原告X公司。

法定代表人X。

委托代理人徐X。

被告张X。

委托代理人陈X。

原告X公司诉被告张X物业服务合同纠纷一案，本院于2009年7月7日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告X公司的委托代理人徐X和被告张X的委托代理人陈X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告X公司诉称，原告系上海市浦东新区X园的物业管理公司。被告系X园西区X房屋的业主，该房屋建筑面积为609.54平方米。2002年8月，原告与X园开发商订立物业管理服务合同，成为该小区前期物业管理企业。2004年7月，原告与X园业委会签订物业管理服务合同。2005年7月，原告与X园业委会签订物业管理服务临时托管合同及修正条款。根据前述合同约定，原告为X园提供物业管理服务，被告应当按每月每平方米人民币6.50元（以下币种同）向原告支付物业费，逾期应自逾期之日起每日按欠缴额的千分之三承担滞纳金。原告作为该小区的物业管理公司，已经严格履行相关合同义务，为被告及小区其他业主提供了符合要求的物业管理服务，被告理应按照合同约定支付物业费，但被告一直拖欠物业费，原告经多次催讨未果，故依法起诉，要求被告支付自2007年11月9日起至2009年6月30日止欠缴的物业费67,691.17元并支付因逾期缴纳上述费用而应承担的滞纳金57,389.60元。

原告提供如下证据材料：

1、上海市房地产登记册房屋状况及产权人信息，以证明被告是上海市浦东新区X园西区X的房屋所有权人，该房屋的产证面积是609.54平方米。

2、2002年8月23日X公司与X公司签订的《上海X园区全权物业管理服务合同》、2004年7月1日X园业委会与原告X公司签订的《上海X园区物业管理服务合同》、2005年7月1日X园业委会与原告X公司签订的《上海X园区物业管理服务临时托管合同》，以证明原告一直为X园提供物业服务，被告应当按照每月每平方米6.50元的标准支付物业费，逾期支付的应当按照日千分之三的标准承担滞纳金。

3、2005年8月1日X园业委会与原告签订的临时托管合同之修正条款，以证明原告所请求的滞纳金的计算标准。

4、上海市第一中级人民法院（2010）沪一中民二（民）终字第X号上诉人X公司与上诉人虞X物业服务合同纠纷民事判决书一份，以证明原告原名X公司，后更改为现名；2007年7月至2009年6月原告事实上为X园提供了物业服务，法院判决X园业主向原告支付该期间的物业费，二审法院予以维持。

被告张X辩称，原告的诉请无法律依据、合同依据和事实依据。其一，物业管理应当是基于房屋存在进行的，而本案被告2007年9月向X园西区X原权利人购买房产时土地上不存在房屋实体，仅为一块平地，被告从未使用过基于物业而产生的公共设施，更未获得相应物业服务，故原告要求被告支付物业费无依据。其二，原告与X园业委会在2007年6月30日原托管合同期满终止后未签订新的托管合同，故原告请求被告支付2007年11月至2009年6月物业费无合同依据。且即使在上述托管合同有效期内，依托管合同第五章第四条第9款约定，原告需在征得X园业委会事先同意后才能通过诉讼向业主索要物业费，现原告未获得业委会授权，不具备直接通过诉讼索要物业费的资格。而且事实上被告2009年7月收到案外人X公司的付款通知单，要求被告支付2007年11月至2009年6月物业费，可见，业委会已将小区物业管理委托给X公司，原告向被告索要物业费缺少事实依据。其三，原、被告系平等主体，原告不具备收取滞纳金的资格，且被告没有相关的物业实体，原告未提供相应的物业服务，更未向被告催讨过物业费，被告不存在故意不缴纳物业费的情形，故原告请求滞纳金无事实和法律依据。

被告提供如下证据材料：

1、X园业委会于2010年3月1日出具的证明，内容为“兹证明浦东新区X园区X的建筑物于2005年4月22日被夷为平地，截至2010年2月23日该处没有恢复修建”,以证明X园西区X土地上自2005年4月至今不存在房屋，不属于原告管理的“物业”，原告要求被告支付2007年11月至2009年6月的物业费没有依据。

2、X公司2009年7月发给被告的付款通知单，以证明X公司要求被告支付X园西区X自2007年11月至2009年6月的物业费68,260元，被告不应向原告支付物业费。

经当庭质证，被告对原告提供的证据1没有异议；对证据2中的两份物业管理服务合同的真实性没有异议；对证据2中的临时托管合同及证据3临时托管合同之修正条款，表示因被告并非合同的签订方，真实性无法确定；且证据2及证据3所显示的时间与本案原告所请求的物业费时间无关；对证据4真实性没有异议，但认为与本案无关。原告对被告提供的证据1，表示真实性需核实，即使真实也是业主私自拆除房屋，被告不能因此拒付物业费；对证据2真实性没有异议，但认为不影响被告应向原告支付物业费。

经本院审查认为，根据被告的质证意见，对原告提供的证据1、证据2中的两份物业管理服务合同、证据4的真实性予以确认；对证据2中的临时托管合同及证据3临时托管合同之修正条款，落款处的印章显示系X园业委会与原告签订，被告虽称其非合同签订方而无法确认原告所提供的这两份证据的真实性，但未对合同签订双方的资格及印章提出异议，故本院对证据2中的临时托管合同及证据3的真实性予以确认。根据原告的质证意见，本院对被告提供的证据1、证据2的真实性予以确认。

基于上述证据和当事人的陈述，本院确认如下事实：2002年8月，原告成为X园的前期物业服务企业。X园业委会成立后，于2004年7月1日与原告订立物业管理服务合同，约定由原告对X园进行物业管理，其中别墅物业费的收费标准为每月每平方米6.50元。2005年7月1日，X园业委会又与原告订立物业管理服务临时托管合同，约定别墅物业费的收费标准仍为每月每平方米6.50元；合同期限自签订日起二年，有效期满合同自动失效。同时该合同第五章第四条第3款约定，原告负责对2002年9月23日后园区物业费及其他欠费进行追讨，在追讨过程中，追缴管理费欠费3‰滞纳金。同年8月1日，双方又签订物业管理服务临时托管合同之修正条款，将临时托管合同第五章第四条第3款关于业主拖欠物业费的滞纳金修正为每日千分之三。之后，原告实际为X园提供物业管理服务至2009年6月底止。2007年11月9日，被告通过买卖方式并在上海市房地产登记处登记，成为上海市浦东新区X全幢花园住宅（即X园西区X-1）的房地产权利人。据房地产登记资料记载，该址房屋建筑面积为609.54平方米。事实上，被告在从前权利人处受让上述房地产权利时，该地块上已不存在房屋实体，且至今仍为空地。被告自2007年11月9日至2009年6月30日期间未交纳物业费。

审理中，原告认为按物业管理合同约定的别墅每月每平方米6.50元的标准，被告每月应当支付物业费3,962.01元，现原告实际按照每月物业费3,413元主张。因被告系2007年11月9日取得产权，当月扣除8天后被告应交纳物业费为2,844.70元，2007年12月至2009年6月按每月3,413元计算，被告共计欠原告物业费为64,278.70元。

另查明，原告原名X公司，2002年9月更为现名。

本院认为，本案的争议焦点有三：一是原房屋占用范围内的土地上实际已不存在房屋时，于房地产登记机构登记的房地产权利人是否负有交纳物业费的义务；二是原告是否有权向被告收取2007年11月9日至2009年6月30日的物业费；三是原告是否有权向被告收取逾期交纳物业费的滞纳金。

关于争议焦点一，原房屋占用范围内的土地上实际已不存在房屋时，于房地产登记机构登记的房地产权利人即本案被告，是否负有交纳物业费的义务，对此，本院认为应从以下两个方面考量。一方面，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条的规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。根据上海市房地产登记处登记资料的记载，2007年11月9日经登记机构核准，被告通过买卖方式取得上海市浦东新区X全幢花园住宅的房屋所有权及该房屋占用范围内的土地使用权，虽然被告从前权利人处受让房地产时地上房屋实际已不存在，但这并不影响所登记的房地产权利的转让，不影响原房屋占用范围内的土地使用权的转让，故被告自登记机构核准其为上述房地产权利人之日起成为X园小区业主。且该业主地位不因X园西区X不存在地上房屋而改变。根据《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，被告作为X园业主具有按时交纳物业费的义务。

另一方面，物业管理的主要内容是对物业管理区域的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护区域的环境卫生和相关秩序，是对物业管理区域的业主及物业使用人提供的公共、整体服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主不得以未享受或者无需接受相关物业服务为由拒交物业费。本案所涉X园西区X虽不存在房屋实体，然被告买房时明知并登记为权利人，该责任不在物业服务企业。被告作为X园业主，理应支付相应的物业费，不存在房屋实体不能构成免除业主交纳物业费义务的理由。故对被告关于物业管理必须基于房屋的存在而进行，本案中不存在房屋，物业服务企业无需进行管理，故无权收取相应物业费的辩称，本院不予采信。

关于争议焦点二，原告是否有权向被告收取2007年11月9日至2009年6月30日的物业费，本院认为关键是看原告与X园业主在上述期间内是否存在物业服务合同关系。原告先后依据其与X公司签订的《上海X园区全权物业管理服务合同》、与X园业委会签订的《上海X园区物业管理服务合同》及《X园区物业管理服务临时托管合同》，于2002年8月23日至2007年6月30日作为汤园的物业服务企业，依约为X园业主提供了物业服务。原告与X园业委会签订的《X园区物业管理服务临时托管合同》于2007年6月30日到期后，X园业委会虽未再与原告签订书面物业服务合同，但原告实际继续为X园业主提供物业服务至2009年6月30日。在此期间X园业委会并未提出异议或要求原告退出X园，亦未委托新的物业服务企业为X园提供物业服务，应视为X园业委会对原告自2007年7月1日至2009年6月30日期间为X园业主提供的物业服务，以及对该物业服务所应支付的基本物业服务费用标准表示接受和认可，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条的规定，可认定原告与X园业委会在2007年7月1日至2009年6月30日之间存在事实上的物业服务合同关系。因此，原告要求被告支付物业费有合同依据和事实依据，对于被告认为原告收取物业费无合同依据的意见，本院不予采纳。

另，被告辩称，即使X园业委会与原告2005年7月1日签订的《X园区物业管理服务临时托管合同》仍有效，则根据该临时托管合同第五章第四条第3款及第9款的规定，原告通过法律程序向被告索要物业费也必须经过汤园业委会同意后方可进行。对此，本院认为，该临时托管合同第七章第一条明确约定“本合同自签订日起之有效期为二年，有效期满本合同自动失效”，因此该合同中约定的内容自2007年6月30日即告失效。原告向被告收取物业费系基于原告自2007年7月1日至2009年6月30日期间为X园业主提供的事实上的物业服务，以及X园业委会对原告此项物业服务的接受和认可，而并非基于上述临时托管合同，故被告不能以临时托管合同中的约定提出此项抗辩。根据《物业管理条例》第六十七条的规定，原告可以直接向人民法院起诉，要求业主支付物业费，无需经过X园业委会的同意，故对被告的该项辩称意见，本院不予采信。

综上，本院认为原告在2007年7月1日至2009年6月30日之间系X园的物业服务企业，并已为X园业主提供了物业服务，故有权向被告收取该期间相应的物业费。据此，原告要求被告支付自2007年11月9日起至2009年6月30日止欠缴的物业费64,278.70元,本院依法予以支持。

关于争议焦点三，原告是否有权向被告收取逾期交纳物业费的滞纳金。本院认为，原告主张的滞纳金应属合同违约金范畴，支付违约金的责任仅适用于违反合同义务的情形，且只有当事人于合同中约定了违约金或者法律规定有违约金时才能适用。原告要求被告支付逾期交纳物业费的滞纳金的诉请系基于其与X园业委会2005年7月1日签订的《X园区物业管理服务临时托管合同》及2005年8月1日签订的临时托管合同之修正条款，然上述临时托管合同于2007年6月30日即告失效。后原告虽继续为X园提供物业服务至2009年6月30日，但并未与X园业委会就物业费的支付期限及滞纳金作出明确约定，故原告要求被告支付滞纳金的诉请并无合同依据。另，原告未能提出证据证明其曾向被告催讨过物业费，且相关的法律亦未有关逾期交纳物业费的违约金的规定，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。

综上，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项、第六十七条之规定，判决如下：

一、被告张X应于本判决生效之日起十五日内给付原告X公司物业费人民币64,278.70元；

二、驳回原告上海X公司其余的诉讼请求。

负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币2,733元，由原告X公司负担人民币1,289元，被告张X负担人民币1,444元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判长丁晓华

审判员黄某忠

代理审判员王根林

书记员孙佳