原告方中云。

委托代理人邹志超，漯河市郾城区沙北法律服务所法律工作者。

被告张某某。

被告胡某某。

二被告共同委托代理人杨雷，漯河市源汇区干河陈法律服务所法律工作者。

原告方中云诉被告张某某、胡某某租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。原告方中云及其委托代理人邹志超，被告张某某、胡某某及二被告共同委托代理人杨雷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称：原、被告双方于2009年2月5日签订了一份“房屋租赁协议”。协议第一项约定：被告愿将珠江路X村南一独院租赁给原告方，租期十年（独院，包括两间门面，一大门，只有房子，没有任何物品）。租金为一年2万元，付款方式为先付款，后租房。该“房屋租赁协议”现已生效，原、被告双方现已实行履行，并已经向被告连续缴纳了两年的房租。被告称为了和电厂的工程结算方便与原告协商，要求暂时居住使用租赁房中堂屋3间、客厅1间、厨房1间约定住到2009年麦口，最晚到秋天全家搬出以上住房。但拖延至今被告一家四口仍未搬出非法侵占的五间住房，已对原告构成侵权。2010年5月7日，被告强行将租赁房屋的电表摘掉，导致原告开办的旅社全部停电，不能正常经营。由于2010年5月13日晚8点左右将租赁给原告的两件门面房中的一间强行霸占装修准备开饭店，原告不同意，双方再次发生纠纷。被告将原告所开的旅社的玻璃门砸坏，导致原告胳膊受伤，原告及时报110，香山路派出所出警赶到现场，后经村干部和民警共同调解，让被告给原告看伤、修门。二被告行为已构成违约，按“房屋租赁协议”约定被告应向原告支付违约金，并无条件搬出非法侵占的房屋。原告为了保护自己的合法权益不受侵害，诉至法院，请法院查明事实，依法判令二被告履行房屋租赁协议。支付违约金10万元，停止侵害，恢复原状，搬出非法侵占的房屋，承担本案诉讼费用。

被告张某某辩称：我与原告所签订的租赁合同是无效的，原告在签订协议时未说明合同目的，隐瞒协议真相，未经答辩人同意的情况下私自非法经营“宾馆”业务，并一直未办理相关登记手续，违反了《合同法》的规定。还违反了《中华人民共和国消防法》的规定，房屋竣工后没有经公安消防机构进行消防验收，按规定不能投入使用。并且被答辩人在开办宾馆时也没有向公安消防部门申报便直接营业属违法行为。《建筑法》也规定了未经验收或者验收不合格的不得交付使用因此该房屋不具备出租使用的条件。因此该房屋违反了《消防法》和《建筑法》的规定，依据《合同法》的规定违反法律强制性规定的合同无效，所以原、被告签订的合同属无效合同。并且被答辩人在经营宾馆期间进行涉“黄”经营，答辩人多次制止被答辩人一直不予理会，被答辩人的行为给答辩人带来了巨大的影响。双方签订的租赁协议中只包括两间门面房、一个院子和大门，不包括其他房间。

被告胡某某辩称：租赁协议上没有我的签名我不应是被告。

经审理查明：被告张某某与被告胡某某系夫妻关系，2009年2月5日，原告方中云与被告张某某在证明人郜国宪在场的情况下,共同签订《房屋租赁协议》一份。该协议约定，出租方张某某作为甲方，承租方中云作为乙方，该协议主要内容为：一、甲方愿将珠江路X村男一独院租赁给乙方十年（独院、包括两间门面房、一大门、只有房子没有任何物品），租金为一年x元，付款方式为先付款后租房。二、房屋装修由乙方承担，甲方负责水电设施供应与维修（如水电出现异情，由甲方出面解决），电费乙方承担。三、房屋维修由甲方负责，乙方不能随意破坏房屋结构。四、如国家拆迁房屋赔偿费归甲方所有，设施物品赔偿费由乙方所得。五、乙方付款后，房屋经营权归乙方，甲方无权干扰。六、本协议为十年协议，前五年租金不变，每年为贰万元，后五年根据发展形势，双方可协商增加或不增加部分租赁金价格（但必须共同协商，乙方能接受）。双方共同遵守，如乙方有特殊情况无法运营时，乙方只可将设施物品搬走或转让，所装修的应归甲方所得。七、本协议甲乙双方共同遵守，在无任何条件的情况下，不管哪一方都不能私自作出决定，必需在双方认可的条件下进行；否则，不管哪一方违约，必需给对方经济补偿（拾万元）。八、本协议一式三份，甲乙双方各一份，证明人一份，在本协议履行中，双方要以真诚、求实、相互协商友好的条件下进行。如协商无果，可通过法律解决。双方签字后方可生效。该协议甲方签名张某某，乙方签名方中云，证明人郜国宪，时间为2009年2月5日。

另查明：该《房屋租赁协议》签订后，原、被告已实际履行了两年，原告按协议约定已向二被告支付了两年的房屋租赁费共x元。另外，原、被告所签订《房屋租赁协议》上的房屋是整体楼房，而不是被告所说的只有一个院子，两间门面房和一个大门。

还查明：原、被告双方在履行协议期间，二被告一直居住在原告的租赁房屋其中的中堂屋3间、客厅一间、厨房一间。并在2010年5月7日强行将租赁房屋的电表摘掉导致原告开办的旅社全部停电，还将水管切断让原告不能正常经营。再将租赁给原告的门面房中的其中一间强行霸占准备开饭店，原告不同意，被告将原告所开的旅社玻璃门砸坏，导致了原告胳膊受伤。并将原告的顾客赶走让原告无法经营现已停业。

综上所述，本院认为：根据《中华人民共和国合同法》的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告双方所签订的《房屋租赁协议》，是双方当事人真实意思的表示，本院予以确认。该协议签订后，双方已实际履行了两年。有二被告分别于2009年2月6日和2010年1月24日，向原告出具的收到x元房租在卷佐证，本院予以确认，故该协议为有效协议。二被告阻碍原告经营的行为已违反了双方所签订的《房屋租赁协议》，应承担相应的违约责任。最高人民法院股关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)、第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决”。双方合同约定的违约金x元过高，本院酌定支持x元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：

一、原告方中云与被告张某某签订的《房屋租赁协议》为有效协议，双方应继续履行协议内容。

二、被告张某某、被告胡某某在判决生效后七日内搬出原告的租赁房屋（中堂屋三间、客厅一间、厨房一间）。

三、被告张某某的行为已构成违约，应承担违约金x元，在判决生效后七日内支付。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

四、驳回原告方中云的其他诉讼请求。

本案诉讼费2300元，由被告张某某承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式八份，上诉于漯河市中级人民法院。

审判长王卫东

审判员陈国卿

审判员刘杰

二○一○年六月三十日

书记员董文君