购买私人开发的房子出现纠纷 卖主原来的一处宅基地建了四层楼房对外出售时，我购买的。允诺没有任何纠纷，现在出现纠纷了，当时卖主承诺有房产证，但现在私人开发的房子办不了房产证，该如何协调？还有，这房子只有购房契约，受法律保护吗，有独立产权吗  我可以对外卖吗