原告邓某某，男，X年X月X日出生，土家族，公务员，住（略）。

被告何某甲，男，X年X月X日出生，土家族，工人，住（略）。

被告何某乙，男，X年X月X日出生，土家族，个体户，住（略）。

被告何某甲、何某乙的委托代理人张建春（特别授权），湖南澧滨律师事务所律师。

被告陈某某，男，X年X月X日出生，土家族，农民，住（略）。

委托代理人蒋训民（特别授权），湖南新川律师事务所律师。

原告邓某某与被告何某甲、何某乙、陈某某一般买卖合同纠纷一案，原告邓某某于2010年1月6日起诉，本院当日受理后，依法由审判员郑小兰担任审判长，与审判员向延勇、张桃益组成合议庭，于2010年3月5日公开开庭进行了审理。原告邓某某、被告何某甲及何某甲、何某乙的特别授权代理人张建春、被告陈某某及其委托代理人蒋训民到庭参加诉讼，被告何某乙经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。

原告邓某某诉称，1993年被告何某甲、何某乙的母亲王顺珍将其所有的一栋位于索溪峪黄某洞居委会九组的房屋以8000元的价格整体转让给被告陈某某。转让后陈某某一直住到2007年。2007年被告陈某某又将该房屋以10万元的价格转让给原告邓某某。此后，原告邓某某对房屋进行了维修，四周环境也进行了整治，两年内被告均没有提出异议。2009年2月18日，被告何某甲、何某乙与被告陈某某却就该已转让的房屋签订了一份《房屋转让补充协议》，约定只卖房屋不卖宅基地，该约定侵犯了原告邓某某的合法权益。起诉要求确认被告何某甲、何某乙与被告陈某某于2009年2月18日所签订的《房屋转让补充协议》无效，诉讼费用由被告负担。

为证明其主张，原告邓某某提交了原告邓某某与被告陈某某在2007年6月16日签订的《房屋购买协议》和被告陈某某与被告何某甲、何某乙于2009年2月18日签订的《房屋转让补充协议》，证明陈某某已经于2007年6月16日将房屋转让给原告邓某某，原告邓某某已经合法取得房屋所有权、使用权、处置权，2009年2月18日，陈某某又与被告何某甲、何某乙签订《房屋转让补充协议》，损害原告的利益。

被告何某乙辩称，原告邓某某不是房屋买卖合同的当事人，不具有提起确认该协议无效的诉讼主体资格，法院不应受理。房屋不是母亲王顺珍转让给陈某某的，协议中已经明确转让的是何某乙的老屋，三被告所签订的补充协议是对1993年房屋买卖行为的确认。原告认为“只卖房屋不卖宅基地”侵犯原告的合法权益没有法律依据，三被告之间的房屋买卖违反了有关法律规定，是无效行为，与原告邓某某无关，原告与被告陈某某的纠纷应另案处理。请求依法驳回原告邓某某的诉讼请求。

被告何某甲辩称，同意何某乙的辩解意见，并且原告邓某某系城市居民，无权在农村购买房屋，其与被告陈某某之间签订的房屋买卖协议无效。农村中农民的宅基地归集体所有，被告何某乙、何某甲与被告陈某某签订补充协议约定只卖房屋不卖宅基地符合法律规定。

被告陈某某辩称，被告何某乙、何某甲房屋卖给被告陈某某时并没有约定只卖房屋不卖宅基地。当时约定价格6000元，另外房屋上木材如天花板、地板、门窗等按实际数量补给被告何某乙，由何某乙在黄某洞对面建房使用，地基的范围为上起去金杜村X路，后起山坎，前起河坎，下起屋檐滴水。在合同履行过程中，因为没有足额补齐房屋上的木材，另外给何某乙支付了600元木材款。1993年腊月二十四日，被告陈某某就搬进该房屋居住，当时何某甲、何某乙的母亲王顺珍还没有搬走，直到1994年下半年，何某乙在黄某洞对面的房屋建好后才搬走和何某乙一起居住。2009年2月18日，被告陈某某搭乘被告何某乙的车一起到索溪峪镇喻家嘴，下车时被告何某乙拿出补充协议要求被告陈某某签字，因当时房屋已经出卖，认为签字没有什么关系，所以对协议的内容没有看就签了字。

被告何某甲、何某乙、陈某某没有提交证据。

被告何某甲、何某乙对原告邓某某提交的证据的真实性没有异议，但认为证据内容不合法，不能根据两份证据证明房屋是王顺珍出卖给陈某某的，相反证明了是由何某乙出卖的，补充协议实际是对1993年协议的确认。

被告陈某某对原告邓某某提交的2007年6月16日的协议没有异议，对2009年2月18日所签订的补充协议的内容有异议，认为在房屋买卖时并没有约定只卖房屋不卖宅基地。

本院认为，对原告邓某某提交的两份协议，被告何某甲、何某乙对其真实性没有异议，被告陈某某对其与原告于2007年6月16日所签订的协议没有异议，对补充协议的内容有异议，但认可是其亲笔签字，故本院对该两份证据予以采信。

根据双方当事人的陈某及举证、质证意见和本院的认证，可以确认以下事实：

1993年下半年，被告何某甲、何某乙将位于索溪峪镇黄某洞居委会九组的一栋两层约300平方米的乱石墙老屋出卖给被告陈某某，口头约定付款6000元，另外该房屋上的地板、天花板、门窗的木材按相同的数量补给被告何某乙，由何某乙在黄某洞对面建房时使用。协议达成后，被告陈某某将6000元及部分木材付给了被告何某乙，因没按出卖房屋上的木材数量给被告何某乙补齐，所短缺的木材另作价600元支付给被告何某乙。何某乙收取被告陈某某给其交付的价款及木材后，给被告何某甲分了2000元。1993年腊月二十四日，何某乙、何某甲及居住在该出让的房屋内除王顺珍外的家庭成员将房屋腾让交付给被告陈某某，王顺珍在该房屋内暂住到1994年下半年，直到何某乙在黄某洞对面的房屋建好后才搬到何某乙房屋内居住。2007年6月16日，经何某乙、何某信等牵线，被告陈某某和其儿子陈某将其购买的房屋以10万元的价格出卖给原告邓某某。2009年2月18日，被告陈某某搭乘被告何某乙的车从河口一起到索溪峪镇喻家嘴，下车时，被告何某乙拿出一份补充协议要求被告陈某某签字，双方便就房屋买卖签订了一份补充协议，该补充协议的内容为：“由于1993年父亲已故，母亲年高多病，无人照养，经甲（何某甲、何某乙）、乙双方协商，将房子卖给陈某某居住。当时协商只卖屋、不卖宅基地，屋折价为陆仟元，另补价值木材款贰仟元。共计捌仟元整。”

本院认为，被告陈某某将房屋出卖给原告邓某某，原告邓某某按约定交付了价款，并且实际占有使用了该房屋后，又与被告何某甲、何某乙签订补充协议，该补充协议涉及原告邓某某的切身利益，因此原告邓某某有权提起要求确认补充协议无效的诉讼。被告何某甲、何某乙称当时约定只卖屋不卖基（实为转让宅基地使用权），并且陈某某只能居住，不得对房屋进行维修，到该房屋损坏不能居住时返还给被告何某甲、何某乙，但被告何某甲、何某乙出卖给被告陈某某的房屋为乱石墙结构，且出卖时房屋上的木材要按相同的数量补给被告何某乙，该房屋不具有拆迁的价值，被告陈某某购买该房屋时并不是没有房屋居住，如果被告何某甲、何某乙所称的约定成立，则被告陈某某在1993年花6000元购买的只是该房屋上的石头，显然不符合情理；且《中华人民共和国房地产管理法》第三十二条规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占地范围内的土地使用权同时转让、抵押”，《中华人民共和国物权法》第一百七十四条规定“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”，由这些规定也可以看出，在房屋买卖合同中，房屋和宅基地使用权是一并处分的，因此不能认定出卖时有约定只卖房屋（即地上附着物）给被告陈某某。被告何某乙、何某甲的辩解该补充协议只是对1993协议的确认，不是补充协议，但该补充协议中“卖房不卖基及木材作价2000元”等内容显然与当时房屋出卖时情况不一致，因此应认定为是一份补充协议。2007年6月16日，被告陈某某将该房屋以10万元的价格出卖给原告邓某某，已经收取了10万元的价款，并且已经将房屋交付给原告邓某某，原告陈某某不再对该房屋享有处分权，但还签订补充协议，对已经出卖给原告邓某某的房屋进行实体上的处分，是无权处分行为。因签订补充协议时，房屋已经由被告陈某某出卖给原告邓某某，但三被告还于2009年2月18日签订补充协议，约定只卖房屋不转让宅基地使用权，可以认定三被告有串通的故意，且该协议明显损害了原告邓某某的权益。因此，原告邓某某请求确认被告何某甲、何某乙与被告陈某某于2009年2月18日所签订的《房屋转让补充协议》无效的诉讼请求依法应予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：

被告何某甲、何某乙与被告陈某某于2009年2月18日签订的《房屋转让补充协议》无效。

本案案件受理费100元，由被告何某甲、何某乙负担50元，被告陈某某负担50元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或湖南省张家界市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费100元，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。递交上诉状后7日内不预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。

审判长郑小兰

审判员向延勇

审判员张桃益

二Ｏ一Ｏ年三月六日

代理书记员陈某