原告（反诉被告）虞城县绿都房地产开发有限公司，住所地虞城县X镇X路北段东侧。
法定代表人张某某，该公司董事长。
被告（反诉原告）李某某，女，1975年12月生，汉族。
原告虞城县绿都房地产开发有限公司（以下简称绿都公司）因与被告李某某商品房买卖合同纠纷一案，于2010年7月8日向本院提起诉讼，本院于同日作出受理决定，并向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票等法律文书。本院依法组成由审判员王勇担任审判长，审判员梁培勤、陈金华参加评议的合议庭，于2010年8月11日和2010年9月16日在本院第二审判庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告李某某及其委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告绿都公司诉称，2007年1月9日被告李某某在原告开发的“绿都家园”购买了一套商品房（详见商品房预售合同），被告早已入住，但被告仅付了部分房款，仍下欠x元房款经催要未还，故依法起诉，要求判令被告归还原告的房款
被告李某某答辩并反诉称，1、双方签订的商品房买卖合同规定，在签订合同前原告应提供并出示有关证书及证明文件，以证明原告的资格是否具备，被告有理由提出质疑，以便该案公正审理。2、双方签订的商品房买卖合同规定原告应在2007年6月30日前交付房屋，交付时原告应提交有关合格的证明，但是原告违约，直到2008年8月16日才通知被告交房，被告要求原告提供有关手续，原告不能提供，因原告违约房屋没有交付，原告应承担违约责任。3、由于原告违约，迟迟不能交付房屋，被告无奈才于2009年12月19日暂时入住，且发现房屋质量有问题。根据以上事实被告要求原告提供相关的证书及证明文件，以便该案公正处理。因原告逾期交房应承担违约责任，现被告提出反诉，要求原告偿付被告违约金9720元，请法院依法判决。
绿都公司针对李某某的反诉答辩如下：1、被告李某某在没有交清全部房款的情况下无权向原告主张违约金。因双方签订的合同系商品房预售合同，设定了履行的先后顺序，被告需将房款付清之后才有权主张交房，现被告李某某仍下欠房款，其无权主张违约金。2、因被告李某某实际早已入住占有了房屋，无权向原告主张违约金。被告李某某在整个小区工程没有完工就擅自入住，不存在原告违约，请求法院驳回其反诉请求。
根据双方的诉辩意见及反诉答辩意见，本院归纳本案的争议焦点是：1、被告李某某是否应该给付原告绿都公司购房款x元2、被告李某某的反诉请求是否成立
绿都公司根据上述争议焦点向本院提交的证据材料是：1、企业法人营业执照及商品房预售许可证，证明绿都公司具有房地产开发的资格，绿都公司具有预售商品房的资格。2、双方签订的商品房买卖合同一份，证明了双方的权利和义务、购买的商品房价款是x元。3、李某某的房产证一份，证明李某某购买的房屋实际面积比预购时增加1.83平方米，被告至今没有与原告办理房屋交接手续。4、物证（所诉房屋的钥匙），证明未办理手续被告私自入住。
围绕上述争议的焦点，为证明自己的主张，被告李某某向本院提交了下列证据材料：1、商品房买卖合同一份，证明原告违约没有按照合同第8条的规定交付房屋。2、收据二份，证明被告李某某按合同约定交付房款9万元。3、原告2008年8月16日给被告下发的交付通知。4、收据三份，证明被告李某某入住的时间是2009年1月14日（即农历的2008年12月19日）。5、杜某某的证明一份，证明原告未按期交房致使被告租房居住。
被告李某某对绿都公司提交的证据材料质证意见是：对证据1认为是复印件，没有加盖公章，应该与原件核对。对证据2本身无异议，其证明的目的有异议。对证据3认为未显示办理的时间，但对原件无异议。对证据4认为钥匙是后门的，前门的钥匙原告已给过。
绿都公司对被告李某某提交的证据材料质证意见是：对证据1本身无异议，但认为入住的时间有误。对证据2认为不能证明原告违约。对证据3及证据4本身无异议，对其证明目的有异议。对证据5认为与本案无关。
本院对绿都公司所举证据进行审查后认为，原告所举证据1被告认为系复印件，经与原件核对无误，可以作为本案的证据使用，对证据2买卖合同与被告的证据1相同，能够证明本案的事实，予以采信。证据3证明了买卖的房屋已办理了房产证，与合同上约定的面积增加了1.83平方米。证据4即钥匙，证明该钥匙是李某某所购买房屋的。
本院对李某某所举证据进行审查后认为，证据1是商品房买卖合同，能够证明本案的事实，予以采信。证据2及证据3系绿都公司出具的票据及通知，具有真实性予以采信。证据4系水电费收据，证明收取被告的费用。证据5与本案没有关联
本院根据当事人陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：2007年1月9日原、被告双方签订商品房买卖合同一份，约定：被告李某某购买绿都公司开发的“绿都家园”商品住房一套，该商品房按建筑面积计算，合同约定面积为104.62平方米，单价每平方米1003.23元，计金额为x元，付款方式为首付x元，房子封顶付款x元，交房付款x元，商品房交付后如面积发生差异以房管部门实测面积为准，如逾期付款被告应按日支付应付款万分之二的违约金，并约定交房期限在2007年6月30日前，逾期交房超过30日的，自约定的交房期限第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金。合同签订后，被告李某某于2007年1月9日首付房款x元，于2007年5月22日付房款x元。至2008年8月16日绿都公司给李某某下发通知，要求七日内办理交房手续。但被告李某某至2009年1月14日入住房屋。
另查明：2007年12月25日虞城县房地产管理局对该房屋实地测量，该房屋的总建筑面积为106.45平方米，并办理了虞房权证（2007）字第x号房产证，比合同约定的面积104.62平方米增加1.83平方米。该房屋绿都公司所建封闭南阳台造价为1624元被告李某某同意支付。
本院认为，原、被告双方存在商品房买卖合同关系，该合同关系是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，为有效合同，原、被告双方均应严格遵守。被告李某某入住房屋后应将房屋剩余款、按合同约定增加的面积折款以及该房屋绿都公司所建的封闭南阳台造价款及时给付绿都公司。
关于绿都公司要求李某某给付购房款x元，按照双方签订的商品房买卖合同总价款为x元，被告李某某已付房款x元，下欠x元房款没有给付。根据虞城县房地产管理局对该房屋的实地测量，总建筑面积为106.45平方米，比合同约定的面积104.62平方米增加了1.83平方米，增加的面积按合同约定应折款为1836元，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；”的规定，被告李某某应给付绿都公司增加面积折款1836元。该房屋绿都公司所建的封闭南阳台造价为1624元被告李某某在庭审时同意支付。原告要求的购房款（x元+1836元+1624元）应为x元。
关于被告李某某的反诉要求绿都公司偿付违约金9720元的问题，根据双方签订的商品房买卖合同的约定，交房期限在2007年6月30日前，如逾期交房超过30日的，自约定的交房期限第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金。绿都公司于2008年8月16日给李某某下发交房通知，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，绿都公司应支付李某某逾期交房的违约金7290元（x元×0.2‰×405天）。但是，李某某自接到交房通知后没有按照合同的约定支付下余的购房款x元，按合同约定李某某也应支付原告日万分之二的违约金2256元（x元×0.2‰×752天），两项违约金相抵（7290元-2256元），绿都公司应支付李某某违约金5034元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百三十八条、第一百五十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，判决如下：
一、被告李某某给付虞城县绿都房地产开发有限公司购房款x元。
二、虞城县绿都房地产开发有限公司支付被告李某某违约金5034元。
上述两项相抵后，被告李某某给付虞城县绿都房地产开发有限公司购房款x元，于本判决生效之日起三日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费260元，反诉费50元，合计310元由被告李某某负担210元，原告负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
审判长王勇
审判员梁培勤
审判员陈金华
二0一0年九月二十五日
书记员赵晓慧
