原告中国农业银行股份有限公司上海虹口支行。

负责人华某某，行长。

委托代理人张××，员工。

被告姜××。

委托代理人董伟，上海市龙光律师事务所律师。

原告中国农业银行股份有限公司上海虹口支行与被告姜××借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员贾海泳独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张××、被告委托代理人董伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2005年12月31日，原、被告签订《个人住房抵押借款合同》（以下简称《借款合同》）一份，约定：借款人（抵押人）为被告，贷款人（抵押权人）为原告，借款金额39万元。抵押物为座落于上海市杨浦区X村×××号×××室的房屋。之后，原告向被告发放了贷款，但被告自2008年10月21日起未按约履行相应的还款义务，尚欠原告借款本金361,650.14元未还，相应的借款利息亦未支付。据此，请求判令被告：一、归还原告借款本金361,650.14元；二、支付原告自2008年10月21日起至2010年6月20日止的借款利息32,435.08元、罚息1,410.56元、复利2,152.95元；三、向原告支付逾期利息，以361,650.14元为基数，自2010年6月21日起至判决生效之日止按中国人民银行规定的同期利率计算；四、原告对抵押物拥有优先受偿权。

原告为此提供《中国农业银行上海市分行个人住房抵押借款合同》、《上海市房地产登记证明他项权利（抵押）》、《上海市房地产权证》、原告对账单基本信息、中国农业银行个人借款凭证、催款函予以佐证。

被告对原告提供的证据均无异议。

被告辩称：不同意解除合同，但由于本案抵押房产另案涉讼，被告目前无法按期还款。合同有关罚息和复利的约定加重了被告的责任，故不同意原告有关罚息和复利的主张。

经审理查明：2005年12月31日，原、被告签订《个人住房抵押借款合同》一份，约定：借款人（抵押人）为被告，贷款人（抵押权人）为原告，借款金额39万元，借款期限从2005年12月31日起至2025年12月30日止，实际借款期限以借款凭证记载为准；借款年利率为6.12%，还款方式采用月等额本息还款法。被告不按本合同约定的期限归还借款本金，原告有权对逾期的贷款自逾期之日起在借款利息的水平上向被告加收50%的逾期利息，直至清偿本息为止；对不能按时支付的利息，原告有权按照中国人民银行的相关规定计收复利。双方还约定：抵押物为座落于上海市杨浦区X村×××号×××室的房屋，抵押担保的范围包括本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、逾期利息、复利、违约金和原告为实现债权而发生的相关费用；合同有效期内，被告连续积欠贷款本息达九十天以上，原告有权解除合同，要求被告偿还全部贷款本金、利息、罚息、逾期利息、复利、违约金和原告为实现债权而发生的相关费用等。2006年1月12日，原、被告至房地产登记部门办理了位于上海市杨浦区X村×××号×××室房屋的抵押登记手续。2006年2月7日，原告按照约定向被告发放39万贷款。后被告自2008年10月21日起未按约履行还款义务，尚欠原告借款本金361,650.14元未还，相应的借款利息亦未支付。2010年6月30日，原告发函被告,要求被告归还全部借款本金及相应利息，原告催款无果，遂诉至本院。

本院认为，原、被告签订的《借款合同》对原、被告双方均具有法律约束力，被告借款后未按约履行还款义务，显属违约，故原告依照合同约定提前收回借款，理由正当，本院应予支持。被告以合同有关罚息和复利的约定加重其责任为由，不同意支付罚息及复利，本院认为，《借款合同》系原、被告真实意思表示，对双方均有约束力，合同中有关罚息和复利的约定不违反银行计息有关规定，其中罚息即为逾期利息，故被告上述辩称，本院不予采纳。另被告有关抵押房产因另案诉讼无法还款的辩称，无法律依据，本院亦不予采纳。据此，被告理应归还原告借款本金全部余额及相应的借款利息、逾期利息及复利。而原告要求对抵押物拍卖或变卖以清偿上述债务及相关费用的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院亦予以支持。依照《中华某民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华某民共和国担保法》第四十六条、第五十三条的规定，判决如下：

一、被告姜××于本判决生效之日起10日内偿还原告中国农业银行股份有限公司上海虹口支行借款361,650.14元，并支付自2008年10月21日起至2010年6月20日止的借款利息32,435.08元、罚息1,410.56元及复利2,152.95元；

二、被告于本判决生效之日起10日内按中国人民银行规定的同期利率计付原告借款361,650.14元自2010年6月21日起至判决生效之至的逾期利息；

三、被告届时不履行上述两项付款义务的，原告可以与被告协议，以座落于上海市杨浦区X村×××号×××室的房屋折价，或者向法院申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿;抵押物折价或者拍卖、变卖后,其价款超过债权数额的部分归被告所有，不足部分由被告清偿。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华某民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费7,264.73元,减半收取3,632.36元，由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员贾海泳

书记员李焕然