建议当面咨询律师详细介绍情况。

答：物权不发生转移，仍然是他的。

协议如果不违反法律规定的话对你们双方是有法律效力的，但土地使用权登记在别人名下的话，对你来说肯定是有风险的，建议当面咨询，可提供法律意见并代你起草相关协议。