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我爸贷款买房（首付也是我妈还有爷爷奶奶凑的之前不受疫情影响还能有稳定的收入来源），但因为个体经商户，

我爸贷款买房（首付也是我妈还有爷爷奶奶凑的之前不受疫情影响还能有稳定的收入来源），但因为个体经商户，现在因为疫情原因之后可能还不起贷款。（我爸我妈离婚了）现在我妈说可以还贷但是名字要改成我和我弟弟的，但是按揭房不能过户好像也不能转让买卖。我妈担心她还贷了却是帮我爸还的，之后我爸会拿按揭房产证抵押贷款去做生意，或者是现在就找私人再抵押贷款（好像法律上是不允许的，我不知道现实会不会存在）所以想问如何保证贷款还清之后房子是属于我和我弟的而不是我爸的，这样我妈才能放心还贷（我和我弟已经成年但都还在上学）

提问时间：2021-06-30

律师与用户的交流

特邀律师

现在就可以提前还贷，然后过户

用户

但是一下子拿不出这么多钱，可以每个月还贷，我妈就担心之后所有权依旧是我爸的不是我和我弟弟的，而且要是我爸不愿意过户，不就是替他买房了吗？他会拿房产证去抵押贷款什么的，所以我想知道如果房贷还清了这个所有权到底是谁的，怎么才能让所有权变成我和我弟的

特邀律师

如果自己一下子拿不出那么多钱，可以找中介贷款，付一个月的利息就可以。

用户

我们这不已经是银行贷款了吗？还能找中介贷款吗，那岂不是一个月要比还银行的本金加利息还要多吗

特邀律师

要办的贷款，叫做循环贷款

特邀律师

就是用新债代替旧债

用户

那每个月还的钱还是跟之前银行贷款一样吗？而且这个循环贷款需要什么办理条件呢？我妈已经重组家庭了，她去办循环贷款是不是还需要她现在的老公同意？

特邀律师

是的

特邀律师

但是这个过程中，要多花几千块钱的费用

特邀律师

不算过户费用

用户

那就比较难了，请问律师，还有什么办法吗？或者签订赠予协议可以吗？还完贷款所有权可以直接变成我和我弟弟的吗？

特邀律师

赠与协议，要等到赠与行为实施完毕后，才能生效。所以，是不可靠的

用户

按揭房我爸是不能对房子做出任何处理手段的是吗（比如说抵押再贷款，转让等）现在还不能循环贷款等我有工作了，再去办理循环贷款应该也是可以的吧，现在我爸不能对房子做出任何事对吗？我们就担心这个，害怕房子会被我爸拿去做其他借钱的手段了

特邀律师

你爸妈离婚时，房子房子给了谁？

特邀律师

给了你爸，还是你妈妈，还是没有处理？

用户

不，这是婚后买的，我妈准备给我和我弟买的，她付一部分首付之后让我爸还剩下的贷款，但是我们当时没成年没办法还，我妈也不懂什么法律，所以不知道可以填子女的名字，现在我爸还每月贷款有困难，所以我妈为了不让房子被银行处理她准备先帮我们还着等我们有稳定工作了再自己还

特邀律师

你不是说你爸妈离婚了吗。如果离婚时房子没有决定给谁，那么你爸不能单方面处理这个房子。婚姻关系存续期间，你爸也不能单方面处理这个房子

用户

少打了一个字

用户

离婚后买的，我不知道按揭房到底可不可以处理（现在他没有稳定的收入来源）

特邀律师

离婚后买的，但是登记在你爸爸名下？

用户

对，是这样的，所以现在最担心的就是他会处理房产，去借款什么的

用户

而且我们现在很难去循环贷款，毕竟要我妈老公同意，不过比较难，所以不知道还有什么方法去处理这个事情

特邀律师

那样的话，你爸完全有可能卖掉房子，不经过你妈同意，甚至都可以不让你妈知道

用户

不是说必须把银行钱还清才可以转让买卖吗？那我们还可以怎么做呢

特邀律师

他可以暂时借一次钱，还清贷款，卖掉房子后再还清借的钱

特邀律师

这个方法很普遍

用户

但是现在没有稳定的收入来源，他这样应该借不到钱吧

特邀律师

能的。因为他不用收入还钱，而是用卖房款还钱

用户

那律师，我们还有什么办法吗？只能这样了吗？

特邀律师

所以偿还能力不是问题

特邀律师

没有办法，只能这样

用户

所以只有循环贷款还能有用吗，要是他不知道这种方法，我们还可以怎么做吗

特邀律师

确实没有什么可做的

用户

增加子女的名字也不行是吗？

特邀律师

增加子女的名字，表明房子是你们共有的。还是有一点吃亏啊

用户

转让呢？

特邀律师

转让可以。直接把钱给你

用户

直接把钱给我是什么意思，现在是按揭房也可以转让吗？

特邀律师

可以的。不是已经说了吗？可以临时借一笔钱把贷款还上，卖了房子，用卖房款还上借款，剩下的交给你妈妈

特邀律师

这是很普通的做法

用户

所以一切的办法就是先把钱还清才有后续的处理是吗

用户

循环贷款我和我弟是做不起来的吗？只有我妈才可以是吗？

特邀律师

得你爸和你妈一起，才可以

用户

那过户可以提前签吗？就是表示房贷还清了，就直接过户到子女名下

特邀律师

不能。要先还清贷款，才能过户

用户

那添加子女他要是卖房什么的依旧可以自己做主吗

特邀律师

不能。要共有人签字同意

用户

所以说如果添加我们的名字他是不能卖房子或者转让了是吧，那这样为什么还是会有点吃亏呢？

特邀律师

是这样的

特邀律师

因为你要卖房，他也可以不同意，或要求分一部分钱

用户

在房产证上添名字是不需要有还清贷款这个条件的吧

特邀律师

添加不需要

特邀律师

这个，各银行规定不同

用户

我们其实也不会卖房，就是害怕他会卖或者做一些抵押，要是添加名字等贷款还清后那可以只过户到一个人名下吗

特邀律师

你爸同意就可以

用户

好的，之后还贷是共同承担是吗

特邀律师

原贷款合同不变

用户

就是说依旧是我爸承担，但是他不能完全享有房子的所有权对吧

特邀律师

是的

用户

那如果我们还款，必须要打到他的卡里是吗

特邀律师

应该是的

用户

那如果添加名字以后两方再签订赠予协议，如何才算赠予行为实施完毕呢

特邀律师

完成过户，才算是赠与行为实施完成

用户

那这不就是过户嘛，赠予协议的作用在哪里呢

特邀律师

赠与协议没有作用。所以，我也没有向你提出过这个建议啊

用户

好的，律师，我知道了过户必须得等到还清贷款后才可以，那可以提前签订买卖过户合同吗？

特邀律师

可以

特邀律师

先签合同，再还贷款，再过户

用户

这个还贷款是不是就不是原贷款人还了呢

特邀律师

是的。是要以他的名义还款

用户

就是说我妈还贷款，但是用他的信用卡还房贷，等房贷还清后就算是我和我弟名下的了吗

特邀律师

还清后，还要过户，才能算是你和你弟弟的房产

用户

一旦签订这个协议后，我爸就算是同意之后还清贷款过户了是吗

特邀律师

你爸要在协议里明确表明这个意愿

用户

之后过户凭这个协议再去过户就可以生效了是吗

用户

好的，那这个买卖协议如何去草拟呢

特邀律师

是的。

用户

是要找律师去草拟协议吗

特邀律师

其实，过了户，有没有协议都是无所谓的了。所以，赠与协议是意义不大的

特邀律师

可以找律师草拟

用户

我就担心之后等偿还完贷款他反悔不同意过户，

特邀律师

也不一定。那毕竟是你们的父亲

用户

所以买卖过户协议只要在里面有他这个过户的明确意思就还是有效的是吧

特邀律师

买卖合同是有强制性效力的

用户

好，那这样在房产证上添加名字再签订这个合同可以吗然后再让我妈先还贷这样我爸应该没有办法处置房子了吧

特邀律师

你妈已经把房子登记在你爸的名下。再这种情况下，万全之策是没有的

特邀律师

在完成过户之前，你和你弟弟的利益能否得到保护，一切都取决于你爸爸对你们之间的父子之情是一种什么样的态度

用户

就是说还有漏洞但是他发现不了也还是可以的是吧，您说的也对毕竟是我爸还没到去为了卖房子拿钱咨询律师。

特邀律师

这个，当然有可能

用户

我就是担心他拿房产去抵押给别人或者像您说的卖掉再还钱，所以想找一个比较好的方法让他不能这么做，过不过户其实也不是最主要的，就是他不能完全掌握房子的所有权

用户

那这个买卖过户协议自己是拟不了的是吧

特邀律师

不过户，你爸爸就始终有权处分这个房子

特邀律师

以及拟的协议，不牢靠

用户

但是如果我和我弟在房产证上必须得我和我弟同意吧，不同意应该也不行吧

特邀律师

对呀。是这样的

用户

是，但应该还没到那么严重的地步。

用户

买卖过户协议需要缴纳什么税金呢

用户

还是签订协议不用，过户的时候要呢

特邀律师

税费的事情，要问房屋中介

特邀律师

律师不太了解那方面的政策

用户

好的，那这个协议必须是律师起草吗？还可以寻求谁起草吗？

特邀律师

谁起草都可以

用户

就是我们自己都可以起草是吗

特邀律师

是的

用户

好的，那房产证上添名字需要什么手续呢，

用户

也是要交手续费的吧

特邀律师

那个，你要问不动产交易中心

用户

好的，谢谢律师了，这个房产证添名字只能我爸去做了是吗

特邀律师

对呀

用户

我妈可以代替我爸去做吗，到时候我爸签字可以吗

用户

还是必须他出面呢

特邀律师

你妈不能

特邀律师

必须你爸出面

用户

好的，知道了，谢谢律师，暂时没有问题了

特邀律师

不用谢

用户

律师，不好意思，我又有问题了

特邀律师

好的

用户

我爸真的拿按揭房抵押给私人了，他抵押了六十万，放高利贷给别人，现在那个高利贷钱要不回来，拿房产抵押借钱的人现在问我爸要钱要不回来，

用户

这中间违法了吧，放高利贷

特邀律师

办理的正式的抵押手续吗？

用户

我不清楚，不过如何办理呢

用户

要是没办理呢

特邀律师

正式的抵押手续，在不动产登记中心办理。可以去查一下

用户

是要去不动产登记中心查吗

用户

那房产证是抵押在别人那要不回来的吗

特邀律师

是的

特邀律师

房产证交给别人，那种抵押是无效的

用户

但我听我家人说房产证还在我爸手上

用户

所以应该是走过正式程序了

特邀律师

去查一下就知道了

用户

好，网上可以查吗？还是必须去那查呢

特邀律师

到不动产登记中心

用户

好的，那如果走了正式程序，如果还不了钱，人家可以拿走我们的房子是吗？

用户

那这个钱抵押房产的要不到我爸的，他也不会去问我爸放高利贷的那个人对吧

特邀律师

及早过户，不会的

特邀律师

对呀。只能说谁借向谁要

用户

如果我们过户了，最终不会依旧找房屋所有人嘛

用户

还是说就算抵押房产了，谁借找谁要呢？

特邀律师

你得先确定是不是办理了正式的抵押手续

用户

要查也只能等明天了，现在假设他办理了正式抵押手续，就算过户了，我依旧得替我爸还那个钱是吗

特邀律师

你不用替你爸还钱，但是房子可能危险了

用户

就是说别人可以拿走了是吗

特邀律师

就是房子可能被拍卖，卖的钱用来还债

用户

好，我现在得确认有没有走正式程序，要是没有走就赶紧过户，之后人家拿房子没有办法是吗

特邀律师

如果已经办理了正式的抵押手续，现在过户已经晚了

用户

唉，所以我还是得确认走没走程序，没走就比较好办是吗

特邀律师

对呀。如果还没有办理抵押登记，那就要快点办理过户手续

用户

对了，那个人抵押房产是把这个当做放高利贷给我爸的，不是我爸放高利贷，之前搞错了

用户

律师，我看了房产证他项权那里是空的

用户

是不是表示没有走正式程序呀

特邀律师

有可能

特邀律师

但是，还是查一下，更保险

用户

好，我这几天就去查

用户

谢谢律师

用户

要是没有就得赶紧过户了是吧

特邀律师

不用谢

特邀律师

对呀。抓紧时间办

用户

好的，谢谢律师

用户

可能还会有问题，暂时还不能结束，麻烦您了

特邀律师

好的

用户

房产证在别人手里就算我们想办法过户也过不了吧

特邀律师

可以挂失补办

用户

那要是补办完了房产证去添加我和我弟弟的名字，那之后那个人还有权处置我们的房子吗，就是暂时不过户的话

特邀律师

如果办理了正式的抵押手续，仍然有权要求法院查封拍卖这个房子

用户

要是没有办理的话是没有权利的是吗

特邀律师

是的

用户

要是房产证上有我和我弟的名字，就算那个人之后去走正式程序我和我弟不同意他们也是走不了的吗？

特邀律师

不是。不取决于你和你弟弟的意见，取决于你父亲之前是否已经设定了抵押

用户

我的意思是要是那个人反应过来了，在我和我弟的名字在房产证上了以后，他们去办理抵押手续这样必须得我和我弟同意才能办理吗？

特邀律师

是的。这个时候，你就有主动权了

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