原告上海A物业经营管理有限公司。

法定代表人盛a，总经理。

委托代理人薛a，上海市A律师事务所律师。

委托代理人李a，上海市A律师事务所律师。

被告陆a，女，X年X月X日出生，汉族。

原告上海A物业经营管理有限公司与被告陆a物业服务合同纠纷一案，本院于2010年8月20日立案受理。依法由审判员闵郁适用简易程序公开开庭进行了审理。原告之委托代理人李志兵、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海A物业经营管理有限公司诉称，其受上海天祥华侨城投资有限公司（以下简称华侨城公司）的委托，负责新浦江城的前期物业管理，被告系该社区X路X弄X号的房屋所有人。2005年10月25日，被告与华侨城公司签订商品房预售合同，在交楼时被告又签订业主临时公约承诺书等，明确应在每季度首月15日前支付相应物业管理费，但被告尚欠2008年7月至2009年6月15日的物业管理费8,204.10元。现要求被告给付此物业管理费，并支付至实际支付日止的逾期付款违约金，其中暂计至2010年6月15日为4,824.01元。在诉讼中，原告放弃其违约金主张。

被告陆a辩称，原告诉称的购房情况属实，但房屋交接是2006年11月。原告在提供物业服务中主要存在以下问题，即其房屋旁健身房所装空调噪音影响其生活质量，家中裂缝与渗水提出后未解决，报箱渗水，过道楼梯无扶手，花坛渗水，垃圾不及时收等。其房屋原平均售价8,500元，与多层、小高层房屋的售价相当，理应按此类房屋每平方米单价2.7元计收物业费，而不应按现行的单价4元计收。现同意按单价2.7元支付物业费。

在诉讼中，原告举证有：

1、上海市商品房预售合同1份6页；

2、房地产登记簿1份；

3、承诺书2份。

被告举证有：

1、工作任务单（附意见）1份；

2、改进意见1份；

3、有关裂缝问题的反映1份。

本院经审核上述证据材料，并结合当事人陈述，查明事实如下，2005年10月25日，被告等与华侨城公司签订上海市商品房预售合同，由被告等向该公司购买位于当地江桦路X弄X号联列住宅。合同附件明确物业管理费用每平方米每月为3.5-4.5元。2006年11月，被告方办理房屋交接手续。截止2008年6月30日的物业管理费被告已缴纳。该房屋现登记权利人是被告等，建筑面积178.36平方米。

对被告辩称内容，原告称美格菲空调噪音问题是存在的；墙面渗水等应由开发商解决，是否解决不清楚；报箱渗水、楼梯无扶手、花坛渗水情况不清楚；垃圾是及时清理的。因被告的房屋属连排别墅，故应按单价4元计算。

本院认为，涉本案建设单位在销售物业时，已将业主临时公约提交被告等业主，故作为建设单位选聘的物业管理企业的原告与作为业主的被告已建立前期物业服务合同关系，双方均应按约履行各自的义务。如原告作为物业管理单位已履行物业管理服务义务的，被告作为业主应当依约支付物业管理费,但是如果原告履行服务、管理职能不符合约定的，被告有权行使抗辩权。针对本案，涉案小区依收费标准等衡量，应对物业管理标准提出更高的要求。因原告对被告提出的多项存在异议的履约内容未作出明确的陈述，故本院确认原告在履行物业服务合同时，应存在瑕疵。本院也注意到，原告履行小区管理职责是多方面的，长期性的，被告不能因为原告在某些方面，某一时期履行服务合同的不足，以此否定原告所付出的服务。综上，本院确认被告迟付物业管理费事出有因。就被告提出的应按其他物业较低的收费标准支付，因与相应合同约定不符，故本院难以采纳被告此抗辩。原告放弃其违约金主张，本院予以认可。

据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条之规定，判决如下：

被告陆a于本判决生效之日起十日内，支付原告上海A物业经营管理有限公司自2008年7月1日起至2009年6月15日止的物业管理费8,204.10元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费62.85元（已减半收取），由原告负担23.27元，被告负担39.58元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员闵郁

书记员胡庆宇