原告（反诉被告）杨某甲。

原告（反诉被告）刘某。

原告（反诉被告）杨某乙。

原告（反诉被告）陈某。

上列四原告（反诉被告）共同委托代理人张某，上海市某律师事务所律师。

被告（反诉原告）王某。

被告（反诉原告）沈某。

法定代理人王某（系沈某母亲），身份略。

上列两被告（反诉原告）共同委托代理人齐某，上海市某律师事务所律师。

第三人某公司。

负责人毛某，经理。

原告（反诉被告）杨某甲、刘某、杨某乙、陈某与被告（反诉原告）王某、沈某、第三人某公司（以下简称某公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2009年9月28日起诉来院。本院受理后，依法由代理审判员陶芳独任审判，于同年10月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨某甲、刘某、杨某乙及其共同委托代理人张某、被告（反诉原告）王某及其委托代理人齐某、第三人某公司的负责人毛某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）杨某甲、刘某、杨某乙、陈某诉称，2009年6月12日，在某公司的居间下，杨某甲等与王某、沈某签订房地产买卖居间合同，约定，王某、沈某将所有的位于宝山区某号X室房屋以总价95万元转让给杨某甲等。合同签订后，杨某甲等按约向王某支付了房款43万元。为了办理银行贷款，双方再行签订了格式的《上海市房地产买卖合同》。嗣后，由于王某不配合提供相关资料，导致贷款迟迟未能办妥。根据王某的要求，杨某甲等筹备好了房屋尾款，三方于2009年9月16日至房地产交易中心准备办理过户及付款手续。当日，王某要求先收取房款，再行办理手续，杨某甲等提出异议，某公司提出同时进行，又遭王某的反对，故房屋至今未能过户。由于房价的上涨，导致王某屡屡违约，侵害了杨某甲等的合法权益。故起诉要求王某、沈某继续履行系争房地产买卖合同，将系争房屋的房地产权利转让给杨某甲等，杨某甲等在过户同时将尾款52万元付清，并要求王某、沈某于过户后三十日内将房屋交付给杨某甲等。

被告（反诉原告）王某、沈某反诉并辩称，对于与杨某甲等签订房地产买卖居间协议及房地产买买卖合同、已收取2万元定金及41万元房款的事实无异议。根据合同，贷款手续是杨某甲等办理的，王某、沈某没有义务配合。因为杨某甲等的资信有问题，导致贷款无法落实。杨某甲等未在合同约定的期限即2009年8月15日前支付52万元尾款，已构成违约。因王某另行购房，因杨某甲的迟延付款，导致王某无法按约支付房款，上家没收了定金2万元。嗣后，王某发函要求双方于2009年9月16日办理过户手续并支付尾款及违约金，当日杨某甲等只同意支付尾款，不同意支付违约金，故双方未能办理过户手续。鉴于杨某甲的迟延付款行为，故反诉要求其支付迟延付款违约金，以52万元为本金，按日1％计算，自2009年8月16日至2009年10月21日止，计348,400元，以及赔偿损失2万元。杨某甲付清了上述款项及房屋尾款后，再行办理过户手续。

原告（反诉原告）杨某甲、刘某、杨某乙、陈某针对反诉辩称，双方对于52万元房款通过贷款方式取得是明知的，因王某的原因导致贷款无法办理，其应对此承担责任。同时，杨某甲等也在此后合理期间内筹集了房款，但在交易当日因王某提出不合理要求才导致未能付款过户的。杨某甲等在合同履行过程中不存在违约行为，故不同意反诉请求。

第三人某公司述称，52万元在居间协议中明确以贷款的形式支付，2009年6月24日，三方至银行办理贷款手续，因沈某系未成年人，银行要求提供其户籍信息，但王某表示该证明在沈某的父亲处，并表示可以去开具户籍证明，故当天未能办理，嗣后王某也未办理出户籍证明，贷款事宜便无法继续操作。2009年9月16日，三方至交易中心准备办理过户手续，王某提出要求将52万元先行打入她的银行卡再说，遭到杨某甲等的反对，某公司提出由杨某甲开具本票，与过户同时进行，杨某甲等同意，但王某表示不同意，导致交易无法正常进行。王某也表示过要按照现价出售房屋，即每平方米11,500元。故系争合同无法继续履行的责任在王某。

经审理查明，王某、沈某系上海市宝山区某号X室房屋的房地产权利人。2009年6月12日，王某（甲方）、杨某甲（乙方）及居间方某公司（丙方）签订《房地产居间合同（买卖）》，约定，甲方转让给乙方上海市宝山区某号X室房屋，建筑面积97.29平方米，甲乙双方同意房屋转让价为95万元。乙方如贷款，由居间方在收取银行放贷后转付给应得方，如贷款不批，乙方应立即付清房款。双方同意在2009年7月5日前办理房屋过户手续，在2009年8月15日之前办理房屋移交手续，任何一方逾期视为违约，违约方必须承担赔偿责任。乙方于2009年6月12日支付定金2万元，乙方于2009年6月20日支付首付款43万元（其中包含2万元定金），乙方办理银行贷款52万元，乙方办理银行贷款的费用由乙方承担。同日，杨某甲及王某再行签订补充协议两份，主要内容为，甲方净到手95万元，房价内包括维修基金、有线、煤气初装费等进户费用，进交易中心的契税、印花税、交易税及贷款费用由乙方自理。如能完成交易，则要求乙方付清全部房款，95万元房款结清后一个月交房。当日，王某收取刘某支付的定金2万元及房款21万元，共计23万元。同年6月24日，王某、沈某（甲方）与杨某甲、刘某、杨某乙、陈某（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定，甲方将系争房屋以总价95万元转让给乙方，甲方于2009年8月15日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。双方确认在2009年7月5日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未能按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的1％的违约金，合同继续履行。经甲乙双方一致协商，在不违反法律、法规的前提下，订立的补充条款或者补充协议，为买卖合同不可分割的一部分，本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。在补充条款中载明，所有事项以房地产居间合同为准，任何一方违约，赔偿房屋转让价的2％给居间方。合同附件三付款协议约定，本合同签订后，乙方于2009年6月12日前支付定金2万元，待支付尾款时抵作房价款。乙方于2009年6月21日前支付21万元、于2009年6月30日前支付20万元、于2009年8月15日前支付52万元。6月24日，杨某甲等与王某、某公司共同至银行申请办理贷款手续，但未果。6月28日，王某收取刘某支付的房款20万元。9月9日，王某向杨某甲等发出催告函，主要内容为，王某就出售系争房屋已收到房款共计43万元。鉴于杨某甲等未能在合同约定的2009年7月5日前与王某及居间方至交易中心办理过户手续，故王某要求杨某甲等于2009年9月16日共同至交易中心办理上述手续，并要求杨某甲等支付总房价20％的违约金19万元。杨某甲等收到该函件后回函给王某，表示，鉴于王某未能配合提供相关材料，导致贷款迟延，无法办理过户手续，并非杨某甲等违约，故不同意违约金的要求。9月16日，杨某甲等筹备了尾款，与王某及某公司共同至上海市宝山区房地产交易中心，王某提出先行支付尾款及违约金，对此杨某甲提出异议，某公司提出由杨某甲等开出房款的本票，同时双方办理过户手续，杨某甲表示同意，但王某不予认可，当日双方未能过户。

庭审过程中，王某表示，因杨某甲等的资信问题导致银行未能批准贷款，对该主张其未提供证据佐证。杨某甲等予以否认并表示，2009年6月24日当日，因银行审核中发现沈某为未成年人，故要求王某提供沈某的户籍信息证明，王某不予配合导致无法启动贷款审批手续。某公司表示，同意杨某甲的主张，当日王某表示会提供沈某的户籍证明，但嗣后一直未能提供。王某为证明损失，提供《售房定金协议》及收据，证明为购买另处房屋已向案外人支付定金2万元，现案外人不同意返还。杨某甲等对该证据表示，与本案无关联性，无法证明实际的损失。

以上事实，有杨某甲等提供的房地产权证、居间协议、房地产买卖合同、收据、催告函、回函、农业银行对帐明细及当事人陈某等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。

本院认为，杨某甲等与王某、沈某就系争房屋所签订的《房地产居间合同（买卖）》及《上海市房地产买卖合同》系各方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，当属合法有效，各方均应恪守。根据买卖合同约定，52万元房款应于2009年8月15日前支付。结合补充条款约定，所有事项以房地产居间合同为准。在系争房地产居间合同中，明确注明杨某甲等办理银行贷款52万元，由某公司在收取银行放贷后转付给应得方，如贷款不批，杨某甲等应立即付清房款。庭审中，各方均认可于2009年6月24日至银行申请办理贷款手续，但未果。对此，王某表示，系杨某甲等人的资信问题导致贷款未能获准，对该主张王某未提供相应证据。杨某甲主张系王某不配合提供相关资料导致无法进行贷款审批，某公司对此予以认可，且该陈某与目前银行办理贷款程序的习惯是相符的。故杨某甲等对于该主张的可信度较高，本院予以采信。鉴于合同中明确52万元以贷款方式取得后于2009年8月15日前支付，而导致贷款申请无法继续进行的原因在于王某，并且杨某甲等需立即付清房款的前提系银行不批准贷款。故王某以此为由要求杨某甲等承担逾期付款违约责任，显属不当，本院难以准许。同时，杨某甲等在贷款无法继续进行的情况下积极筹措资金，并于三方约定的过户期限前筹集了尾款，显示其积极履行合同的主观意愿。故杨某甲等要求继续履行买卖合同的诉讼请求，合法有据，本院予以准许。其承诺在过户同时付清尾款52万元的主张，于法不悖，本院也予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）王某、沈某继续履行与原告（反诉原告）杨某甲、刘某、杨某乙、陈某就上海市宝山区某号X室房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》，于本判决生效之日起十日内，将上述房屋的房地产权利转移给原告（反诉被告）杨某甲、刘某、杨某乙、陈某；

二、原告（反诉被告）杨某甲、刘某、杨某乙、陈某于房地产交易中心受理房地产权利转移申请当日，支付被告（反诉原告）王某、沈某房款52万元；

三、被告（反诉原告）王某、沈某于原告（反诉被告）杨某甲、刘某、杨某乙、陈某付清52万元之日起三十日内，将房屋交付给原告（反诉被告）杨某甲、刘某、杨某乙、陈某；

四、被告（反诉原告）王某、沈某要求原告（反诉被告）杨某甲、刘某、杨某乙、陈某支付迟延付款违约金及赔偿金的反诉请求，不予支持。

负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费减半收取4,500元，反诉案件受理费减半收取3,200元，被告（反诉原告）王某、沈某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员陶芳

书记员茅海灵