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我是置换房屋，卖现在的房子，再买一套大些的。于1月上旬签了购买中介房屋合同，因我的房子目前没有卖掉，

我是置换房屋，卖现在的房子，再买一套大些的。于1月上旬签了购买中介房屋合同，因我的房子目前没有卖掉，所以下家要求定金提高到60万。1月付了20万定金。但是现在疫情，我的房屋很大情况在规定时间卖不掉，这样就造成我的购买合同违约了（没有款），请问该怎么办

提问时间：2021-06-24

律师与用户的交流

特邀律师

购买合同中违约部分，针对不可抗力中，是否包括了疫情？

用户

违约责任:只有一条与这个有关系，乙方无正当理由单方要求解除本合同。其他对不可抗力没有明确规定。但是我看合同法，合同法解释二，对于不可抗力，影响合同基础情况下，可以调整合同或解除合同。是否不需要合同必须有明确不可抗力条款呢03年非典是否也是不可抗力，我查了网上一些，有些案例认定03年非典就是不可抗力。另外如果不是不可抗力，至少属于情势变更吗如果卖家不同意变更合同付款时间，打官司，可以胜算吗？或者定金是否可以全额退还？

特邀律师

实践中因为没有明确的法律规定。不是所有法官都认定不可抗力，所以我才问有没有明确约定，如果没有的话。你就主张不可抗力。免责。

特邀律师

定金退还需要解除合同，目前你解除合同需要对方同意的，没有法定解除条件，情势变更这些理由都是比较抽象的，不到最后不建议以这为理由。因为这些东西完全看法官的想法，

特邀律师

一个法院针对一个基本差不多的事情都有两种判决。所以这事实建议优先研究免责问题。

用户

如果对方不同意延期付款或延期很短时间，我应该怎么办？可以单方申请延期或解除合同吗？不然我只能坐等违约，损失60万定金（现在实际已付20万，2月后再付40万定金）。这么高定金，就是基于等我的房子卖出，时间会比较长，正常就是3-10万定金。现在这个付款前期不成立了，这个合同是否也不成立了？

特邀律师

延期长短是以疫情时间长短，不是他同意。

特邀律师

因为免责是不可抗力。

特邀律师

你们合同签字就是成立的，

特邀律师

你们房屋总价是多少？

用户

308万就是我的情况延期付款在法律上是可以的，不用对方同意，延期支付了，不算我违约吗

特邀律师

你没明白我的意思，我的意思是你违约了但是因为疫情属于不可抗力，在法律上属于免责事由，免除了支付违约赔偿的责任。

用户

那定金是不退还了吗只是不支付违约金吗

特邀律师

定金不退还，也不作为赔偿给付对方。将来看你们合同进行的情况确定定金是用作抵顶放款，还是其他。

特邀律师

还有一个就是，你这个卖房然后买房的话，这个如果没有写进合同内的话，不可抗力影响的是你卖房，对你买房这块欠款给付有可能认定不上因果关系。

特邀律师

这个你得注意下。

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