买家2001年私下协议买的卖家企业产房屋一间，协议写明房价共10万元，买家每月付5000元，20个月

买家2001年私下协议买的卖家企业产房屋一间，协议写明房价共10万元，买家每月付5000元，20个月付清，然后过户。期间买家因故暂停半年交房款（另有签字协议说明卖家接受暂停半年），最后全部房款付清后，卖家以买家晚付房款为理由拒绝过户，买家限租住该企业产至今，每月交房钱（企业产的租金），买家有当时全部双方签字的协议，包括因故延期半年交付房款的协议，每期交付房款卖家的签字收条。请问，现在处于搁置阶段，买家仍居住该房，卖家拒绝过户，买家应如何处理？法院起诉胜率如何？具体如何操作？