是承租幼儿园场地还是承包幼儿园(包括幼儿园场地和经营权) 广东省佛山市南海区人民法院
民事判决书
(2009)南民三初字第638号
原告(反诉被告)XXX,女,XXX年X月X日出生,汉族,公民身份证4402221981XXXXXXXX,住所:佛山市南海区桂城街道XXXXXXX
原告佛山市南海区桂城XX幼儿园,代码77098XXXXX,住所:佛山市南海区桂城XXXXXXXX
负责人XXX,园长.
两原告的共同委托代理人XXX、XXX，分别系广东XX律师事务所律师、律师助理。
被告（反诉原告）南海区桂城XXXXX村民小组，代码761591XXX，住所：佛山市南海区桂城街XXXXXXX
负责人XXX，组长。
委托代理人XXX，系广东XX律师事务所律师
原告XXX、佛山市南海区桂城XX幼儿园诉告南海区桂城XXXXX村民小组合同纠纷一案，本院于2009年6日8日受理后，被告在答辩期限内对原告XXX提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理。本院依法组成合议庭，于2009年9月11日公开开庭进行了审理。原告XXX及两原告的共同委托代理人XXX、被告的委托代理人XXX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告诉称：原告XXX与被告于2004年6月30日签订《XX幼儿园承包管理协议书》，约定原告XXX向被告承包XX幼儿园，承包期5年，从2004年7日1日起至2009年6月30日止，并约定合同期满后原告XXX享有同等条件下的优先续约权，同时约定原告XXX出资办理幼儿园相关证件，因此该合同名为承包合同，实为承租合同。该合同具有相对性，双方对其有效性均不持异议。合同签订后，原告XXX依照合同约定对幼儿园进行了装修改造，购买了校车、消防梯、电脑等设备及办学桌凳、床铺；并办理该幼儿园的《民办学校办学许可证》、《民办非企业单位登记证书》等证照，合计投资约20至30万元。2009年5月，被告未提前通知原告XXX，也未与原告XXX就幼儿园续约一事进行协商的情况下，对外发出《招标启示》，将幼儿园重新对外招标。被告对外招标名为承包招标，实为场地招租。被告违反双方协议书第十三条有关“合同期满后，双方可再次协商，在同等条件下，乙方可享有优先续约权，并重新签订承包合同”的约定。原告XXX不同意，遂向被告提出继续承包幼儿园，但被告不予理会。2009年5月27日，被告通过招标确定由第三人承包幼儿园，且确定幼儿园的月租金标准为5200元及租用年限为8年。除了第三人租金范围外，该项招标的其他行为侵犯了两原告的权益。按照招标法的规定，应公开、公正、诚实信用，但被告的招标行为是不妥当的，其不利于社会和谐与合同稳定。被告所谓招标的对象是虚假的，事实上原告XXX正在开办幼儿园，办园条件齐全，这样的幼儿园对社会是有利的。且原告XXX本身是XX村民，其开办幼儿园也是有利于XX村的。村民在自己的村企业中是有优先权,被告再对外招标的行为不妥当.原告XXX要求被告给予合同约定的优先权,按照第三人同等条件将幼儿园发包给原告XXX,但遭到被告拒绝.被告构成违约,侵犯原告合法权益;致使原告XXX对幼儿园前期投资损失惨重.另外,在衽被告将幼儿园发包给原告XXX前,幼儿园并未办理相关证件,设备设施简陋,既无办园所需教学用具,又无消防梯.原告承包后才将其改造成符合办学条件、证照齐全的幼儿园，原告XXX对此付出极大心血与努力。再者，现在幼儿园学生与两原告形成教学关系，现在的教职员工与两原告形成劳动关系，如被告强行不给予两原告优先权，则会造成以上关系的解除，损害相关人利益，不利于社会和谐和经济稳定，所以被告现在将幼儿园发包给第三人，剥夺两原告同等条件下的优先续约权，是不讲诚信的行为，应承担法律责任。至于被告签订合同时的名称与现在的名称不同，属于行政区划变更调整的结果，并非不同主体。请求判令：1、被告依《XX幼儿园承包管理协议书》第十三条约定给予两原告同等条件下享有八年的优先续约权，按照被告与案外中标人商定的每月5200元租金标准与被告形成8年的租赁合同关系；2、本案的诉讼费由被告负担。
被告辩称：第一、原告所列的XX幼儿园不是本案适格的主体，因为该幼儿园与被告和原告XXX签订的《承包管理协议书》无任何关系。第二、原、被告于2004年签订的《承包管理协议书》实际上是租赁合同，只是对房屋的租赁用途约定了特殊要求，即只能办幼儿园。该协议规定在2009年6月30日期满而终止。第三、开办幼儿园肯定有连续性，在此期满之前，原告从未向被告提出续约的问题。按照村民自治以及相关的政府要求，对村的财物、财产的租赁使用需要奉行公开、透明的原则，所以被告向外公开招标，得到村民的赞同，更符合公务公开、透明的精神。第四、正是由于在被告对外公开招标之前，原告从来没有与被告提出过续约一事，而且对于被告村决定用招标的方式来继续开办幼儿园一事原告是清楚且赞成的，原告说其不清楚不是事实，其按照招标启示在2009年5月26日向被告交付1万元的保证金以及按照规定时间提交承包计划书可以证明这一点。第五、因为涉案房屋涉及办幼儿园的事宜，是被告村民小组的幼儿与附近企业的幼儿的教育问题，被告经对比衡量原告及案外人的投标，认为原告的请求是没有道理的，因为这次投标中原告在其投标计划书提出的每月租金及其投入、资格等方面与案外人（中标人）均非同等情况，即租金是案外人高、投入是案外人多、资格是案外人高，所以原告主张以同等条件享有优先续约权是没有道理的。
被告对原告XXX反诉称：2004年6月30日，原、被告签订协议书，约定由被告将XX房屋一座出租给原告开办经营幼儿园，期限从2004年7月1日起至2009年6月30日止。因原告表示无意再承租，被告于2009年5月对外发出《招标启示》，将XX幼儿园房屋对外发包，原告与其他人在规定期限内向被告递交了投标书并交纳10000元投标保证金。2009年5月27日，经组织评标，原告没有中标。但原告一直不肯返还幼儿园房屋予被告，造成衽被告无法将该房屋交给中标人开办经营幼儿园，让村中不少幼儿无法正常上幼儿园。故反诉请求：原告XXX交回XX幼儿园房屋予被告，并承担本案诉讼费用。
原告XXX针对衽被告反诉答辩称：第一、双方在合同中约定原告在合同期满后有优先续约权，被告在提出反诉时无依据双方之间合同的约定，违背事实和合同约定。第二、被告的反诉理由自相矛盾。被告反诉称原告在2009年5月没有表示再续租，又称原告后来参与招标，事实上原告的行为是愿意继续承租下去，被告称原告不愿意续租是不真实的。被告在原、被告的合同没有期满前招标，原告是愿意续租的，而且原告也投入了大量的资金。被告把招标行为说成承包行为，该招标实际上包括了幼儿园和场地，即包括原告XXX开办的幼儿园，原告XXX本身开办幼儿园，具备办学条件，被告侵犯原告幼儿园的权益。因此，被告反诉陈述的事实不清楚，承包的范围不清楚，其反诉不成立，法院应该驳回。
诉讼中，两原告举证如下：
1、 XX幼儿园承包管理协议书（1份，原件），用以证明在原告承包前，幼儿园设备简陋、证件不齐全，需要大量投资；该合同约定合同期满后原告有同等条件下的优先续约权。
2、 民办学校办学许可证（副本）（1份，复印件），用以证明原告已办理幼儿园的办学许可证，有效期至2010年1月17日。
3、 2006年3月29日的民办非企业单位登记证书（1份，复印件），用以证明证明原告已办理幼儿园的民办非企业单位登记。
4、 税务登记证（1份，原件），用以证明原告已办理幼儿园的税务登记。
5、 验证记录（1份，复印件），用以证明原告已办理幼儿园教职工的社会保险登记。
6、 佛山市南海区民办幼儿园收费务案表（1份，原件），用以证明原告于2009年3月13日向南海区教育局申请收费备案，有效期至2011年3月13日。
7、 招标启示（1份，原件），用以证明被告2009年 5月对幼儿园承包权向社会公开招标。
8、 NO.0145529南海区桂城街村民小组收据（1份，原件），用以证明原告参与投标幼儿园承包权。
9、 NO.0145535南海区桂城街村民小组收据（1份，原件），用以证明2009年3月至6月原告交付租金。
10、 结婚证（1份，原件）。
11、 户口簿（1份，原件）。
12、 XXX身份证（1份，复印件）。
13、 证明（2份，原件）。
证据10-13，用以证明原告XXX和XXX都是XX村民。
14、 开户许可证（1份，原件），用以证明幼儿园XXX的农行账户情况。
15、 食品卫生许可证（1份，原件），用以证明幼儿园的卫生许可证显示其投资人是XXX。
16、 园长任职资格证（1份，原件），帮以证明原告XXX具备担任园长的条件。
17、 毕业证书（1份，原件），用以证明原告XXX具备幼师条件。
18、 录音整理笔录（1份，打印件），用以证明原告按时向被告交付租金，被告负责人称暂时不收。
19、 民办学校办学许可证（正本）（1份，原件）。
20、 2007年2月8日的民办非企业单位登记证书（1份，原件）。
证据19、20，用以证明原告XXX及XXX都是XX村民。
经质证，被告对两原告出示的证据1的真实性无异议，但认为该协议书期限到2009年6月30日，如果原告有投入建筑物，合同期满后均归被告所有。对证据2的真实性、关联性不确认，认为是复印件，与被告无关。对证据4的真实性无异议，对其关联性有异议，认为原告XX幼儿园也是在2004年XX承包了被告的房屋后才开办的，并不是开办了就要在该房屋永远开办下去。对证据6的真实性无异议，对其关联性有异议，认为与被告无关。对证据7的真实性无异议。对证据8无异议，认为其证明了原告依照被告的招标要求交付保证金。对证据9的真实性无异议。对证据10-15的真实性无异议，但认为与本案无关。对证据16、17的真实性无异议，被告不否认原告XXX有园长的资格，但认为其资格没有别人优异。对证据18的真实性无法确定，认为被告在公开招标后确实不愿意收取原告交纳的租金。对证据19、20的真实性无异议，但认为与本案无关。
诉讼中，被告举证如下：
1、 组织机构代码证（1份，复印件），用以证明原告的诉讼主体资格。
2、 XX幼儿园承包管理协议书（1份，复印件），用以证明虽然该协议书的名称为承包管理协议书，实际上是房屋租赁合同，只是对房屋的用途有特别的约定；该协议于2009年6月30日期满而终止。
3、 XX村招标领导小组名单（1份，原件），用以证明被告为了招标作了前期的准备。
4、 招标启示（1份，原件），用以证明被告公开招标将涉讼房屋租赁出去办理幼儿园的情况，该启示明确了招标条件之一是投标单位负责人必须有大专幼儿园高级职称。
5、 承包计划书（1份，原件），用以证明被告所要求的投标人对其投标计划所体现的内容。
6、 佛山市南海区桂城街XX村民委员会于2009年6月25日出具的证明（1份，原件），用以证明涉讼房屋从1998年建好后一直作为开办幼儿园使用，土地的权属人是被告。
7、 XX投标书（1份，原件），用以证明原告XXX执照被告发出的招标启示在规定的时间向被告递交承包计划以及相应的资质证明。
8、 XX幼儿园承包意向书（1份，原件），用以证明投包主体叶惠枝依照被告的招标启示在规定的时间向被告提交幼儿园承包计划以及提供相应的资质（已经佛山市人事局在1999年12月份评为高级教师）。
9、 关于发包XX幼儿园的议标记录（1份，原件），用以证明被告针对原告XXX以及叶惠枝的承包计划进行了评议，综合考虑了投标资格、办园思想、水平，办幼儿园的条件投入以及性价比等因素后，最后的结果是同意叶惠枝中标的6票，同意XXX中标的0票。
经质证，两原告对被告出示的证据1无异议。对证据2的真实性无异议，认为该协议书第十三条约定了原告有优先续约权。对证据3的真实性无异议，但认为该证据中招标的内容包含了幼儿园和场地，该招标侵犯了原告幼儿园的权益。对证据4的真实性无异议，但认为其招标内容包含了幼儿园和场地两部分，招标说的是承包关系，说明幼儿园不属于招标人所有，其侵犯了幼儿园的权益。对证据5的真实性无异议，但认为该证据的内容是承包幼儿园，幼儿园部分不属于被告所有，该证据侵犯了原告幼儿园的合法权益。对证据原真实性无异议。对证据7的真实性无异议，但认为原告有续租的要求。对证据8的真实性无异议，但认为该意向书的申请人要求承包的是幼儿园，该要求侵犯了两原告的权益，因为幼儿园不属于被告所有，所以就承包问题的申请构成侵权，是不合法的。该意向书仅仅证实承租事实，其中提到承租的条件。对证据9有异议，认为其中有关幼儿园发包部分侵犯了两原告的权益，幼儿园不属于被告所有，被告无权发包幼儿园。
经审核，本院采信原告出示的证据8、被告出示的证据1，并对原告出示的证据1、4、6、7、9-17、19、20，被告出示的证据2-8的真实性予以确认。原告出示的证据2、3、5均为复印件，被告对其不予确认,本院不予采信.原告出示的证据18是录音资料,原告无证据证明其中被录音人的真实身份,被告对其予确认,且该证据与本案无直接关联,本院不予采信.被告出示的证据9是原件,原告虽持异议,但无证据推翻,本院确认其真实性。
根据以上采信的证据，结合双方庭审中所作陈述，本院确认以下事实：
2004年6月30日，被告（甲方）与原告XXX（乙方）签订一分《XX幼儿园承包管理协议书》，约定：甲方现在XX幼儿园一座，配有厨房、教学楼、教学用具、室外活动设施一批等按现状移交给乙方管理使用；合同期5年，从2004年7月1日至2009年6月31日；每年租金60000元；乙方必须在本园开展幼教工作；承包期满后，乙方投入的固定建筑物归甲方所有，但消防用不锈钢梯归乙方所有；合同期满后，甲乙双方可再次协商，在同等条件下，乙方可优先续约，并重新签订承包合同等内容。
合同签订后，被告将合同项下的建筑物及其设施、设备等移交原告XXX，XXX用其开办了原告佛山市南海区桂城XX幼儿园。
2009年5月20日，被告公开发布《招标启示》，拟将上列合同项下的标的物对外招标，招标条件包括：投标单位负责人必须从事幼儿园园长工作五年以上，大专幼儿园高级职称，且具有广东省颁发的幼儿园园长证书等。
针对该项招标，原告XXX及案外人叶惠枝均向被告提交投标意向书等资料，参与竞投。其中，XXX投标意向的租金为5080元/月，叶惠枝投标意向的租金为5200元/月，第四年起租金按前三年标准递增10%，承包期限为5至8年。另XXX毕业于佛山科学技术学院学前教育大专，叶惠枝毕业于华南师范大学教育学专业，并完成中央广播电视大学总参学院本科全部课程，具备幼儿园高级教师资格。
2009年6月8日，两原告向本院起诉。
另查明，涉讼XX幼儿园的房屋及其占用土地的权属人为被告。
本院认为，原告XXX与被告签订的《XX幼儿园承包管理协议书》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应依照该合同约定全面履行各自义务。
本案的争议焦点在于两原告依据上列合同的约定主张的优先续约权是否成立及其行使条件是否成就？对此，本院分析如下：
一、 原告佛山市南海区桂城XX幼儿园是XXX于合同约定期限内在向被告承租物上开办的民办非企业单位，并非上列合同的签约主体，该合同的效力不及于该主体。因此，该主体依据该合同的约定主张优先签约权缺乏依据，本院不予采纳。而原告XXX是上列合同的签约主体，其主张优先续约权的主体适格。
二、 依照双方合同约定，原告XXX能够行使其优先续约权的前提在于符合被告重新出租、发包的条件且与其他竞租人、竟包人符合“同等条件”。
其一、上列合同实质上是一份混合合同，既包括涉讼幼儿园房屋及其设施、设备的租赁，又包括该幼儿园经营权的承包，其中幼儿园经营权的承包问题是关涉被告辖区发展教育事业的社会问题。虽然双方约定“优先续约”的条款，但同时约定双方须“再次协商”，即被告在合同期满后，既可以在租赁方面（包括租金数额、租金支付方式等），又基于发展教育事业的考量而在幼儿园经营权承包方面（包括承包主体条件、办园水平等）重新设定条件，重新选择承租人、承包人。因此，被告在合同期限届满之际设定招标条件公开对外招标并无不妥。原告XXX事实上也参与了竞投，可在符合招标条件的情况下主张自己的权益；另一方面，因涉讼XX幼儿园的房屋及其占用土地的权属人为被告，因此被告有权决定在该土地上、该房屋中由谁经营幼儿园，原告佛山市南海区桂城XX幼儿园仅仅是原告XXX在合同期限内经营幼儿园的组织单位，随着原告XXX取得幼儿园经营权而继续经营，否则在期满后应撤离，而非一旦经营就必然经营下去。因此，两原告认为被告招标行为侵犯其利益没有依据，本院不予采纳。
其二、被告在招标中明示投标单位负责人必须具备大专幼儿园高级职称，但原告XXX不符合该项要求，即其首先不符合被告的招标条件。
其三、对比原告XXX与案外竞标人叶惠枝的竞投条件，虽然前者愿意按照后者的租金标准和承包年限予以承包，但如前所述，被告的投标除租赁物的租赁外还包括幼儿园经营权的承包，因此原告认为合同工约定的“同等条件”仅指租金条件相同，理据不足；除此之外，两竞投人产意向书（被告证据7、8）及被告议标记录（被告证据9），无论在投标资格，还是在办园思想、办园水平等方面，后者都比前者优越，因此双方的竞投条件并不“同等”。
其四、虽然原告XXX基于多年经营涉讼幼儿园，已作出较大投入，亦与学生、教员等形成各种社会关系，但其签订的合同明确约定期限，对期满后若不能取得租赁权和经营权则终止办园是可以预见的，且被告选择优质办园人经营幼儿园、谋求更充分地发展辖区内教育事业的合法权益更应得到保护。
综合考虑以上因素，本院认为，原告佛山市南海区桂城XX幼儿园不具有优先续约权，原告XX虽然具有优先续约权，但其既不符合被告招标的条件，又未能达到与案外人叶惠枝在竞标上的“同等条件”，其主张优先续约权条件不成就，故本院对两原告有关优先续约权的请求不予支持。
因原告XXX与被告签订的合同期限届满，且双方没有续约，故原告XXX应交回幼儿园房屋予被告，被告该项反诉请求依据充分，本院予以支持。
为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，本案判决如下：
一、 原告XXX应于本判决发生法律效力之日起十日内将位于佛山市南海区桂城街XX村XX村民小组的XX幼儿园的房屋返还被告佛山市南海区桂城街XX村XX村民小组；
二、 驳回原告XXX、佛山市南海区桂城XX幼儿园的诉讼请求。
本案本诉受理费100元（两原告已预交），由原告两负担。反诉受理费50元（被告已预交），由两原告负担，并于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还予被告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判长：杨卫红
审判员：朱振宇
代理审判员：杨宇鹏
二00九年十月十四日
书记员：刘冬花