限购房产买卖公证！！ 我在当地工作了3年，但老板一直没有给买社保，我今年想在当地贷款买房结婚，但限购必须有当地社保才能贷款。
   中介公司建议我一次性付款，跟房主去公证处做个委托公证（我让我妈做委托人），在此期间个人交社保等过13个月以后满足条件再办理房产变更。

请问！公证后的委托人是否具有房主的各项权利和义务？是否可以近期变更水电等？一年后我妈拿着委托书可以顺利办理房产变更？其中还有那些风险？谢谢了