重庆市第四中级人民法院

民事判决书

（2010）渝四中法民终字第x号

上诉人（原审被告）：谭某甲（又名谭X），女，汉族，64岁。

委托代理人：李行，重庆市黔江区联合法律服务所法律工作者。

委托代理人：陈某钊，重庆市黔江区联合法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审原告）：陈某某，女，土家族，46岁。

被上诉人（原审原告）：向某某，男，苗族，48岁。

陈某某、向某某的委托代理人：李科，重庆纵深律师事务所律师。

原审第三人：重庆市黔江区拓城房地产经营公司。

负责人：刘某，该公司破产清算组组长。

委托代理人：彭先斌，重庆纵深律师事务所律师。

原审被告：卢某某，具体身份不详。

原审被告：谭某乙，具体身份不详。

上诉人谭某甲与被上诉人陈某某、向某某及原审被告卢某某、谭某乙和原审第三人重庆市黔江区拓城房地产经营公司（以下简称黔江拓城房地产公司）排除妨害纠纷一案，重庆市黔江区人民法院于2010年5月7日作出（2010）黔法民初字第x号民事判决。上诉人谭某甲对该判决不服，向某院提起上诉。本院受理后，于2010年7月22日对上诉人谭某甲及其委托代理人李行，被上诉人陈某某以及陈某某、向某某的委托代理人李科，原审第三人黔江拓城房地产公司的委托代理人彭先斌，进行了询问，并依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院审理查明：谭某甲交纳2007年度和2008年度的房屋租金收据加有重庆市黔江区鸿灿物业管理有限公司财务专用章，2009年度的房屋租金收据在经办人栏填“李”，无单位印章。谭某甲所承租的房屋现在是卢某某、谭某乙在从事沙发加工作业。2007年8月31日陈某某、向某某与黔江拓城房地产公司破产清算组达成《房地产转让协议》，取得了位于黔江区X街道办事处联合街X号建筑面积为53.35平方米的门面房，并于2009年9月29日取得了“302房地证2009字第x号”房地产权证后，要求谭某甲、卢某某、谭某乙腾退房屋，黔江拓城房地产公司予以协助，但至今未腾退房屋。

原告陈某某、向某某诉称：2007年8月30日陈某某、向某某与黔江拓城房地产公司破产清算组达成《房地产转让协议》，取得了位于黔江区X街道办事处联合街X号建筑面积为53.35平方米的门面房，并于2009年9月29日取得了“302房地证2009字第x号”房地产权证后，多次要求谭某甲、卢某某、谭某乙腾退房屋，黔江拓城房地产公司予以协助，但至今未腾退房屋。请求判令谭某甲、卢某某、谭某乙停止侵害、排除妨害，腾退位于黔江区X街道办事处联合街X号的门面房，并由黔江拓城房地产公司予以协助；同时由谭某甲、卢某某、谭某乙、黔江拓城房地产公司赔偿陈某某、向某某的损失x元。

被告谭某甲辩称：双方讼争的房屋是国有资产，黔江拓城房地产公司处置该财产应在房屋产权交易部门进行，并在省级报刊上公告。2009年底，陈某某、向某某提出腾退房屋时，谭某甲才得知黔江拓城房地产公司将该房屋出售给陈某某、向某某，其出售房屋的行为侵犯了谭某甲对房屋的优先购买权，该房屋买卖行为属无效行为，应依法撤销。请求人民法院确认黔江拓城房地产公司与陈某某、向某某的买卖合同无效。陈某某、向某某提起的是侵权之诉，谭某甲是依法租赁房屋，陈某某、向某某主张损失没有法律依据，请求驳回其诉讼请求。

被告卢某某、谭某乙未作答辩。

第三人黔江拓城房地产公司未作答辩。

一审法院认为，本案双方争议的焦点是陈某某、向某某与黔江拓城房地产公司破产清算组达成的《房地产转让协议》是否有效的问题。因双方签订的《房屋转让协议》是双方真实意思的表示，其协议不违反合同效力的强制性规定，应当属有效协议。加之陈某某、向某某已于2009年9月29日取得了“302房地证2009字第x号”房地产权证，按照不动产交易的规则，陈某某、向某某已取得了讼争房屋的所有权，权利人已经由黔江拓城房地产公司变更为陈某某、向某某，物权已经发生转移，新的物权所有人有权依照法律规定行使自己的物权。谭某甲诉称房屋租金交至2009年12月，但其提供的2009年度收据没有单位印章，且讼争房屋早已列为破产财产，交由黔江拓城房地产公司破产清算组管理与处置，故谭某甲无证据证明其主张，陈某某、向某某要求谭某甲、卢某某、谭某乙腾退房屋的请求，应予支持。因黔江拓城房地产公司已将讼争房屋产权变更登记为陈某某、向某某所有，其权利已经明确，黔江拓城房地产公司已完成了其全部义务，故陈某某、向某某要求黔江拓城房地产公司协助的请求，不予支持。因谭某甲拒不腾退房屋给陈某某、向某某造成了相应损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，结合黔江房屋租赁现状和涉案房屋的具体位置，可酌定每月1200元作为陈某某、向某某主张的租金损失赔偿标准，并从2009年9月29日起计算至2010年3月，共计5个月的租金损失为6000元，对于以后的损失可以另行主张。依据《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条、第一百三十四条和《中华人民共和国物权法》第九条、第三十五条、第三十七条、第三十九条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定判决：一、谭某甲、卢某某、谭某乙在判决生效后10日内腾退位于黔江区城东办事处联合街X号门面；二、由谭某甲向某某某、向某某赔偿延期交房的损失6000元；三、驳回原告陈某某、向某某的其他诉讼请求。案件受理费780元，由谭某甲负担。

谭某甲不服一审判决，向某院提起上诉，请求撤销原判，依法改判或者发回重审。主要事实和理由：一、一审法院审理程序违法。审理黔江拓城房地产公司破产案件的是一审法院，而本案也是由一审法院审理，并且本案的一审主审法官在黔江拓城房地产公司获得一套房屋，谭某甲因此申请一审法院进行回避，但一审法院对此不予理睬并强行审理本案，公然偏袒黔江拓城房地产公司，其审理程序违法，应当发回重审。二、谭某甲的一审请求是请求确认黔江拓城房地产公司与陈某某、向某某的房屋买卖合同无效，并非主张优先购买权。因黔江拓城房地产公司在破产程序中处置国有资产的程序严重违反了《企业国有资产权转让管理暂行办法》第十四条“转让公告应当将产权转让公告委托产权交易机构在省级以上报刊公开发布，转让国有资产应委托国有产权交易机构交易”的规定，未将国有产权委托当地国有资产交易机构依法交易，擅自以自己名义在《武陵都市报》刊登《拍卖公告》，故黔江拓城房地产公司处理国有资产行为无效。而原判将谭某甲起诉的买卖关系变更为租赁关系，并适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，作出错误判决。三、原判认定每月1200元计算租金损失，没有任何依据，谭某甲向某江拓城房地产公司租赁房屋的租金实际每月为60元。综上，原判审理程序违法，适用法律错误，请求二审法院支持谭某甲的上诉请求。

被上诉人陈某某、向某某辩称：谭某甲申请一审法院回避于法无据。谭某甲的一审诉状上只是主张侵犯其优先购买权，其二审的主张与其一审主张相矛盾，不应支持。陈某某、向某某是通过破产程序取得的房屋所有权，陈某某、向某某与黔江拓城房地产公司的房屋买卖关系有效。陈某某、向某某主张的租金损失标准1200元/每月有合法依据，而谭某甲无证据证明其与陈某某、向某某存在租赁关系，故原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

原审第三人黔江拓城房地产公司辩称：谭某甲在一审中没有提出一审法院回避的申请，即使提出也不符合有关法律的规定。谭某甲在一审中是基于侵犯其优先购买权而主张买卖合同无效，但其主张依法不能成立。黔江拓城房地产公司已依法被宣告破产，只是在《武陵都市报》刊登告知公告，而不是刊登交易公告，故其资产处理程序合法，黔江拓城房地产公司与陈某某、向某某的房屋买卖合同合法，谭某甲的上诉请求不成立，请求驳回上诉，维持原判。

原审被告卢某某、谭某乙未作答辩。

本院二审查明：重庆市黔江区人民政府于2005年12月23日批准同意黔江拓城房地产公司的破产申请，2006年8月31日重庆市黔江区人民法院作出（2006）黔法破字第X号民事裁定书宣告黔江拓城房地产公司破产还债，该破产程序至今未终结。黔江拓城房地产公司于2007年4月12日在《武陵都市报》刊登《房屋拍卖公告》载明：“碓窝田I栋、J栋、K栋及联合街X号房屋各租赁户，请你们在此公告之日起十日内，持你们的租房合同、身份证到黔江区国土局二楼黔江区房地产交易所报名参与竞买，主张你们的权利，逾期将视为自动放弃优先购买权”。2007年8月31日陈某某通过参与竞买与黔江拓城房地产公司破产清算组签订《房地产转让协议》，以x元价款购买位于重庆市黔江区X街道办事处联合街X号建筑面积53.35平方米门面房，并于2009年9月29日以陈某某、向某某的名义取得“302房地证2009字第x号”房地产权证。

谭某甲在二审中承认，已将其租赁黔江拓城房地产公司所有的位于重庆市黔江区X街道办事处联合街X号建筑面积53.35平方米门面房转租给卢某某、谭某乙使用，2009年8月前房租费为800元/月，此后房租费为1200元/月。黔江拓城房地产公司已将其单位职工李某向某某甲收取的2009年1月至10月房租费600元收到其单位，通知谭某甲领取回去，但谭某甲至今没有领回。双方争议的门面房系黔江拓城房地产公司的破产财产，黔江拓城房地产公司与陈某某、向某某均没有书面或者口头方式解除与谭某甲的房屋租赁关系。

另查明，谭某甲与其余20余人向某庆市黔江区人民法院提起相同诉讼后，曾共同申请一审法院对涉及谭某甲等20余人的诉讼案件回避。谭某甲及其特别代理人李行在一审庭审中均表示对本案一审审判组织成员不申请回避，且谭某甲没有提供证据证明本案一审主审法官在黔江拓城房地产公司购买房屋的事实。

谭某甲在一审诉状中以侵犯其优先购买权为由请求确认黔江拓城房地产公司与陈某某签订的《房地产转让协议》无效，谭某甲的特别代理人在法庭辩论代理词中提出黔江拓城房地产公司转让国有资产行为违反了《企业国有资产权转让管理暂行办法》的规定，请求确认《房

本院查明的其他事实与一审查明的事实相同。

本院认为，针对双方讼争焦点，结合双方在一、二审中所举示证据和庭审陈某，综合评议如下：

一、关于一审法院的审理程序是否合法的问题。谭某甲申请一审法院对涉及谭某甲的诉讼案件回避的请求，实际是对一审法院提出的管辖权异议。因谭某甲在本案中提起的是确认债务人（即黔江拓城房地产公司）处分财产行为无效的诉讼，且该处分财产行为是破产企业实施的行为，故根据《中华人民共和国企业破产法》第二十一条“人民法院受理破产案件申请后，有关债务人的民事诉讼，只能向某理破产申请的人民法院提起”的规定，以及2007年5月26日最高人民法院《关于执行最高人民法院关于＜中华人民共和国企业破产法＞施行时尚未审结的企业破产案件适用法律若干问题的规定》的通知第二条“根据企业破产法的规定，破产申请受理后，所有有关债务人的民事诉讼只能向某理破产申请的人民法院提起。尚未审结的企业破产案件中，债权人或者债务人的职工依据企业破产法和《规定》第九条或者第十条的规定，向某民法院提起诉讼的，受理破产案件的人民法院应当根据案件性质和人民法院内部职能分工，并依据民事诉讼法的有关规定，由相关审判庭以独任审判或者组成合议庭的方式进行审理”和第三条“对于有关债务人的其他民事诉讼，如债务人合同履行诉讼、追收债务人对外债权诉讼、撤销债务人处分财产行为诉讼、确认债务人处分财产行为无效诉讼、取回权诉讼、别除权诉讼和抵销权诉讼等，受理破产案件的人民法院应比照本通知第二条规定处理”的规定，本案只能由一审法院管辖并由其内部职能部门审理，谭某甲提出的管辖权异议依法不能成立，本院不予支持。因谭某甲在一审庭审中表示对本案一审审判组织成员不申请回避，且没有证据证明本案一审的主审法官有应当自行回避而没有回避的情形，故谭某甲认为一审法院审理程序违法的理由不能成立，本院不予支持。

二、关于陈某某与黔江拓城房地产公司破产清算组签订《房地产转让协议》是否有效的问题。因黔江拓城房地产公司被人民法院宣告破产后，依法在《武陵都市报》上公告，告知破产财产即将被依法拍卖的事实和通知谭某甲等房屋租赁人主张优先购买权，由此应当认定谭某甲在争议房屋处分前知道该房屋可能被处分的事实。黔江拓城房地产公司是将破产财产交由黔江区房地产交易所进行公开竞卖，而陈某某通过公开竞买，与黔江拓城房地产公司签订《房地产转让协议》后，依法办理了房地产权证，取得了争议房屋的所有权，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持，但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”的规定，谭某甲以侵犯其优先购买权为由主张陈某某与黔江拓城房地产公司签订的《房地产转让协议》无效的请求，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十三条“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权”的规定，黔江拓城房地产公司在拍卖租赁房屋前在《武陵都市报》上公告通知了承租人谭某甲，而谭某甲没有参加拍卖或者参加拍卖后没有以最高价款购得租赁房屋，故应当认定谭某甲丧失了对争议房屋的优先购买权。承租人谭某甲丧失优先购买权后，谭某甲对于租赁房屋的买卖关系已经不再是利害关系人，该合同是否有效不损害其合法权益，无权主张该租赁房屋买卖合同无效。并且国务院国有资产监督管理委员会和财政部于2004年1月8日公布的《企业国有资产权转让管理暂行办法》第十四条“转让公告应当将产权转让公告委托产权交易机构刊登在省级以上报刊公告……公开披露有关企业国有产权转让信息给受让方……”的立法旨意是为了广泛征集受让人，并向某让人披露拍卖信息，但该规定并没有限制产权交易所的资质等级和属地范围，且该规定只是部门规章，又非效力性性强制规范，并不导致买卖合同无效，故谭某甲以黔江拓城房地产公司拍卖租赁房屋的公告程序违反《企业国有资产权转让管理暂行办法》的规定主张《房地产转让协议》无效的理由不成立，本院不予支持。

三、关于谭某甲是否应当腾退房屋并赔偿损失的问题。因谭某甲与黔江拓城房地产公司之间的租赁合同没有约定租赁期间且未采用书面形式订立租赁合同，故根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的规定，双方的租赁合同应当认定为不定期租赁合同。因黔江拓城房地产公司承认向某某甲收取600元房租费，且谭某甲承认每月房租费为60元，谭某甲实际向某江拓城房地产公司交纳房租费至2009年10月，故陈某某、向某某于2009年9月29日取得争议房屋后，根据买卖不破除租赁原则，谭某甲与陈某某、向某某之间建立起新的房屋租赁合同，且谭某甲与黔江拓城房地产公司订立的房屋租赁合同对陈某某、向某某仍然有效。但从2009年11月起，谭某甲与陈某某、向某某之间仍没有签订书面租赁合同，也没有约定租赁期限，故谭某甲与陈某某、向某某之间仍然建立的是不定期租赁合同。因谭某甲在租赁合同期限届满后一直没有向某租人陈某某、向某某交纳房租费，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，陈某某、向某某可以此为由解除双方的租赁合同，并且谭某甲也承认陈某某、向某某于2009年底要求其腾退房屋，故根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，应当认定谭某甲收到陈某某、向某某要求其腾退房屋通知之日起双方的房屋租赁合同解除。双方的房屋租赁合同解除后，谭某甲、卢某某、谭某乙占用租赁的房屋没有合法的法律依据，其继续占用该房屋属于侵权行为，应当在房屋租赁合同解除后立即将租赁房屋腾退并返还给陈某某、向某某，原判对此处理正确，应予维持。

因谭某甲与陈某某、向某某之间的租赁合同于2009年10月31日到期后，谭某甲仍然继续使用其租赁的房屋，且双方的租赁合同仍为不定期租赁合同，而陈某某、向某某没有提供证据证明双方已经调整了租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁权限为不定期”的规定，谭某甲与陈某某、向某某之间的租赁合同从2009年11月1日起至2009年12月31日止仍应当按照谭某甲与黔江拓城房地产公司之间的租赁合同约定的每月租金60元计算租金损失共计120元。但双方的租赁合同解除后，谭某甲拒不腾退租赁房屋，其行为已经构成侵权，因此给陈某某、向某某造成的损失应当根据谭某甲将该房屋转租给他人的租金每月1200元的标准计算3个月的损失共计3600元，故原判在损失赔偿方面适用标准错误，应予纠正。

综上，原判认定的部分事实不清，适用法律不当，谭某甲的上诉理由部分成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项和《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条以及《中华人民共和国物权法》第九条、第三十五条、第三十七条、第三十九条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

一、维持重庆市黔江区人民法院（2010）黔法民初字第x号民事判决第一项，撤销第二、三项；

二、谭某甲在判决生效后十日内赔偿陈某某、向某某延期交房的损失3720元；

三、驳回陈某某、向某某的其他诉讼请求。

一审案件受理费780元，由陈某某、向某某负担200元，谭某甲负担580元；二审案件受理费780元，陈某某、向某某负担200元，谭某甲负担580元。

如未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本判决为终审判决。

本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向某庆市黔江区人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。

审判长张登明

代理审判员谭某宜

代理审判员徐婷婷

二○一○年八月十一日

书记员谢红军