按签协议时为估价起点。

拆迁证已经失效，应当以今年的估价时点来评估。如果不合理，建议依法维权。

首先申请续延拆迁开发手续，而后在有拆迁办下裁决。如果以前没有下过行政裁决，只能重新评估折价。