土地变更可有法律依据 小镇发展到现在的地级市，我们已失地不务农25年头了，虽称为居民户籍还是农业人口，如果咱也农转非居祖传住房下土地能变更为国有的吗?需要什么费用多少?前几年办理土地登记时[持户口本办理]刚转非的农户办理的证都为国有的，咱居住点位于城市中心街，另外国土法:城市土地属国有土地怎解释? 
咱生活居位城中没有居民编制，没有居民一样政策，房子值钱但不能办抵押融资创等等，政府用完咱们的土地就忘了咱们了吗?


                
这份河池市人民政府文件对上述有帮助吗?可参照否?


 

                            河政发［2005］31号 

 关于印发河池市城市规划建设征收和征用土地补偿安置暂行办法的通知
 

金城江区人民政府，市直各委、办、局，河池市城区工业区管委会：

    《河池市城市规划建设征收和征用土地补偿安置暂行办法》已经市人民政府研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

 

                                 

                                   二○○五年七月十一日

 

 

 

河池市城市规划建设征收和征用土地

补偿安置暂行办法

 

 

第一章  总  则

 

第一条  为维护被征地农民和农村集体经济组织的合法权益，解决好被征地农民的生产和生活安置问题，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《广西壮族自治区实施<中华人民共和国土地管理法>办法》等有关法律法规的规定，结合河池市的实际，制定本暂行办法。

第二条  河池市城市规划区范围内的征地补偿和安置，按本暂行办法执行。

河池市城市规划区是指经自治区人民政府批准河池市城市发展需要控制的区域。

大中型水利、水电以及铁路、公路、水运等重点基础设施项目，国家、自治区另有规定的，从其规定。

第三条  本暂行办法所称的征收土地，是指国家为了公共利益的需要，把农民集体所有的土地依法征为国有，实现土地所有权转移的行为。

本暂行办法所称征用土地，是指国家依法在一定的年限内使用农民集体所有的土地，但土地所有权不转移，待使用期限届满，将土地使用权归还原土地所有者的行为。

第四条  本暂行办法所称征地补偿和安置，是指国家为了公共利益需要，依照法律法规规定将农村集体所有的土地征收为国有后，依法给予被征收土地的农民合理补偿，并解决好被征收土地后农民的生产生活的行为。

本暂行办法所称农民，是指在城市规划区域范围内拥有集体土地所有权的农村集体经济组织内享有土地使用权、承包经营权、承担农业义务的成员。

本暂行办法所称被征地农民，是指在城市规划区内农村集体所有耕地被征收后需要安置的拥有该土地使用权的集体经济组织的人员。

本暂行办法所称被征完地的农民，是指农村集体经济组织以户为单位，耕地被征收后，人均耕地不足0.1亩的农民。

第五条  市土地行政主管部门及市征地拆迁事务机构负责征地补偿和被征地农民生活安置费用的解缴工作；劳动和社会保障、计划、财政、民政、农业、统计、公安、建设与规划、物价、监察、审计等有关职能部门按照各自职责，共同做好相关工作。

金城江区人民政府负责征地补偿安置的具体事务。

第六条  河池市城市规划区内集体土地按照规划和地理位置划分为二个类区。

一类区：河池市中心城区城市规划区范围内，东以东江镇加道村龙江特大桥头（以河为界），西至凌霄路口（包含肯研、良伞、板立、六圩街、芝田、坡粉、维六），南至金城江镇水洞八队、东江镇百旺村香炉、岜片、中村、百旺一、二队、百兴一、二队等环城路（以山为界），北至武警轮训队、大金城水泥厂、吉腰、河池市卫校等范围。

二类区：河池市城市规划区内一类区之外的区域。

各类区的划分根据城市发展的情况，按城市规划的需要作出调整。

第七条  建立城区、乡（镇）及村、社区农民人数及耕地动态统计制度。动态统计基准年为2004年12月31日，基准年的农民人数及耕地数据由村委会或社区如实填写，逐级报乡（镇）、区、市人民政府汇总。耕地数据由市、区土地行政主管部门审定，农民人数经市、区土地行政主管部门会同统计、公安、劳动保障部门审定后，由市、区土地行政主管部门建立基准年农民人数与耕地数据库。

征地拆迁单位应对被征地农村集体经济组织的农民人数与耕地增减情况进行登记，报市土地行政主管部门审核后，作为征收土地补偿安置的依据。征地安置的具体人员，由被征收土地的农村集体经济组织如实提供，经所在社区（村委）、乡（镇）、区人民政府逐级审核，交征地拆迁单位进行登记，报市土地行政主管部门备案，并从数据库中相应核减。

第八条  金城江区人民政府建立被征收土地农民基本生活安置资金财政专户，市人民政府将所有用于被征收土地农民生活安置的资金拨给金城江区人民政府纳入财政专户管理，专项用于被征收土地农民的生活安置。被安置人员取得征地补偿安置费用的相关手续由所在社区或者村委会负责组织办理。

被征收土地的农民生活安置资金及其增值部分，按照国家有关规定免征相关税、费。

第九条  被征地农村集体经济组织整体转为城市居民的，其剩余的集体土地依法属于国家所有，可由原农村集体经济组织继续管理使用，如建设需要使用该土地时，按照本暂行办法规定的征收集体土地补偿标准进行补偿。

第十条  农村集体经济组织依照相应法律法规规定，对征收和征用土地补偿费的收取、支出、用途等情况应向集体经济组织成员公布，接受监督。

 

 

第二章  征地程序及一般规定

 

第十一条  市土地行政主管部门根据土地利用总体规划、土地利用年度计划以及城市建设规划，拟定征地范围，报经市人民政府批准后，由市土地行政主管部门以书面形式向被征地农村集体经济组织发布预征收土地通知。

预征收土地通知内容包括征收土地的位置、范围、面积、时间、用途、补偿标准、安置途径等。

自发布预征收土地通知之日起，被征土地的所有权人和使用权人不得改变土地用途和地上建（构）筑物现状；不得买卖、出租、抵押、新建、扩建房屋和其他设施；不得抢栽、抢种长期作物。

市土地行政主管部门应当书面通知市建设与规划委员会、工商、房产、公安、城区乡（镇）、区政府等相关部门，暂停办理拟征地范围内的建设工程规划许可证、施工许可证、户口迁入与分户、房屋权属转移、工商营业执照等手续。

自发布预征收土地通知之日起一年后，不能实施征地拆迁的，该通知自动失效。

第十二条  发布预征收土地通知后，征地拆迁单位会同乡（镇）人民政府、社区（村委）与被征地农村集体经济组织对被征收范围内的土地及地上附着物进行权属调查、丈量清点登记，相关权利人应予确认，为拟定征收土地补偿、安置方案和征地协议提供依据，相关权利人无正当理由拒不确认的，征地拆迁单位应采取证据保全措施。

第十三条  市土地行政主管部门按照征收集体土地的法定程序，组织农用地转用及征地审批的材料呈报工作，逐级报有审批权的人民政府审批。

第十四条  征收土地方案经依法批准后，由市人民政府在被征地所在地的乡、镇、村发布征收土地方案公告。市土地行政主管部门在征收土地公告发布之日起45日内会同有关部门拟定征地补偿、安置方案，在被征地所在地的乡、镇、村发布征地补偿安置方案公告，征询被征地单位、土地承包经营者和其他有关人员意见，公告期为二十日。被征收土地的所有权人或使用权人对补偿、安置方案有异议或不能签订征地协议的，应在公告之日起十个工作日内向市土地行政主管部门提出听证申请，并由市土地行政主管部门组织召开听证会。逾期不申请，视为自动放弃听证权利。

经协调仍不能按期确认补偿、安置方案或签订征地协议的，征地拆迁单位申请市人民政府作出补偿安置决定，由征地拆迁单位向公证机构申请将征收土地补偿费和安置补助费予以提存公证处理，并书面通知被征地的农村集体经济组织。

被征收土地的集体或个人积极配合政府工作，经动员后，在规定的时间内自动签订征地协议的，除按规定取得的征地补偿相关费用外，由征地单位另行按菜地、鱼塘、藕塘每亩5000元，水田、旱地每亩3000元，林地、园地每亩2000元，其他土地每亩1000元的标准进行奖励。

第十五条  超过征收土地公告规定或裁决的搬迁期限，被征地拆迁人拒绝交出土地或搬迁的，由市土地行政主管部门申请人民法院强制执行。

 

第三章  征地补偿

 

第十六条  征收集体土地补偿安置费用标准根据被征收土地的不同类别区域，耕地、鱼塘、藕塘、园地按其被征收前三年平均年产值的相应倍数确定，其他土地按旱地被征收前三年平均产值的相应倍数确定。

征收或征用集体土地、国有土地各地类年产值，按《河池市城市规划区征收和征用集体土地补偿标准》执行。

第十七条  征收土地的补偿费包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费及地上附着物补偿费。

（一）土地补偿费标准

1、征收基本农田的，水田按其被征收前三年平均年产值的10倍补偿，旱地按其被征收前三年平均年产值的9倍补偿；

    2、征收基本农田以外的耕地，水田按其被征收前三年平均年产值的9倍补偿，旱地按其被征收前三年平均年产值的7倍补偿；

    3、征收菜地、鱼塘、藕塘的，按其被征收前三年平均年产值的8倍补偿；

    4、征收园地，已有收获的，按其被征收前三年平均年产值的6倍补偿；未有收获的，根据长势，按其被征收前三年平均年产值的3－4倍补偿；

    5、征收防护林、特种用途林林地的，按当地旱地被征收前三年平均年产值的9倍补偿；

    6、征收用材林、经济林、薪炭林林地，已有收获的用材林、薪炭林按当地旱地被征收前三年平均年产值的5倍补偿，经济林按当地旱地被征收前三年平均年产值的6倍补偿；未有收获的用材林、薪炭林，根据长势按当地旱地被征收前三年平均年产值的3至4倍补偿；

    7、征收苗圃、花圃的，按当地旱地被征收前三年平均年产值的4倍补偿；

    8、征收轮歇地、开荒地、人工牧草地的，按当地旱地被征收前三年平均年产值的3倍补偿；

    9、征收荒坡、荒地、天然牧草地及其他未利用地的，按当地旱地被征收前三年平均年产值的2倍补偿；

    （二）征收土地的安置补助费标准

    1、征收耕地的安置补助费标准

    （1）征收前人均耕地0.06公顷（0.9亩）以上（含0.9亩，下同）的，按被征收前三年平均年产值的5倍补偿；

    （2）征收前人均耕地0.05公顷（0.75亩）以上，0.06公顷（0.9亩）以下的，按被征收前三年平均年产值的6倍补偿；

    （3）征收前人均耕地0.04公顷（0.6亩）以上，0.05公顷（0.75亩）以下的，按被征收前三年平均年产值的8倍补偿；

    （4）征收前人均耕地0.03公顷（0.45亩）以上，0.04公顷（0.6亩）以下的，按被征收前三年平均年产值的10倍补偿；

    （5）征收前人均耕地0.025公顷（0.37亩）以上，0.03公顷（0.45亩）以下的，按被征收前三年平均年产值的12倍补偿；

    （6）征收前人均耕地0.02公顷（0.3亩）以上，0.025公顷（0.37亩）以下的，按被征收前三年平均年产值的14倍补偿；

（7）征收前人均耕地0.02公顷（0.3亩）以下，按被征收前三年平均年产值的15倍补偿；

（8）按法定的统一年产值倍数计算的征地补偿安置费用，不能使被征地农民保持原有生活水平，不足以支付因征地而导致无地农民基本生活保障费用的，经自治区人民政府批准，可以增加安置补助费，土地补偿费和安置补助费的总和最高按土地被征用前三年平均年产值的30倍计算。

    2、征收林地、人工牧草地、鱼塘、轮歇地等其他土地的安置补助费标准分别为：

    （1）征收林地等有收益的土地安置补助费，按当地旱地被征收前三年平均年产值的4倍补偿；

    （2）征收鱼塘（藕塘）、园地的安置补助费，按被征收前三年平均年产值的5倍补偿；

    （3）征收轮歇地、开荒地、人工牧草地的安置补助费，按当地旱地被征收前三年平均年产值的3倍补偿； 

    （4）征收荒山、荒地、天然牧草地和其它无收益的土地不支付安置补助费。

（三）征收土地上的青苗补偿费及地上附着物补偿费按《河池市城市规划区征收和征用集体土地补偿标准》给予补偿。《河池市城市规划区征收和征用集体土地补偿标准》每三年由农业主管部门、价格主管部门、统计部门和国土资源管理部门共同修订。

第十八条  建设项目使用国有农、林、牧、渔场等国有土地的，土地补偿费、安置补助费的标准为征收当地同类集体土地的土地补偿费、安置补助费的70%补偿，青苗、地上附着物补偿费按征收集体土地的补偿标准补偿。

第十九条  建设项目需要征用集体土地的，视其使用的性质，征地补偿费参照征收集体土地补偿费的标准执行。

第二十条  土地补偿费和安置补助费应在农村集体经济组织内部合理分配。

金城江区人民政府财政部门监督土地补偿费和安置补助费的管理和使用。

 

 

第四章  房屋拆迁补偿安置

 

第二十一条  征地拆迁房屋的补偿安置标准，应当纳入征收土地补偿安置方案进行公告。

征地拆迁单位应当按规定向被拆迁人进行补偿，被拆迁人应按要求向征地拆迁单位提供合法有效的建设用地、建房批准证件等证明材料。

第二十二条  自接到预征收土地通知后，被拆迁人已取得建设用地、建房批准证件等但新房尚未建造或者建造尚未完工的，被拆迁人应当立即停止建设，由征地拆迁单位与被拆迁人按相关法律法规政策规定协商补偿方案。

拆除违法、违章的建（构）筑物或超过批准期限的临时建筑不予补偿。

拆除未超过批准期限的临时建筑，其补偿金额计算公式为：

补偿金额=重置价格×剩余期限÷批准使用期限。

第二十三条  在城市规划区内集体土地的房屋拆迁补偿，其房屋达到住房标准的，参照《广西壮族自治区实施<城市房屋拆迁管理条例>细则》和《河池市城市房屋拆迁估价管理办法》（河政发[2004]31号）的有关规定进行评估，然后相应地扣除办理农地转用、征地审批中应支付的各项税费分摊后所得价进行补偿，其他不达到住房标准的地上建筑物、构筑物的拆迁补偿标准按《河池市城市规划区征收和征用集体土地补偿标准》补偿。

第二十四条  城市规划区内集体土地的地上房屋拆迁补偿方式，可实行货币补偿或宅基地安置方式。符合宅基地安置条件的，鼓励被拆迁人采用货币补偿方式。实行货币补偿方式的，其货币补偿金额按本暂行办法第二十三条规定进行评估补偿。实行宅基地安置方式的按以下规定办理：

（一）需要安置宅基地的农户以市人民政府发布征收土地公告之日前，在公安部门登记立户的农业户籍为准。

（二）安置宅基地的面积标准分别为60m2或80 m2，两种规格的户型。

原宅基地面积在65 m2以内的，按60 m2安置；原宅基地在66 m2-100 m2的按80 m2安置；原宅基地在101m2-180 m2，且达到分户条件的安置60 m2和80 m2各一间，若达不到分户条件的则按80 m2安置；原宅基地在181 m2以上，且达到分户条件的安置两间各80 m2，若达不到分户条件的则按80 m2安置一间；按以上户型安置，面积有出入的按本条第（三）项执行。

（三）安置用地采用以地换地的办法解决。即宅基地安置和安置小区的道路及公共用地，从农村集体经济组织被征收的土地和被拆迁的宅基地中进行置换和分摊。用于置换的土地不够安置的，由征地拆迁人负责解决；安置的宅基地面积超出原有宅基地面积5平方米以内的（含5平方米），安置户按安置小区办理用地手续需缴纳有关税费的成本价支付，超出5平方米以上的，安置户按安置小区办理用地手续税费和“三通一平”工程费用的成本价缴纳；安置宅基地面积少于原有宅基地面积的，原有宅基地面积多余部分，按本暂行办法第二十三条规定进行评估补偿。

（四）安置用地手续的有关税费以及小区的“三通一平”，即通水(地上供水和地下排水）、通电、通路、场地平整，由征地拆迁单位承担。

第二十五条  房屋拆迁的回建采用货币补偿或拆迁人统一回建方式进行。

采用货币补偿的，由拆迁人按被拆迁的房屋评估价给予补偿，由被拆迁户按规划和设计要求自行建设。

采用拆迁人统一回建的，由拆迁人按规划和设计要求统一建设。新建房屋建设成本费用，从被拆迁房屋的补偿费中支付，多还少补。被拆迁户可选派代表组成监督小组，对新建房屋工程质量和建设成本费用进行监督。

第二十六条  被安置户在领取征地、拆迁各种补偿费用后仍不够支付建设一层安置住房的（按安置户型面积），安置户生活确实困难，由安置户申请，经所在的村（队、组）、社区（村委会）、乡（镇）、区政府核实，经土地主管部门审核，报市政府批准后，由市政府从其他救济渠道帮助解决其建一层住房不足部分的经费。

第二十七条  征地拆迁单位应参照《河池市城市房屋搬迁补助费、停产停业补助费和奖励标准》有关规定向被拆迁人支付房屋搬迁补助费。

第二十八条  房屋拆迁安置实行宅基地安置方式的，由征地拆迁人按产权户发给不超过一年的搬迁临时过渡补助费；实行货币补偿方式的，一次性发放三个月搬迁临时过渡补助费。临时过渡补助费的标准参照《河池市城市房屋搬迁补助费、停产停业补助费和奖励标准》有关规定。

征地拆迁时有现房安置或者已安排临时过渡房的，不发放临时过渡补助费。

第二十九条  被拆迁人在搬迁通知规定期限内提前完成搬迁的，可由征地拆迁人按住房建筑面积每平方米10元给予奖励。

 

 

第五章  被征收土地农民的生产生活安置

 

第三十条  征收土地安置人员应当从征地前拥有该宗土地承包经营权人中产生。

征收土地需安置人员数量，根据征收耕地面积除以被征地的农村集体经济组织在被征地前的人均耕地面积确定。具体计算公式为：

安置人数=征收耕地面积÷征地前被征地单位人均占有耕地的面积。

征收耕地需安置人员的具体对象，由被征地的农村集体经济组织提出名单，无农村集体经济组织或农村集体经济组织不健全的，由村民委员会（或社区）提出名单，经乡（镇）人民政府和公安派出所核实后，由被征地集体经济组织或村民委员会（或社区）负责在当地张榜公布，听取群众意见。对安置人员有异议的，由乡（镇）人民政府、公安派出所重新审定。对安置人员无异议的，市土地行政主管部门审核，报市人民政府审批。

第三十一条  被征地农民的生产生活安置，可采取预留产业用地、自谋职业、农业生产安置三种方式之一解决，不得重复享受。需要安置的农业人员选择何种安置方式，由个人提出申请，所在村民（居民）小组同意，经社区（村委）及乡（镇）人民政府审核，由区政府报市政府批准实施。

（一）实行预留产业用地方式的，根据城市规划一次性预留集体企业用地和农民安置用地解决无地农民今后就业的生活出路问题，具体预留方式为：

1、预留集体企业用地按被征地农村集体经济组织在籍农业人口定，人口在150人以下的安排3亩；人口在151-250人安排4亩；人口在251-350人安排5亩；人口在351人以上安排6亩。

2、预留农民安置用地，按被征收土地总面积的10%预留，但户数最多不得超过市人民政府发布征用土地公告之日前被征收土地的农村集体经济组织在公安部门登记在籍的常住农业户数，每户预留面积不能超过80m2。

3、预留的集体企业用地和农民安置用地，由被征收土地的农村集体经济组织和农民根据需要可选择按使用集体土地、国有土地划拨和国有土地出让等任意一种方式办理用地手续。

（1）按使用集体土地或国有土地划拨方式供地的，农地转用上报自治区收取的费用由征收业主负责，办理用地手续除地方政府行政性收取的费用给予减免外，其他税费由集体企业或农民缴纳；该宗地的土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费及地上附着物补偿费由被安置的集体或个人自行负责；

（2）按国有出让方式供地的，农地转用上报自治区收取的费用由征收业主负责，办理用地手续除地方政府行政性收取的费用给予减免外，其他税费由企业或农民缴纳，土地出让金按征地成本价的30%收取，不足部分由征地拆迁单位补足，该宗地的土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费及地上附着物补偿费由被安置的集体或个人自行负责；

（二）实行自谋职业方式的，由被安置的农业人员与被征地农村集体经济组织和征地单位签订自谋职业安置协议，除领取被征地应得的补偿费外，一次性领取生活补助费。一次性生活补助费标准为：一类区8000.00元/人，二类区6000.00元/人。被安置人员应当自行解决就业问题。

（三）实行农业生产安置方式的，由被征收集体经济组织用本集体机动地、承包农户自愿交回的承包地、流转承包地（即本集体或集体与集体之间承包地的互换）、土地开发整理新增加耕地等方面的土地来置换被征地农民的土地，使被征地的农民有必要的耕作土地，继续从事农业生产。其征地补偿费，属被征收集体组织内部调整的，该费用支付给征收集体组织，由该集体组织自行协调处理，属集体与集体之间置换的，由金城江区人民政府协调，将征地补偿费支付给置换土地的集体组织。

第三十二条  被征地农民可以自愿申请转为城市居民，纳入户籍所在地的社区管理，按规定享受城镇居民的各项权利。转为居民后生活又无法保障的，按城镇居民最低生活保障政策由金城江区民政部门办理。

第三十三条  符合征地安置劳动力年龄的残疾人员的安置补偿，按有关规定办理。

第三十四条  被征地农民实行预留产业用地、自谋职业、农业生产安置等所需费用按实计算，并由被安置人员所在社区或村委会负责办理相关手续，由金城江区人民政府从被征地农民基本生活安置资金财政专户中统一支付。



第六章  附  则

 

第三十五条  本暂行办法实施前已经自治区、市人民政府审核并已实施的征地补偿安置方案，仍按原规定执行。

第三十六条  本暂行办法从执行之日起，凡过去本市有关规定与本办法不一致的，按本暂行办法执行。

第三十七条  本市城市规划区行政区域内集体经济组织经依法批准使用集体土地的补偿安置，可参照本暂行办法执行。

如上级政府有新的规定时，按新规定执行。

第三十八条 本暂行办法自发布之日起施行。

第三十九条 本暂行办法由河池市国土资源局负责解释。