原告王某甲，女，汉族，X年X月X日生，户籍地浙江省慈溪市。

委托代理人陆万林，上海金山工业区法律服务所法律工作者。

被告某公司（以下简称某公司），住所地上海市金山区X镇X路。

法定代表人陈某某，董事长。

委托代理人王某乙，系某公司法务部职员。

原告王某甲诉被告某公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2010年6月10日受理后，依法适用简易程序，于2010年7月6日公开开庭进行了审理，原告委托代理人陆万林和被告委托代理人王某乙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2003年2月27日，原告王某甲与被告某公司签订购房协议，被告将上海服装城A区第X幢X、2、3、4共三层总建筑面积为547.2平方米店铺出让给原告，事后原告按约支付了房款。2007年11月1日，原、被告重新签订商品房买卖合同，对原购房屋编列了门牌号，原告所购房屋门牌为1199弄（现变更为8678弄）X号X层一层室、X号X层一层室、X号X层X室、X号X层X室、X号X层X室、X号X层X室、X号X层一层室、X号X层一层室，双方约定被告在2007年11月30日间将房屋交付原告，并及时办出房屋产权证。2009年3月，被告通知原告办理房产证过户手续，但前提必须与被告签订投资合作协议，将原告所购房屋由被告经营十年，该协议内容被告享有各种权利，原告只承担各种义务和风险，同时被告明确告知原告，如拒签协议，被告则拒办过户手续。故诉至法院要求被告协助原告办理所购商业用房的产权过户手续并支付以x元为基数的自2008年1月20日起至本判决生效之日止的中国人民银行逾期贷款利率标准的办理产权证违约金。

被告在庭审中辩称，同意协助原告办理房屋产权证，但不同意赔偿办理产权证违约金所诉请的金额，认为违约金计算应以原告实际支付的房款x元为基数，计算标准应为合同约定的租金，计算期限应从2008年5月1日起至被告通知原告办理产权证即2009年4月8日止。

原告王某甲为证明其主张，在庭审中提供如下证据材料：

一、原告的身份证复印件及被告企业档案机读材料各一份，证明原、被告的诉讼主体资格。

二、建设用地批准书、联建协议书一份、预售合同八份，证明原、被告间购房的经过及合同对权利义务的约定。被告对此证据无异议。

三、付款凭证一组，证明原告已支付房款x元。被告对此证据的真实性无异议，但表示需回去与财务核对，目前被告仅确认已开具购房发票的金额。

四、通知四份，证明被告要求签订统一经营协议，由于原告不同意签订协议，故被告拒办房屋过户手续，且房屋的实测面积小于合同约定的面积。被告对此证据的真实性无异议，但表示被告通知原告办理产权过户手续，并没有以签订统一经营协议为条件，对于实际总房款的金额在庭审后以书面方式提交。

五、房产情况登记资料一组，证明讼争房屋的面积小于预售合同约定的面积。被告对此证据表示无异议。

被告未提供相关证据材料。

经审查，本院对本案证据认定如下：

对原告提供的五组证据，因被告对证据的真实性均无异议，且与本案存在着关联性，故本院予以采信。对于原告提供的证据三和证据四所要证明的内容，本案根据证据记载的内容及当事人当庭陈某的意见认定案件事实。

根据采信的证据及当事人的当庭陈某，本院确认本案事实如下：

2003年2月27日，原告王某甲与上海服装城有限公司订立一份《上海服装城营业房联建协议书》，协议约定原告选定上海服装城A区第X幢第1、2、3、4间共4间第1、2、X层的地块联建营业房，每间占地面积为45.6平方米，总建筑面积为547.2平方米。联建房土建款每平方米650元，分三次付清，具体时间等被告通知。协议同时约定，协议签订后，原告向被告交付联建房基础建设费每间价格为19.8万元，计79.2万元。另外边间一间加3万，总计人民币82.2万元。被告负责联建房的设计、报审、施工、管理，原告有权进行监督。工程竣工验收后，被告代办房屋产权证，相关契税、土地使用税等费用均由原告负责。双方还约定，被告定于2003年8月底前动工，最迟于2004年12月交付使用。如未能按期动工或交付房屋，原告有权要求被告每延期一天按已付房款的万分之三计付违约金。2003年2月19日，原告王某甲通过中国银行电汇上海服装城有限公司购房定金4万元；次日又通过中国银行电汇上海服装城有限公司购房定金8万元；2003年3月27日，原告王某甲通过中国银行汇票的方式三次汇入上海服装城有限公司购房款79.2万元；2004年4月29日，原告王某甲通过中国工商银行信汇凭证汇入上海服装城有限公司第一期土建款及可视对讲设备费12.78万元(其中可视对讲设备费7800元)；2004年7月6日，原告王某甲再次通过中国工商银行信汇凭证汇入上海服装城有限公司第二期土建款10.4万元；2004年9月8日，原告王某甲又一次通过中国工商银行信汇凭证汇入上海服装城有限公司第三期土建款9.6万元。

2003年10月28日，上海服装城有限公司经金山区人民政府批准取得上海服装城土地使用权。

2006年12月，上海服装城有限公司经工商部门核准更名为某公司。

2007年11月1日，原、被告订立八份《上海市商品房预售合同》，由原告向被告购买枫泾镇X路X号《上海服装城》X号X层X室、X号X层X室、X号X层X室、X号X层X室，X号X层X室、X号X层X室、X号X层X室、X号X层X室八套店铺。

其中X号X层X室店铺暂测建筑面积为46.43平方米，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币2097.37元，房屋总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币x元。原告于签约当日支付房款x元，被告办理大产证时，原告支付被告余款1740元和办理小产证费用的一半减去0.2万元的办证费用，办理小产证费用的另一半从租金中抵扣。付款时间由被告通知，原告在接到通知之日起十天内支付完毕。

X号X层X室店铺暂测建筑面积为46.43平方米，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币2097.37元，房屋总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币x元。原告于签约当日支付房款x元，被告办理大产证时，原告支付被告余款1740元和办理小产证费用的一半减去0.2万元的办证费用，办理小产证费用的另一半从租金中抵扣。付款时间由被告通知，原告在接到通知之日起十天内支付完毕。

X号X层X室店铺暂测建筑面积为46.43平方米，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币2097.37元，房屋总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币x元。原告于签约当日支付房款x元，被告办理大产证时，原告支付被告余款1740元和办理小产证费用的一半减去0.2万元的办证费用，办理小产证费用的另一半从租金中抵扣。付款时间由被告通知，原告在接到通知之日起十天内支付完毕。

X号X层X室店铺暂测建筑面积为46.43平方米，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币2316.67元，房屋总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币x元。原告于签约当日支付房款x元，被告办理大产证时，原告支付被告余款1923元和办理小产证费用的一半减去0.2万元的办证费用，办理小产证费用的另一半从租金中抵扣。付款时间由被告通知，原告在接到通知之日起十天内支付完毕。

X号X层X室店铺暂测建筑面积为92.87平方米，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币2097.37元，房屋总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币x元。原告于签约当日支付房款x元，被告办理大产证时，原告支付被告余款3503元和办理小产证费用的一半减去0.4万元的办证费用，办理小产证费用的另一半从租金中抵扣。付款时间由被告通知，原告在接到通知之日起十天内支付完毕。

X号X层X室店铺暂测建筑面积为92.87平方米，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币2097.37元，房屋总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币x元。原告于签约当日支付房款x元，被告办理大产证时，原告支付被告余款3503元和办理小产证费用的一半减去0.4万元的办证费用，办理小产证费用的另一半从租金中抵扣。付款时间由被告通知，原告在接到通知之日起十天内支付完毕。

X号X层X室店铺暂测建筑面积为92.87平方米，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币2097.37元，房屋总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币x元。原告于签约当日支付房款x元，被告办理大产证时，原告支付被告余款3503元和办理小产证费用的一半减去0.4万元的办证费用，办理小产证费用的另一半从租金中抵扣。付款时间由被告通知，原告在接到通知之日起十天内支付完毕。

X号X层X室店铺暂测建筑面积为92.87平方米，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币2316.67元，房屋总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币x元。原告于签约当日支付房款x元，被告办理大产证时，原告支付被告余款3869元和办理小产证费用的一半减去0.4万元的办证费用，办理小产证费用的另一半从租金中抵扣。付款时间由被告通知，原告在接到通知之日起十天内支付完毕。

上述合同均约定，除不可抗力外，被告于2007年11月30日前将讼争房屋交付原告。被告如未在约定的期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付房价款的日万分之三计算，违约金自约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，原告可选择双方协商解决。双方在补充条款中约定，房屋面积以实测为准，按实结算，多退少补。本协议签订后，原告放弃追究根据双方之前所签协议中规定的被告违约责任。

为更好培育市场，2008年4月30日之前该讼争房屋由被告免费使用；2008年5月1日至2009年10月31日该房屋由被告向原告租赁使用，其中X层X室每间房屋的租金为人民币6960元，其它楼层每间房屋的租金为人民币x元。在三年的免租及委托租赁期间，原告不承担该房屋物业管理费，被告支付原告租金中一半的费用，另外一半用于支付办理小产证的费用。被告于2008年4月底前支付三分之一，2008年10月底前支付三分之一，2009年4月底前支付三分之一。被告在预售合同中承诺于2007年11月30日前完成城区的竣工验收工作，在竣工验收后，在2007年12月30日前办理好大产证。大产证办理好后一个月内（2008年1月30日前）将预售合同中涉及的抵押权利解除或转移。上述抵押权利解除或转移后90日（2008年4月30日前），被告按照预售合同十六条之规定，为原告办理好不存在其它产权纠纷和财务纠纷的小产证。除原告不配合即相关办证资料及应缴费用不缴纳导致产证不能办理情况外，被告如不能按上述步骤和时间办理好抵押解决或转移，不能办好小产证，将由被告承担赔偿责任。

2008年6月18日，上海市公安局金山分局枫泾派出所向被告发出通知，同意将被告原朱枫公路X弄门号变更为朱枫公路X弄。

又查明讼争的金山区X镇X路X弄X号X层室房屋、X号X层室房屋、X号X层室房屋和X号X层室房屋的建筑面积均为46.22平方米，X号X室房屋、X号X室房屋、X号X室房屋、X号X室房屋的建筑面积均为92.44平方米。

2009年4月中旬，原告收到被告发出的四份通知书，要求原告于2009年4月8日到被告处办理产证相关手续并签订《统一经营协议》。

本院认为，原、被告间订立的《上海市商品房预售合同》是当事人真实意思表示，符合自愿诚信原则，也未违反法律规定，故应认定有效，对双方当事人均具有法律约束力。原告要求被告协助办理房屋产权过户手续，被告在庭审中亦表示同意，目前经审查原告已付清了全部房款，讼争房屋也具备办理房产过户条件，故该诉讼请求应予支持。对于原告提出的支付办理产权证的违约金，本院注意到预售合同的补充条款第十三条被告承诺于2008年4月30日前为原告办理好不存在产权纠纷和财务纠纷的小产证。如被告不能按上述步骤和时间办理好小产证，被告将承担对原告的赔偿责任，现原告要求被告承担逾期办理房屋权属证书的违约责任符合法律规定，应予支持。但对于原告诉请的违约金计算的起算日期应从被告违约之日即2008年5月1日起。关于截止日期，原告方认为被告协助办理产权过户以订立统一经营协议为要挟前提，在原告不愿订立只承担责任和义务的该协议后，被告不愿配合办理相关手续，故违约金截止日期应至本判决生效之日止；被告方则认为原告收到通知后未前来办理相关产权过户手续，也无原告陈某的必须订立统一经营协议为前提之说，故主张至2009年4月8日止；本院经审查后认为办理产权证的违约金截止日期应至被告通知原告办理产权证之日止，本案中被告虽曾发通知要求原告于2009年4月8日前往办理相关产权手续，但未提供证据证明该通知送达原告的时间，原告在庭审中则表示收到本通知已是4月中旬，本院还注意到原、被告双方在合同中对办理产权证的通知应在办理前多少时间内发出未作约定，故应该给予原告一定的准备期限，本院酌情确定至2009年4月底。对于原告陈某办理产权过户手续被告以订立统一经营协议为前提一说，目前原告既未提供相关证据证明其曾前往被告处办理过相关手续，也无证据证明被告以订立统一经营协议为前提，故本院无法采信这一辩解事由。对于违约金的计算基数，本院注意到原告通过银行支付的款项总额123.98万元，超出预售合同约定的价款x元计x元，而另外的可视对讲设备费7800元不属于房价款范畴，故本院将这两部分均不计入房款范畴作为违约金计算的基数。对于被告提出的原告支付房款金额应以开具的发票金额为准，本院认为从原告提交的汇款凭证来看，汇入被告公司帐户的金额确达123.98万元，至于被告多收取的价款，被告也未能提供证据证明其收取的合理依据，故该部分款项原告可另行向被告主张相关权利。综上，为维护社会秩序，保障当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十八条第一款之规定，判决如下：

一、被告某公司于本判决生效之日起十日内协助原告王某甲办理金山区X镇X路X弄X号X层、X号X层、X号X层、X号X层，X号X室、X号X室、X号X室、X号X室八套店铺的房产过户手续。

二、被告某公司于本判决生效之日起十日内支付原告王某甲自2008年5月1日起至2009年4月30日止按已付房款x元为基数的中国人民银行逾期贷款利率计算的逾期交房（权利交付）违约金。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费减半收取25元，由被告某公司承担。被告所负之款于本判决生效后七日内缴纳本院。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员干华丽

书记员张惠芳