请帮我审查一下这份协议 集体土地使用权转让协议

转让方（甲方）：
受让方（乙方）：
    经双方协商，就土地使用权转让事宜达成如下协议，以供共同遵守：
    一、甲方转让给乙方的土地（山地）位于XXXX，东至XXX山地为界。南至耕种地XXX为界；西至XXX山地为界；北至XXX山地为界。约6亩左右。
    二、甲方保证对该土地在转让给乙方前没有任何异议。
    三、双方协商该土地的转让价共为壹拾贰万元正，由乙方在签订协议时一次性支付给甲方后，该土地归乙方永久性使用。
    四，土地使用权转让给乙方后，如该土地被国家征用，依法所得的各种补偿或损失由乙方承担。在乙方使用甲方该土地时，所遇到与该土地产生的一切纠纷由甲方负责解决，并负责由此发生的一切费用。
    五，甲方必须全力协助乙方办理土地使用权的审批手续，乙方有权出让或出租属于乙方的该土地使用权。协议签订后，甲方必须同意乙方工作人员进场接管并开展各项业务工作，不得以任何理由阻挠乙方开展工作，否则按违约论处。
    六、协议生效后任何一方违约，则依法承担违约责任：甲方违约，则甲方赔偿土地出让金的五倍给乙方；乙方违约，则甲方有权收回该土地使用权，不退回转让金。
    七、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，交有关管理部门一份，都具有同等法律效力，自双方签字后生效。
    甲方户主：
    乙方：
年月日

以下是我自己的话，不是协议内容。
请各位有空给我审一审。详细说明一些情况：
山地四至边界并不细致明确，只是笼统地到山顶山脚，两边与谁为邻。
似乎第二点没什么必要？
第四点后一句是不是取消为好？或者修改？怎么修改？
第五点办理审批手续需要明确手续费用由谁承担吗？
整个协议似乎乙方都没有什么责任要承担，似乎没有违约的可能性？而甲方有诸多责任要承担，而违约赔偿金颇高。