上诉人（原审本诉被告、反诉原告）罗某某，男，彝族，X年X月X日出生，住（略），身份证号码：x。

特别授权诉讼代理人高兴堂，云南红塔律师事务所昆明分所律师。

上诉人（原审本诉被告、反诉原告）施某某，女，汉族，X年X月X日出生，住（略），身份证号码：x。

特别授权诉讼代理人高兴堂，云南红塔律师事务所昆明分所律师。

被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）张某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略），身份证号码：x。

被上诉人（原审被告）昆明安都房地产经纪有限公司水映长岛分公司。住所地：昆明市官渡区水映长岛小区X栋X号铺面。

负责人于某，该公司经理。

特别授权诉讼代理人陈雁萍，云南海合律师事务所律师。

上诉人罗某某、施某某因与被上诉人张某某、昆明安都房地产经纪有限公司水映长岛分公司（以下简称水映长岛分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2008）官民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年6月30日受理后，依法组成合议庭，于2008年7月23日对本案公开进行询问。上诉人罗某某、施某某及其诉讼代理人高兴堂、被上诉人张某某、水映长岛分公司及其诉讼代理人陈雁萍到庭参加了询问。本案现已审理终结。

原审法院经审理确认：罗某某、施某某系夫妻关系。2007年12月22日，张某某、罗某某、施某某及水映长岛分公司签订《房屋买卖三方合同》，三方约定：罗某某、施某某将其位于某明市水映长岛小区X幢X单元X号房屋以x元价格卖给张某某，付款方式为向银行申请按揭贷款。张某某于某日向罗某某、施某某支付定金x元（其中x元由水映长岛分公司代为保管）。违约金为房产成交价的百分之二十。此外，三方还约定，由水映长岛分公司为罗某某、施某某垫资x元还清银行贷款取出房屋产权证，三方于2008年1月10日前一起到昆明市房地产交易中心办理过户手续。合同签订后，张某某于某日向罗某某、施某某支付了定金x元。2008年1月5日，罗某某在水映长岛分公司出具《情况说明》，称该房暂不能卖给张某某。1月7日，罗某某、施某某同意继续交易房屋。后经三方协商未果，合同不能继续履行。另查明：罗某某、施某某所有的位于某明市水映长岛小区X幢X单元X号房屋产权证现仍抵押于某款银行。

原审法院经审理认为：张某某、罗某某、施某某及水映长岛分公司签订《房屋买卖三方合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律的规定，为有效合同。合同签订后，当事人应按合同约定全面履行自己的义务。本案中，三方当事人在合同中约定于2008年1月10日前到昆明市房地产交易中心办理过户手续，但时至今日，罗某某、施某某仍未取得房屋产权证，无法办理房屋过户手续，违反了合同约定，理应承担相应的违约责任。罗某某、施某某虽辩称合同不能履行的原因是水映长岛分公司未按合同约定垫付x元贷款取出房产证，但我国合同法的归责原则为无过错原则，根据合同的相对性，本案中房屋买卖的当事人为张某某与罗某某、施某某，水映长岛分公司仅系买卖合同的第三人，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”故罗某某、施某某的答辩观点与反诉观点均不成立，原审法院不予支持。至于某与水映长岛分公司之间的纠纷为另一法律关系，可通过其它途径解决。鉴于某某某已当庭表示不愿再继续履行合同，合同的目的已不可能实现，故对于某告要求解除合同的诉讼请求，原审法院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、解除张某某、罗某某、施某某及昆明安都房地产经纪有限公司水映长岛分公司之间签订的《房屋买卖三方合同》。二、罗某某、施某某于某判决书生效之日起十五日内，一次性支付张某某违约金x元及定金x元。三、驳回罗某某、施某某的反诉诉讼请求。本诉案件受理费2860元，反诉案件受理费1125元，由罗某某、施某某承担。

上述一审判决宣判后，罗某某、施某某不服，向本院提起上诉，上诉人罗某某、施某某上诉称：一审判决在事实方面认定错误，一、本案合同当事人并非仅只是张某某、罗某某、施某某，还包括水映长岛分公司，见《房屋买卖三方合同》。其中水映长岛分公司不仅作为中介方，还应承担垫资15万元取出抵押于某行的房产证的合同义务。原审认为水映长岛分公司仅系合同的第三人属认定事实错误。二、水映长岛分公司不仅是合同当事人一方，还是本诉部份的被告之一，而不是合同法规定的第三人。三、根据本案查明的事实，造成本案不能继续履行的原因是水映长岛分公司未履行合同约定的垫资义务，上诉人未违约，不应承担违约责任。为此，请求二审法院撤销原判，支持上诉人的上诉请求。

针对上诉人罗某某、施某某的上诉，被上诉人张某某答辩称：上诉人罗某某、施某某上诉事实并没有提到我有违约的行为，并且我也没有事实上的违约，不应当承担违约责任；合同没有履行的责任在上诉人一方，原审法院认定事实清楚，请求维持原判。

针对上诉人罗某某、施某某的上诉，被上诉人水映长岛分公司答辩称：上诉人的上诉请求不当，我方不是房屋的买卖方，只是属于某三人，合同不能履行的责任在上诉人，我方承诺的垫资期限是2008年1月10日前，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

经二审征询双方当事人对原审确认事实的意见，上诉人罗某某、施某某对原审认定的以下事实作补充：1、被上诉人水映长岛分公司未按合同约定履行垫资义务。2、2008年1月5日罗某某出具的情况说明只是代表其个人的意思，房屋的产权人是施某某。

经二审征询双方当事人对原审确认事实的意见，被上诉人张某某对一审认定的事实无异议。

经二审征询双方当事人对原审确认事实的意见，被上诉人水映长岛分公司对一审认定的事实无异议。

针对上诉人罗某某、施某某所提异议，未向本院提交新证据证明其观点。

被上诉人张某某、水映长岛分公司未向本院提交新证据证明其观点。

综上所述，二审经审理确认的事实与一审的一致，本院予以确认。

综合双方上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点是:水映长岛分公司是否是本案的第三人，是否应当承担违约责任。

本院认为：张某某、罗某某、施某某及水映长岛分公司签订的《房屋买卖三方合同》,系当事人真实意思表示，该合同的内容和形式符合法律的规定，合同合法有效，本院予以确认。合同签订后，当事人应按合同约定履行各自的义务。三方当事人在合同中约定于2008年1月10日前到昆明市房地产交易中心办理过户手续，但至今罗某某、施某某仍未取得其作为抵押贷款的房屋产权证，未办理房屋过户手续，罗某某、施某某的行为违反了合同约定，应当承担违约责任。罗某某、施某某虽认为合同不能履行的原因是水映长岛分公司未按合同约定垫付x元资金取出房产证，但《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”合同法的归责原则为无过错原则，根据合同的相对性原则，本案中房屋买卖的当事人为张某某与罗某某、施某某，水映长岛分公司作为买卖合同的第三人，罗某某、施某某上诉请求由水映长岛分公司承担违约责任的主张不成立，本院不予采信。原审法院判决由罗某某、施某某承担违约责任并无不当。对于某某某、施某某与水映长岛分公司之间的纠纷为另一法律关系，可通过其它途径解决。张某某已当庭表示不愿再继续履行合同，合同的目的已不可能实现，故对于某某某要求解除合同的诉讼请求，原审法院予以支持并无不当。

综上所述，原审判决认定事实清楚，处理正确，罗某某、施某某的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2860元由上诉人罗某某、施某某负担。

本判决为终审判决。

本判决送达后即发生法律效力，如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向昆明市官渡区人民法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。

审判长杨宁

审判员罗某惠

代理审判员黄超

二○○八年九月二十五日

书记员申开勇

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