这样的购房合同和字据有效么，出了纠纷我方会有什么损失？ 首先说下背景：
今年三月份卖了一个单元的地下室，总价是90万，付款方式是首付先给25万，三月底再给25万，明年三月份再把剩下的40万付清。
买方是中介联系的，购房合同用的是那家中介公司出的合同，付款方式是单独写的。
当初三方签合同时面积不对，经纪人多写了6平米，我们还特意提了一句，不过没太在意。买方付清第一笔25万房款后，就开始装修地下室了。
签完合同后给了经纪人8万佣金，这8万包括合同上中介公司的2万4千佣金，和单独给经纪人的5万6千私人佣金。
给经纪人那8万时，就怕因为面积出问题，所以让经纪人立了字据，内容大概就是如果出现面积纠纷，一切责任由经纪人承担，与卖方无关，交给经纪人那8万时也专门找了个银行里有监控的地方。
问题出现了：
现在买方以面积不够为理由要求退回3万，让经纪人从给他的5万6千私人佣金里出，他不出。
买方因为这个原因，三月底那笔25万就一直拖着没付，超过合同预定时间了。
拖到四月底买方只付了18万，差了7万，付款时买方说现在有一笔工程款没下来，差的7万过一段时间再付。
当时那个经纪人在场，让我们签一个首付款证明，内容是前两笔50万已付清，然后第二笔差的7万让买方先打个欠条。
买方给我们那18万房款前，经纪人曾打过来电话，说第二笔25万让买方扣下2万，当做面积不够退回的钱，我们肯定不会同意。
后来知道买方和这个经纪人非常熟，所以现在很担心没付清的那47万房款。
想问的问题：
1 购房合同、单独列出的付款方式、经纪人立的字据有多大效力。
2 如果最后买方的90万房款到期还没付清，起诉中介和买方的话，我们会有什么损失。