原告XX公司上海浦东分公司，住所地上海市XX室，经营地上海市XX。

法定代表人XX，该公司总经理。

委托代理人XX，上海市XX律师事务所律师。

委托代理人XX，上海市XX律师事务所律师。

被告XX，女，X年X月X日出生，汉族，户籍地上海市XX号。

原告XX公司上海浦东分公司诉被告XX房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告XX公司上海浦东分公司的委托代理人XX到庭诉讼，被告XX经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告XX公司上海浦东分公司诉称，原告系上海市XX号房屋的所有权人。2007年11月2日，原、被告就被告向原告租赁该房屋中61.28平方米用于经营事宜达成《租房协议》，约定租赁期限至2009年10月31日止，租赁期满时被告应将房屋交还原告。原告在租赁期满后要求被告迁出，但遭被告推诿，故原告起诉至法院，要求判令被告：1、迁出并交还上海市XX－3临房屋（建筑面积61.28平方米）；2、支付2009年8月1日起至2009年10月31日止的租金人民币（以下同币种）12,900元；3、支付2009年11月1日起至房屋交还之日止的房屋使用费（每月按原租金4,300元计算）。

被告XX未作答辩。

经审理查明，原告为上海市XX号房屋的所有权人。2007年11月2日，原、被告签订一份《租房协议》，约定被告向原告租赁上海市XX－X号，底楼建筑面积61.28平方米；租借期限自2007年11月1日起至2009年10月31日止，租金为每月4,300元；租房协议期满或因故双方同意终止租赁协议，被告撤离时作为装饰性固定物不予拆除，无偿留给原告，被告应将租房退回原告。原告确认，被告支付租金至2009年7月31日，支付押金4,300元。

另查，租赁房屋目前的门牌号为“博山东路X－3临”。

因被告未在租赁期满时交还房屋，故原告于2010年2月9日提起本案诉讼，诉请如前。

审理中，原告表示同意退还押金。

以上事实，由上海市房地产权证、《租房协议》、照片及当事人的庭审陈述等在案佐证。

本院认为，原、被告签订的《租房协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，原、被告均应全面、切实履行。根据合同约定，租房协议期满或因故双方同意终止租赁协议，被告撤离时作为装饰性固定物不予拆除，无偿留给原告，被告应将租房退回原告。现租赁合同期限已届满，原告要求被告交还房屋、支付欠租及参照原租金标准支付使用费的诉请均具有合同和法律依据，本院均予支持，另原告表示同意退还押金，经查并无不当，本院予以准许。被告经本院公告传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩权利，本院可依法缺席判决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：

一、被告XX于本判决生效后三十日内从上海市XX－3临房屋（建筑面积61.28平方米）中迁出，并将该房屋返还原告XX公司上海浦东分公司；

二、被告XX于本判决生效后三十日内支付原告XX公司上海浦东分公司2009年8月1日至2009年10月31日期间的租金人民币12,900元；

三、被告XX于本判决生效后三十日内按每月人民币4,300元的标准支付原告XX公司上海浦东分公司自2009年11月1日起至房屋返还之日止的房屋使用费；

四、原告XX公司上海浦东分公司于本判决生效后三十日内退还被告XX押金人民币4,300元。

负有金钱给付义务的被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币552元，由被告XX负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判长黄某

审判员黄某

代理审判员施连生

书记员许瑞芬