西安市小区内幼儿园，土地性质是出让，土地用途是住宅，房屋用途是教育。现开发商对外出售，己经咨询了住建

西安市小区内幼儿园，土地性质是出让，土地用途是住宅，房屋用途是教育。现开发商对外出售，己经咨询了住建局和不动产登记部门，不能办理过户手续。开发商提议以租代售，一次性交清房款，有什么风险？

提问时间：2022-02-22

律师与用户的交流

特邀律师

以租代售是违法的，有风险

用户

图片信息，仅本人和律师可见

特邀律师

他们不能给您过户，以后您想出卖，也不能过户给别人

特邀律师

看不太清

用户

这是开发商提供的，有产权登记，而且开发商是产权所有人。为什么不能办理房产过户手续？

特邀律师

如果土地性质是出让的，那估计也是有条件的出让，这个具体要问自然资源局。

特邀律师

他们竣工验收做了吗

特邀律师

土地用途是教育，这个要分户办理产权证是不可能的，除非正片土地转让

用户

您看错了，我说的是土地用途是住宅，房屋用途是教育。

特邀律师

那住建局和不动产登记部门不办理的理由是什么

特邀律师

开发商五证齐全吗

用户

有竣工验收，他这个情况比较特殊，是拿地的时候没有要求在配套小区建设幼儿园。在快竣工的时候，有了这个政策，他就在原来住宅用地上建了这个教育用房。当地教育部门说是开发商自建的，所以不收回。我刚才查了一下，好多律师说以租代售法律没有规定违法，但有风险？我想知道一下，有什么风险？如何规避？

用户

五证齐全，小区内已经办了房产证。给你发的那个就是这个幼儿园的房产证的大证（开发商提供的）‘。住建和不动产登记部门不办理，窗口没有给出理由。

特邀律师

违反土地和规划部门的规定建设的房屋，肯定是办不了相关证书的。与开发商签合同也是无效合同，如果政府不整治，可以相安无事的使用，就怕政府不让用或要求拆除，就比较麻烦了。现在怎么约定到时候都按无效合同来处理

特邀律师

问题就是这个，因为这个房子的用途是幼儿园，所以无法办理住宅产权登记。您是已经以以租代售的方式购买了吗？

特邀律师

如果已经购买了，这个房子产权证肯定是办不下来，只是拥有使用权，不能办理贷款，也不能抵押。要是出卖有人愿意要，也是可以转让的，但还是不能办理产权证的。

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