房屋租赁合同是否有效 合同如下：
   出租方X在XX县XX地有临街店面现出租给Y使用。租期自2012年六月一日起计算，在出租方X将该栋房屋改建之前，Y可一直租用。改建之前房租一直不变。租金按照每个月计算人民币贰佰贰拾元整，每半年付一次租金，在首月月底之前付清。承租方Y需担保在退租之时保持房屋现状完整。如需装修改造所有费用由Y承担。
   本协议书由协议双方或其委托人签字即生效。
                                  协议签字：X   Y
                                    时间2012年4月6日
请问这个合同是否有效？如果有效，房东想提升租金或转租的话会怎么样？