你好，一、按照相关规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 二、 如果开发商未办理预售许可证就与你签订买卖合同，你可以起诉到法院。 三、你应立即向法院起诉，主张：1、买卖合同无效；2、你可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 四、如果你没有购房合同，根据开发商出具的欠条内容，看看能否依据欠款关系要求退回。

需看购房意向书是如何约定的。