房屋合同 私有房屋买卖契约书
产权人XXX将坐落于X地建筑面积60平方米(房屋四至)，房产证号为XXXX卖给XX所有，双方议价人民币XXXX元整，房款一次付清，口说无凭特立约为证。

                        原产权人:XXX
                     现产权人:XX
                     中间人：XX  XXX
                 
                        年 月 日


请问专家：1.此书是否具有法律效力
          2.房产证是夫妻双方的名字，如果卖方只有一  方签字，但另一方在场，是否有效。
          3.如果卖方单方面违约，我该怎么起诉。