原告朱某

被告邓某

原告朱某与被告邓某房屋买卖合同纠纷一案，本案受理后，依法由代理审判员曹彬独任审判，公开开庭进行了审理。原告朱某的委托代理人，被告邓某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告朱某诉称，原被告于2010年4月14日通过中介居间就上海市X路X弄X号X室房屋买卖签订了居间协议一份，该居间协议的附件“房屋买卖协议”约定，由原告向被告购买上述房屋，总价款为人民币x元（以下币种均为人民币），原告于当日向被告交付定金人民币x元，并约定三日内补足定金至x元。2010年4月18日，原被告变更协议，房价及定金分别调整为x元及x元，原告于当日补足定金。合同同时约定，原告向被告支付购房首付款x元，第二期房款x元通过银行贷款支付，余款于过户时支付。2010年4月17日，国务院为遏制房价下发通知，据该通知，商业银行应停止发放第三套房屋按揭贷款，原告购房正属此列，故无法获得银行贷款，造出合同实际履约不能。为此，原告多次与被告协商要求解约，均未果。故提起诉讼，请求判令：一、解除原被告之间的房屋买卖合同；二、被告返还原告定金x元；三、案件受理费由被告负担。

被告邓某辩称，本案房屋买卖协议合法有效，当事人应恪守契约，现原告迟迟不履行合同义务并要求解约，该单方面违约行为致使被告丧失了及时出售房屋的时机，造成了被告的损失，故合同解除后，原告应承担相应的违约责任，被告有权没收定金。针对原告主张的无法继续履约的原因，被告认为，原告贷款未成系其信用资质不良所致，与国家政策调控无关，且贷款产生的商业风险应由原告自负。综上所述，同意解除房屋买卖合同，对原告其余诉请不能同意。

经审理查明，原被告于2010年4月14日通过中介方就上海市X路X弄X号X室房屋买卖签订了居间协议，该协议同时附有“房地产买卖协议”，后于2010年4月18日重新立约，对上述居间协议及买卖协议部分内容作了修正。主要约定为；由原告向被告购买上述房屋，总价款为x元，原告应向被告支付购房首付款x元，第二期房款x元通过银行贷款支付，余款于过户时支付。如被告贷款额度不足或无法获取贷款的，应将相应房价款向原告支付。协议签订后，原告向被告支付了定金x元。此后，原告以国家购房新政出台致其贷款受阻、无法继续支付房款为由，要求解除合同并退还定金，遭被告拒绝。2010年6月21日，原告诉至法院，请求判决如其诉请。

另查明：据应原告要求出庭作证的系争房屋交易中介方陈述，其在为原告办理贷款过程中，发现原告的资信状况确有不良记录，对其通过贷款申请有影响。同时，原告自认，其之前确有逾期还贷的行为。

本院认为：依法成立的合同受法律保护。原被告既对签订的房屋协议之法律效力不持异议，本院对此房屋买卖关系予以确认。合同成立后，交易双方应严格按约履行，违反合同义务者须承担相应法律责任。针对原告因贷款不成无法继续履约的主张，本院认为，首先，原告作为买受方，应在协议的缔结时即对自身的履约能力、信用资质及贷款能否完成的风险具有充分的认知，故如发生贷款风险致使其丧失房款支付能力的，其责任应由原告自负；其次，原告作为买受方，按时支付足额房款应为其应尽之义务，从协议内容分析，向金融机构申请贷款仅为原告得以获取房款的方式之一，贷款能否取得不应影响合同的继续履行，更不影响被告作为出卖方要求原告继续履行支付房款义务的权利，现原告既以其无法再继续履约为由要求解除合同，则被告作为无过错方，有权在合同解除时适用定金罚则。最后，从本案查明的事实分析，原告不履行合同的实质原因不明，即原告无确凿、明晰的证据可表明其不履行合同系因第三套房屋贷款问题而受国家房贷政策调控所阻，而即使其所称属实，依据上述理由，亦不能因此免除其合同义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，判决如下：

一、解除原告朱某与被告邓某签订的上海市X路X弄X号X室房屋买卖协议；

二、对原告朱某的其余诉请不予支持。

本案受理费人民币1630元，减半收取，计人民币815元，由原告朱某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员曹彬

书记员蒋平