徐君伟律师 VIP2015-03-09 22:09

你好，很高兴为您：
首先，根据《经济适用住房管理办法》第三十条规定　“经济适用住房购房人拥有有限产权。
    购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
    购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。
    上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任”。
另外，根据根据《经济适用住房管理办法》第三十条规定，不是你交款5年，也不是拿到房产证5年，是房屋竣工入住后5年。
其次关于购买此类房屋的费用：
1. 已经住满5年的经济适用房
　　对于已经住满5年的经济适用房，业主现在可以依照目前市场价格进行出售，但出售后业主需按房屋成交额的10％补交综合地价款。按市场价格出售已购经济适用住房的，需凭契税完税凭证、房屋所有权证、住房转让合同等证件到房屋所在地国土资源和房屋管理局办理交易、产权过户手续即可。例如：一套面积为95平方米，原购房价格为2650元／平方米的经济适用房，若按现市场价3600元／平方米进行出售，则需按3600×95×10％计算，补交34200元的综合地价款。
　　出售提醒：按市场价格出售经济适用住房后不能再次购买经济适用住房和其他保障性质的住房。

　　2.尚未住满5年的经济适用房
　　对于尚未住满5年的经济适用房，由于政策规定则不允许按市场价格出售。因此，确需出售此类经济适用房的业主，只能以不高于购买时的单价出售，并且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。以原购房价出售已购经济适用房的，出售人需提供原住房买卖合同、住房转让合同等证件。若出售家庭符合条件可再购买经济适用住房。
具体为：
不满五年的经济适用房或满五年仍过户成经济适用房交易则需交纳:
1.契税：面积140平以下普通住宅:1.5%×原总价.面积140平以上非普通住宅:3%×原总价.
2.印花税:1‰×原总价.
3.营业税:5.5%×原总价(昌平区) 注:房产证或契税时间够五年,免征营业税.
4.综合地价款:(原总价－享受金额) ×10%, 注:享受金额是指买方审批表面积×4000元.如结果负数则免交.
满五年的经济适用房过户成商品房交易时需交纳:
1.契税：面积140平以下普通住宅:1.5%×2650×房本面积.面积140平以上非普通住宅:3%×2650×房本面积.
2.印花税:1‰×2650×房本面积.
3.营业税:面积140平以下的普通住宅免交营业税,面积140平以上的非普通住宅交差额营业税:( 2650×房本面积－原总价) ×5.5%.
4.综合地价款: 2650×房本面积×10%.
再者，私下签订的协议属于预售性质的合同，也是附条件的合同，可以作为有效的合同适用但是您要写明违约条款限制对方，如果不过户的处理，这样子以后会对你有利的。即便不过户你，也有依据，打完一场诉讼后就可以通过法院协助执行单方面就可以直接过户的。到时候可以直接咨询我的。
最后，我认为您的合同撰写是比较重要的，写明获得产权后5年过户以及违约处理的条款，到时诉讼管辖的问题。违约金的问题，这样子会给自己权益最大化的。
有什么具体的问题可以点我头像加我好友的，我长期为您咨询解答。
希望我的回答令您满意并采纳为最佳答案，如有疑问可以继续追问

集资房是企业财产的组成部分，企事业单位对集资房拥有处置权，可以将集资房作为抵押物向银行贷款，企业到期若不能归还银行贷款，银行可以通过法律程序变卖抵押物偿还贷款。购买集资房实际上是购买房屋的使用权，其使用权保障很大程度上取决于房产所有权人的资信情况。现在我们社会中有进行集资房转让的情形，但注意，转让的是该集资房的使用权，所有权始终归企事业单位所有。
经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证5年后，房子才能在二手市场上流通；出售时，房主必须按届时该房屋的市场综合评估价的15%向政府交纳收益。这是省城经济适用房管理办法中的有关规定。

您好，很高兴为您解答。
     首先，集资房属经济适用住房范围，是政策性住房，是企事业单位为了解决内部职工的住房问题，企事业单位以拥有的划拨土地建设、按成本价出售给内部职工的房屋，不能在市场上自由流通。能享受集资建房的职工也有很多具体条件。如果职工是全额集资，将来可以办理100%的产权，在产权证领取后，可以自由上市交易；如果是部分集资，将来为职工办理的是部分产权，另部分产权属于另部分集资人（单位）。职工想要转让部分产权的集资房，首先要取得合法的房屋所有权证书，其次，要经过产权共有人的单位的同意，而且单位具有有限购买的权利。
    因此，您要弄清楚这个集资房对于您购买的是能够获得全部产权还是部分产权，如果是全部产权，可以考虑购买。
     其次，关于您私下签订的协议，只要双方真实意思表示一致，合同是有效的，如果到时您无法取得房屋所有权，那么您可以向出卖人主张对方违约，建议您在购房合同中明确作出约定，包括过户时间也作出约定。
     再次，如果对方在合同约定的期限内不将房屋过户给您，您可以起诉对方违约，要求返还房款，支付违约金，并要求赔偿损失，这些如果在你们之间的合同中作出明确约定，那么胜诉希望还是很大的。
     最后，根据《经济适用住房管理办法》第三十条规定　“经济适用住房购房人拥有有限产权。
    购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
    购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。因此，依据上述规定，是取得房屋所有权五年内不得交易。 我的补充： 2015-03-09 18:13

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法律不一定是最好的解决方案，但如想稳妥，最好不要购。政策的风险需具体分析

1、单位集资房不一定能够上市交易，买卖不受法律保护；2、5年不许上市是指政府建设的经济适用房，不是单位集资房；3、如果该单位的集资房是政府批准的经济适用房，是可以买卖的，但是需要5年后许可交易，现在交易，房东在5年内反悔，你起诉法律不保护的，你不能胜诉；4、经济适用房是颁发房产证后5年内不得上市交易。