未有预售证买房，开发商不予退款，该如何起诉？ 1，2013年5月购房，缴纳首付12万元，洛阳市伊滨区东方明珠小区；
2，购房时没有预售许可证，签的[购房协议]，售楼员说许可证两个月后可以出来，要求在协议上写上，她不愿意，于是乎预售许可证2014年5月底才下来；
3，由于经济有限买房面积为94.56平两室户，预售许可证下来后被电话告知房管局图测面积为102平，需要补交8平方3％的首付才可签合同。也就是说房子整体多了这么多的钱，房子却没有变大，买房时进去看过的。
4，房子阳台在未得到任何通知的情况下全封了，导致光线十分的差。买房时说阳台面积送一半，现在又通过封阳台把面积的钱要回去，并且还多出来。
这是主要几点要退房的原因，另外开发商是当地地头蛇，业主去售楼处讨要说法被该开发商请黑社会殴打。
要求退房开发商态度十分强硬，退不了。
1～请问我要起诉该去哪个法院？伊滨区还是高级一点的法院？
2～由于有些是售楼员的口头承诺，没有实际证据，应该怎么办？
3～最重要的一点，协议中关于面积这里有个括号（以实际相关部门测量为准）协议中交房时间是2013年12月31日，括号（以实际为准）并没有写开发商违约责任，会不会对我不利？
4～请问这个协议是没有预售许可证的情况下签的，具有法律效力吗？我是不是可以无理由退房，并且要求补偿？我该搜集哪些证据？
5～起诉可以请律师代办理吗？本人在外地工作，需要提供哪些资料，以及需要的费用？
经历写的过于啰嗦，望见谅！有不清楚的地方请在线问我，谢谢！恳请指导！致谢！