原告戴某。

委托代理人潘某，上海市某法律服务所法律工作者。

委托代理人金某。

被告刘某。

委托代理人孙某，上海某事务所律师。

第三人沈某。

委托代理人杜某，上海某事务所律师。

原告戴某诉被告刘某、第三人沈某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告戴某及其委托代理人潘某、金某，被告刘某及其委托代理人孙某、第三人沈某及其委托代理人杜某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告戴某诉称，原、被告原系邻居，平时关系密切。1997年被告得知原告一家居住困难欲购房时，表示其有本市X村某号某室房屋（以下简称系争房屋）要出售，原告在看房满意后，于1997年10月25日与被告签下《房产出售契约》，约定房价人民币100,000元。契约签订后，原告即按约支付人民币40,000元，并在1998年3月底之前支付了余款及出资办理了系争房屋的产权接轨手续。1998年初原告一家入住系争房屋。1999年底，原、被告办理房产过户手续时，被告知需被告丈夫沈某（即第三人）签字同意，因第三人当时已出国，所以手续搁置，被告为让原告放心，将产权证等材料交予原告。此后，因第三人未回国，所以一直未办理过户手续。2008年夏天，有人上门告知被告与第三人早已离婚，系争房屋被法院判给第三人。故诉至法院，要求确认原、被告所签《房产出售契约》有效，并判令被告协助原告产权过户。

被告刘某辩称，不同意原告诉请。原告至今未能完全支付房款，已构成违约。另，1999年办理房屋产权过户手续时，工作人员已告知原告系争房屋过户必须第三人签字，否则房屋买卖不能成立，被告当时即表示可以退还，是原告要求等第三人回国继续办理的。

第三人沈某述称，不同意原告诉请。被告对系争房屋没有处分权，且1999年原、被告办理手续时，原告也已被告知这一事实。现第三人不同意房屋出售。

经审理查明，上海市X村某号某室房屋（以下简称系争房屋）原系被告的有限产权房。1997年10月25日，原、被告签订《房产出售契约》一份，约定“被告将其个人产权房上海市X村某号某室房屋出售给原告，售价人民币100,000元；原告于1997年10月底先交人民币40,000元，余款在1998年3月底前交清；原告自交款后对上述房屋具有产权，以后正式办理购售房手续事宜，在政策允许上市时，由被告办理产权交割手续，手续费按政策各自负担，如遇特殊未料事宜如政策不允许上市或近期1,2年内不能上市，双方退房退款；……”1998年初，被告交房给原告。现原告诉至本院，作如上诉请。

审理中，1、被告提出原告未付清房款，原告出示房款收据三张，分别为1997年12月31日人民币18,000元、1998年2月8日人民币18,000元、1998年3月15日人民币10,000元，并出示房屋产权接轨手续费发票。被告对收到房款人民币46,000元及接轨手续等费用共计人民币3597元无异议。原告提出在签订买卖协议时当即支付房款人民币40,000元，被告予以否认，此节情况，原告曾在2009年3月19日（2009）杨民四（民）初字第X号案件审理中陈述“签订协议时当场支付人民币40,000元，该款是原告从银行取出的，因原、被告关系很好，所以没有写收据”；本案审理中，原告陈述“被告曾在1996年10月向原告借款人民币30,000元，借期1年，利息人民币6000元，当时有借条，故1997年10月双方签订房屋买卖协议时，原告将借条还给被告，另外支付人民币4000元，作为房屋首付款人民币40,000元”。

2、原、被告在审理中均认可在1999年双方前往房地产交易中心办理过户手续时，被工作人员告知系争房屋过户需要第三人签字同意，因当时第三人不在，原告表示可以等待第三人回国后再办理，故过户手续搁置。现第三人当庭表示不同意将系争房屋出售给原告。

3、被告在审理中表示只要原告迁出系争房屋，包括已收房款在内共计同意补偿人民币200,000元。

另查明，2008年3月7日，第三人以夫妻登记离婚后财产纠纷为由起诉被告，要求以判决方式确认系争房屋产权归第三人所有，本院在（2008）杨民一(民)初字第某号民事案件中查明，被告与第三人于1984年6月1日登记结婚，1997年2月21日协议离婚。离婚时，双方约定，产权人登记为被告的上海市X村某号某室房屋应归第三人所有。此后未办理房屋过户手续。2008年3月21日本院作出民事判决，认为被告与第三人离婚时对夫妻共同财产所作的约定，合法有效，对双方均具有约束力，判决系争房屋产权归第三人所有。2008年5月23日，第三人登记成为系争房屋产权人。

本院认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。现根据查明的事实，被告与第三人于1997年2月21日协议离婚，并约定了系争房屋归第三人所有，故被告在1997年10月25日与原告签订系争房屋的出售契约时，理应明知其已无权处分。即使原告在签订契约时，根据产权信息不能知道上述情况，但在1999年双方办理过户手续时，原告已被告知系争房屋需征得第三人同意，原告也表示同意等待第三人来办理过户，故其理应知道合同效力待定。现第三人明确表示不同意出售系争房屋，故原、被告之间的房屋买卖合同无效，被告理应返还已收取的房款及原告为其支付的产权接轨费用，至于原告坚称在签订契约时已交付人民币40,000元，但没有证据证明，且原告在法院陈述前后不一致，此节，本院难以采信，根据原告提供的收条及被告的确认，认定原告支付房款人民币46,000元和接轨手续费用计人民币3597元。被告自愿在原告迁出后，补偿原告包括房款等共计人民币200,000元，系被告处分自身权利，于法不悖，可以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，判决如下：

一、原告戴某要求确认其与被告刘某于1997年10月25日就上海市X村某号某室房屋签订的《房产出售契约》有效之诉讼请求，不予支持；

二、原告戴某要求被告刘某协助办理上海市X村某号某室房屋产权过户手续之诉讼请求，不予支持；

三、被告刘某应于本判决生效之日起十日内返还原告戴某购房款人民币46,000元及产权接轨手续等费用人民币3597元；

四、准被告刘某于原告戴某迁出上海市X村某号某室房屋之日补偿原告戴某人民币150,403元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金某义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

本案受理费人民币2300元，由原、被告各半负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长黄某

审判员朱萍

代理审判员徐力勤

书记员书记员肖蔚瑾