徐君伟律师 VIP2015-07-04 17:23

你好，很高兴为您解答：
  一、本案来说5月19日签订的买房合同，合同签订时应该有效的，银行审批属于第三方原因造成的，合同履行的期限约定的时间也比较短。因而从合理性上讲，应该基于事实出发本案买方不应该构成违约事实。
  二、即便是构成违约事实但是房屋买卖合同可以继续履行，从法院的实践的角度上看不会判决解除合同.再者说即便违约的话实际损失为基础，一般法院在判决时会调增到实际损失的数额的。
  三、补充协议属于从合同的地位确实不妥，从合同的内容没有明确注明或者起到提醒义务的，从合同的条款是可以推翻，因为该条款严重影响到了买方的利益。在诉讼中有过此类案件。
  四、就本案来说，我认为房东是有意在为难您的。我觉得您可以继续履行合同，把贷款办理下来后付款，然后要求履行过户手续，如果对方不履行是可以起诉解决的。
  综合来看，本案的违约事实不能成立，即便成立违约事实违约金约定数额过高的。法院不会支持的。房东所主张的间接损失不能赔偿的。
  希望我的回答令您满意并采纳为最佳答案，如有疑问可以继续追问 我的补充： 2015-07-04 17:43

对于目前市场上的商品房买卖合同来说，补充条款的重要性已经不言而喻，开发商和购房者都需要对主合同部分未尽的事宜或个别特殊的约定在补充条款中进行明确，开发商也常常需要用补充条款的方式来规避潜在的法律风险。因此，补充条款模板约定的内容往往也约定的对卖方较为有利。但通过本所近期处理的一些案件来看，目前司法机关在一些案件的具体裁量中，对该类条款效力的认定表现出一种新的动向，具体来说，就是并不一定认为所有写进补充协议的条款都完全有效，而有可能将其视为无效的“格式条款”。
根据法律规定，“格式条款”是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，如果提供这种条款的一方约定了免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该格式条款就将被认定为无效。反观目前市场上大量使用的商品房买卖合同，其很多补充条款可能都多少涉及这样的特征，以下列这个条款为例：
“如《房屋他项权证》办理完毕之前，因乙方未按照与银行的借款合同约定归还借款导致甲方履行担保义务向银行归还借款的，甲方有权通知乙方解除本合同，乙方向甲方支付总房价款20%违约金。”

 董毅律师 VIP2015-07-04 21:16

依据协议处理，违约金约定过高的，以实际损失为准。

你好
    1、补充协议上没有具体的正本合同编号，但是如果你和房东之间仅有一份房屋买卖合同的话，该补充协议应当视为对该正本合同的补充，经过双方签字盖章，是合法有效的，根据补充协议，视为你们约定变更过户日期为6月25日，这对你很不利。
    2、合同约定违约金为20%的房款，这个违约金的约定超过了房东的实际损失（房东的实际损失为约定的付款日期之后的同期银行贷款利息），肯定是不合法的，是无效的。如果这件事情经诉讼解决，房东想要赔偿，只能要求赔偿因为你违约而给其造成的损失，损失就是逾期支付的房款的利息，这个是很少的。
    3、关于你是否有过错。因为合同的违约责任是无过错责任，所以，本案中，虽然银行审核慢，导致贷款下不来不是你的过错，但仍要承担违约责任。 我的补充： 2015-07-04 16:53

补充回答如下
1、房东要求你赔偿10万，你绝对不需要赔偿那么多钱，超过其实际损失。
2、中介在买卖方签订购房合同中具有审查合同的义务，当合同出现与中介承诺的合同无效或有效相反的情形时，中介应当承担一定的责任的。
3、你违约导致卖方间接违约超出了你的预见范围。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，卖方因你违约而间接违约完全超出了你应当预见的范围，你不需承担违约责任的。

需要结合合同及补充协议的约定内容和履行情况进行判断。

你好，需要具体问题具体分析，需要合同和协议。方便为你解答。

合同约定违约金为20%的房款，这个违约金的约定超过了房东的实际损失（房东的实际损失为约定的付款日期之后的同期银行贷款利息），肯定是不合法的，是无效的；如果经诉讼解决，房东想要赔偿，只能要求赔偿因为你违约而给其造成的损失，损失就是逾期支付的房款的利息，这个是很少的。关于你是否有过错。因为合同的违约责任是无过错责任，所以，虽然银行审核慢，导致贷款下不来不是你的过错，但仍要承担违约责任。

初步判断，补充协议应当是有效的。
从时间上来看，你是违约了。但是若是银行原因导致，你无法控制，实践中，不算你违约。
你给中介施加压力，让其解决贷款及上家问题。
如果上家真的解约，你委托律师应诉处理。需要帮助，来电联系，预约面谈。

你好！
首先，补充协议经过签字后，是对原合同的修改，虽然没有具体正本合同编号，但没有其他合同，也能推出是对该合同的修正，那么该补充协议是合法有效的，不像中介说的无效的，房屋过户时间应当是6月25日。
其次，关于约定的违约金属于过高，如果诉讼，可以要求法院予以调整。
最后，对于银行贷款审查过慢，如果中介不承诺贷款情况下，是你自己责任，你需要承担违约责任。当然你如果有证据证明中介和房主恶意串通，你可以根据合同法59条规定，你可以要求解除合同、返还财产。

希望我的解答你能满意，并采纳为最佳答案，如有问题，可以追问或者加好友或微信联系。

l律师需要详细看看你的合同和补充协议才能做出准确的法律分析，建议电话联系，加我qq，讲合同和补充协议传送过来看看。

你好，协商解决，协商不成，诉讼解决。

补充协议是有效的，你应该受补充协议的约束，如果根据补充协议你构成违约的，你将会面临承担违约责任的后果。

您好，很高兴为您解答。
     首先，您与房东之间存在房屋买卖关系，如果双方有合同约定，需要按照合同约定履行各自义务。本案中，补充协议系双方真实意思表示，故该补充协议是合法有效的，协议当事人需要按照约定履行义务。补充协议约定6月25日，视为你们对过户日期的变更。
     其次，如果你们约定过户日期没有任何附加条件，那么您是违约的，因为银行原因并不是您免除违约责任的理由，所以，您是需要承担违约责任的。
     再次，根据《合同法解释二》第二十七条规定，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
     第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。
    第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
    当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
    本案中，如果对方要求支付违约金过高，您可以协商减少，对方不同意，可以在诉讼时向法院主张调整。
    最后，至于中介之前说补充协议无效，如果中介因过错给您造成损失的，您可以主张要求中介赔偿的。
    希望我的解答您能满意，并采纳为最佳答案，如有问题，可以追问或者加我好友联系，为您指导服务。

你好，需要具体问题具体分析，需要合同和协议。方便为你解答。

1、补充协议是有效的。
2、银行审批贷款延期不是合同双方的原因，可认定为意外或重大情势变更。
3、如上，不构成实质违约。
4、不存在追究中介责任的问题。但是中介的口头保证是签订补充协议的根据。
5、房东与他人合同的违约与你没有直接的法律意义上的关联。
6、“约定违约金超过实际损失不合法”的说法是正确的。
祝顺利!