提出已经将该二笔费用约定在合同第五条中，经查合同第五条中没有此约定，根据第十条所列的税费种类，也没有房屋维修基金与煤气开通费，同时由于该二笔费用不属房屋转让过程中必须发生的国家税收和与房屋产权登记相关的费用，也不是转让后所产生的不能预计的费用，故应当认定双方对二笔费用的承担没有约定。根据长沙市目前二手房交易的基本规则，应当视为该费用已经进入二手房的交易总价款的成本。故盛某某上诉请求法院判决汤某某支付该二笔费用，事实依据不足，本院不予支持，原审不予支持正确。
二、关于违约责任认定和交房保证金是否返还的问题。盛某某在房屋产权过户后，应当按照约定交付房屋，由于自身的原因在产权过户10天后没有交付房屋，其行为已经构成违约，应当承担违约责任；汤某某在交房期满后通过物业公司的协助进住房屋，虽行为不可取，但情有可原，不存在违约，不应承担违约责任，盛某某上诉请求退还交房保证金5000元，法律依据不足，本院不予支持。
三、关于盛某某房屋内的财产损失的认定问题。在一审中，盛某某提供了2008年4月25日深圳市铮隆店用品有限公司开出的收到盛某某一批家具款x元的收据复印件一张，收据上写明的交货地址是：长沙大道X号绿城桂花城春晓苑BX栋X号，盛某某用此证明汤某某购买的房屋内尚存这批家具及其损失价格。根据2009年7月14日绿城桂花城物业中心张平、肖海富的证明，3月10日汤某某与物业一起看房时，BX栋X号房屋内并无任何物件，2009年7月10日打开BX栋X号房屋时，房屋内只有盛某某破旧文件柜4张及烂货架1副。根据以上事实本院分析认为：2009年7月10日汤某某通过物业见证进入绿城桂花城春晓苑BX栋X号时，房屋内确有文件柜及货架，汤某某入住后要求盛某某3天内取走，但盛某某至今没有取走，文件柜及货架由汤某某在保管。盛某某起诉提出的家具一批，没有提供一批家具的件数明细及价格清单，盛某某提供的收据复印件只是一个家具事实有可能存在的孤证，不足以证明桂花城春晓苑BX栋X号存放过这批家具，更不能证明家具的损失是x元，故原审认定盛某某起诉汤某某赔偿财产损失x元证据不足，不予支持正确。
综上所述，原审认定本案事实清楚，法律适用正确，程序合法。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费3215元，由盛某某承担。
本判决为终审判决。
审判长张丽娟
审判员游玉霞
审判员熊伟
二0一0年三月二十五日
书记员毛发启
