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我是购房买方，和卖方在1.31签订深圳二手房交易协议，总价800万，卖方要求5天内缴纳总定金80万，

我是购房买方，和卖方在1.31签订深圳二手房交易协议，总价800万，卖方要求5天内缴纳总定金80万，签订当天交10万给卖方，2天后我继续交20万给中介，截止2.8未收到业主收据。合同有两处约定：1、针对买家逾期付款：买方以未付款款项为基数，按日万分之四支付违约金；2、合同最后补充协议（固定模板）中：如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之四的违约金并履行合同。超过15天卖方可解约。请问买方是否需要赔付违约金？是按照未付款的50万还是800万作为基数万四赔付？如果在15个工作日内买方继续转账50万，卖方在15天后解约是否需要退回并再赔付30万给买方？

提问时间：2021-07-05

律师与用户的交流

特邀律师

你好，1.这种情况买方如违约，买方可以没收定价或者要付违约金的，违约金是按照800万作为基数，但是你可以要求减少违约金，一般按照银行贷款利率计算。2.卖方解约，扣除应得的违约金后，需将剩余资金退还买方，无需再赔付30万给买方。

特邀律师

更正：卖方可以没收定金或者要求付违约金

用户

据我所知，定金合同属于实践性合同，如果对方收款无意见，是以实际支付为准的。如果不赔付违约金，只按照50万给付定金，继续做资金监管，卖方也配合监管到场，后续还可以不配合过户吗？

特邀律师

是的，定金以实际支付的为准。如果对方收到50万定金之后，同意继续履行合同的，继续做监管的，视为变更定金，后续要配合过户的。

用户

合同约定定金两次支付，已经支付两次总共30万，这样不能视为自动变更定金吗？就在首期款监管之前补齐定金50万还需要计算违约金吗？

特邀律师

不能的。对方可以要求你继续支付定金。没有按照约定的期限支付定金就属于违约了，就要付违约金。

用户

合同的两处约定，第一次是按照50万作为基数计算违约金，第二处是按照800万为基数，为何要以800万为准呢？要求减少违约金按照银行贷款利率计算，这个是法律明确支持的吗？

特邀律师

800万基数是补充协议约定的，以补充协议为准的。法律只是规定约定的违约金明显高于实际损失的可以要求减少，司法实践当中违约金多数就是按照银行利息计算的。

用户

如果看实际损失，是不是应该按照剩余定金50万的银行利息计算呢？另外，之前签的补充协议提到如果因为政策原因导致首期款增加可以双方免责解约，今天深圳出了各小区指导价，若导致首期款增加，是否归属于政策因素？能否免责解约？

特邀律师

如果你缴纳30万定金后即通知对方不履约或者对方在15天内行使合同解除权，那么实际损失是应当按照50万作为基数计算。

特邀律师

今天这个指导价确实是导致手气增加了，在意料之外，属于政策原因，应当免责。

特邀律师

导致首期款增加

用户

我们是告知中介了，需要缓一段时间才能给到他，中介也告知他了，这样算通知对方吗？如果因为这个指导价政策双方免责解约，那我还需要支付50万定金未付的违约金吗？

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