不动产抵押要登记后抵押权才能够成立，根据你的叙述，你儿子与对方仅仅签订了一份协议。如果房产证是你的名字，那么你儿子在没有你授权的情况下处分房产是没有法律效力的，如果房本是你儿子的名字，那么可以收集证据证明当时签订协议时是被胁迫的，那么可以撤销该协议。