上诉人（原审被告）李某某，男，X年X月X日生，汉族，云南省宜良县人，住（略）。
被上诉人（原审原告）宜良县饮食服务有限公司。
住所地：宜良县X镇X街X号。
负责人周某某，该公司副董事长。（主持工作）
特别授权诉讼代理人李某东，云南华清律师事务所律师。
上诉人李某某因与被上诉人宜良县饮食服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宜良县人民法院（2008）宜民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年8月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理确认的本案事实是：2006年7月31日，双方当事人签订《房屋租赁合同》，合同约定：宜良县饮食服务有限公司（以下简称饮食公司）将坐落于宜良县X镇X街X号临街铺面1间出租给李某某经营，租赁期限5个月，从2006年8月1日起将出租屋交付给李某某使用，至2006年12月31日收回；房屋租金5833元，李某某在签订租赁合同时一次性交清全部房屋租金；李某某使用房屋所发生的水电费李某某应每月以实际用量支付给饮食公司；出现承租人不按时交付房屋租金的，出租人有权解除合同，收回房屋；不按时交付租金，不按时支付水费、电费应支付1000元；不按时归还房屋，支付违约金3000元等内容。合同签订之日，即2006年7月31日，李某某按约一次性交清给原告饮食公司2006年8月1日至12月31日的房租5833.30元（振兴街X号），合同签订的次日即8月1日宜良县饮食服务有限公司交付了出租房屋给李某某管理使用。2006年12月31日，租期届满，饮食公司考虑整体出租没有形成，就同意继续给李某某租用，李某某交付电费到2008年3月26日。被告从2007年1月1日起继续使用租赁房屋至今，但没有支付租金给饮食公司。
原审法院认为：房屋租赁合同是以房屋为租赁物，出租人将房屋交付承租人使用，承租人交付租金并于合同终止时将租用的房屋返还给出租人的协议。该案中，双方当事人之间2006年7月31日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，受法律保护，双方应全面履行合同约定的义务。我国合同法规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。双方当事人2006年7月31日签订的《房屋租赁合同》在2006年12月31日期限届满后，饮食公司同意李某某继续租用，其行为视为对原《房屋租赁合同》的延续即继续履行，双方当事人于2006年7月31日签订的《房屋租赁合同》继续有效，只是租赁期限为不定期。对于不定期的《房屋租赁合同》，作为出租人的饮食公司可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知李某某。为此，饮食公司要求李某某返还振兴街X号房屋1间及支付2007年1月1日至2008年4月23日期间的租金x.48元的诉讼请求，有事实和法律依据，依法予以支持。李某某提出的房屋必须用到宜良县饮食服务有限公司政策出台，不管整体承租还是单间出租，自己有优先租用权，落租时才返还的主张，不符合法律规定，依法不予支持。对于饮食公司主张李某某支付从2008年4月23日起至归还房屋之日止的房屋占用费的请求，因李某某至今仍在实际管理使用房屋，李某某理应支付费用，为此，饮食公司要求李某某支付房屋占用费的请求成立，依法应予支持。房屋占用费从2008年4月24日起按5个月5833元计算（5833元除以150天等于38.89元），每天38.89元。对于宜良县饮食服务有限公司要求李某某支付违约金3000元的请求，因为《房屋租赁合同》在继续使用过程中的期限已经为不定期，饮食公司以李某某不按时归还房屋主张李某某违约的事实不存在，对该诉请依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“一、由被告李某某于本判决发生法律效力之日将座落于宜良县X镇X街X号房屋1件返还给原告宜良县饮食服务有限公司；二、由被告李某某于本判决发生法律效力之日支付原告宜良县饮食服务有限公司租金x.48元；三、由被告李某某于本判决发生法律效力之日支付原告宜良县饮食服务有限公司从2008年4月23日起至归还房屋之日止的房屋占用费（占用费按每天38.89元计算）；四、驳回原告宜良县饮食服务有限公司的其它诉讼请求。”案件受理费334元，由李某某负担287元，宜良县饮食服务有限公司负担47元。
宣判后，李某某不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销原判，驳回被上诉人的一审诉讼请求。二、判令被上诉人继续履行未完成的口头租赁协议。一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要上诉理由为：一审判决认定事实有误。具体而言，一、上诉人在双方合同期届满后，曾两次与被上诉人负责人周某某达成口头续租协议，并非一审判决所称的“租赁期限为不定期”。同时，根据双方口头协议约定，本案所涉房屋继续由上诉人使用。并且在房屋整体出租不能实现的情况下，相应房屋只能单独出租。届时，上诉人作为原租户在同等条件下有优先承租权。如果上诉人投标失败，就要把房屋返还被上诉人，到时再结清所有费用。现被上诉人单方面违反双方口头协议并诉请收回房屋无事实和法律依据，依法应予驳回。二、根据双方合同约定本案所涉铺面每年的租金为5833元。一审判决认定双方合同约定2006年8月1日至2006年12月31日的租金为5833元的事实有误，故一审法院依据上述事实所作出的欠付租金的认定及处理有误，依法应予改判。
被上诉人饮食公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
经审理，双方当事人除对一审判决所确认的本案所涉房屋每年约定租金是否为5833元的事实有争议外，对其余一审判决确认事实均无异议。对无争议事实，本院依法予以确认。至于本案双方当事人是否达成口头续租协议的事实，虽然上诉人主张其与上诉人负责人周某某在双方租赁协议届满后，曾就之后房屋如何续租以及何时交回房屋的事宜达成口头协议，但对此并未提交证据证实，现被上诉人对此不予认可的情况下，本院对上诉人的上述主张依法不予确认。
关于争议事实。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定，双方当事人对同一事实分别举出相反证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。本案中，双方当事人各自持有的《房屋租赁合同》中关于房屋租金的约定各不相同，但其他约定内容一致。具体而言，上诉人所持合同约定“租期2006年8月1日起至2006年12月31日止，房屋每年租金5833元”，但被上诉人所持合同则约定“租期2006年8月1日起至2006年12月31日，房屋租金5833元”。针对上述争议，被上诉人对其所主张的2006年8月1日起至2006年12月31日的房屋租金5833元的事实，进而提交2006年7月31日《收据存根》予以证实。经质证，上诉人对该存根内容的真实性予以认可，并认为与其所持收据联的内容一致。根据该收据存根，其中明确载明“2006年7月31日收到李某某振兴街X号2006年8月1日至12月31日房租5833.3元”的事实。为此，综合本案双方当事人就租金约定事实所提交的证据材料，并结合其他相关案件情况，本院认为被上诉人就该争议事实所提证据的证明力明显大于上诉人证据的证明力，并对被上诉人提交的《房屋租赁合同》以及《收据存根》依法予以采信。同时，由于上述证据材料能够证实“李某某承租振兴街X号临街铺面2006年8月1日至2006年12月31日的租金5833元”的事实，本院对此予以确认。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第二百三十二条规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
本案中，双方所涉房屋租赁合同于2006年12月31日届满后，上诉人继续使用租赁房屋，被上诉人对此亦未提出异议，故原合同继续有效，但租赁期限为不定期。为此，现被上诉人作为房屋出租人要求解除双方所存在的上述不定期房屋租赁关系，并要求上诉人腾还房屋的诉请具有事实和法律依据，本院予以支持。至于不定期租赁期间相应租金的支付金额认定及处理。本案中，由于双方于2007年1月1日之后形成不定期租赁合同关系，故原合同继续有效。为此，一审法院根据原租赁合同关于租金支付的约定标准，对本案2007年1月1日起至房屋交还之日止的不定期租赁期间内所涉租金支付的认定及处理并无不当，本院予以维持。
至于上诉人二审提出继续履行双方口头续租协议的诉请，实属上诉人针对被上诉人要求解除双方不定期租赁关系所提出的抗辩理由。对此，由于上诉人不能举证证实该口头协议的存在以及相应的协议内容，故其要求继续履行双方口头续租协议的抗辩不能成立，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作处理并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费334元，由上诉人李某某承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年。
审判长孟静
代理审判员卢义颖
代理审判员起俊
二○○八年十一月十六日
书记员熊梓旭
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