这样的土地价值依法应该怎样评估？
这样的土地价值依法应该怎样评估？
按现在的国家划拨价?
按适时土地市场价？
如果我们认为股权转让价太低不予转让会后什么后果？
为什么？希望能够说明理由。
我是个小股东，热望得到你们的帮助，先谢谢你们了。董先生
提问人：孤寒钓（四川－泸州）
提问时间：2014-05-21 21:53
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你好，你所咨询的问题牵涉很多法律问题，一是国有企业改制，改制方式，二是国有土地在改制中政府批复。三是公司改制后股东权益保护，四是股权转让对价和转让方式。一般来讲，国有企业改制，国有资产折抵债务和职工买断工龄补偿后，国有资产消失。新改制的企业属于有限责任公司，一切权利归公司股东。股东是否对外转让股权，转让价格应该是股东自主决定，政府无权干涉。政府强迫公司股东以低价转让股份给国资委，违反公司法和公司章程。股东可以拒绝。
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这是可以诉讼维权的
追问：现在的情况是是股东一盘散沙。不好诉讼啊。现在的咨询是为自己找合法的政策法律理由。 -
你们可以拒绝不合理要求，协商不好，可以通过诉讼解决。
追问：这样的土地价值依法应该怎样评估？
按现在的国家划拨价?
按适时土地市场价？
如果我们认为股权转让价太低不予转让会后什么后果？
为什么？希望能够说明理由。回答：这上面不可能给你很明确的说法，建议在当地咨询律师。 -
法律上也其实是股权转让的，理论上应当按现在的价值进行评估的，关键看有关改制的有关协议文件等，看如果约定的，
追问：周律师：感谢您的回应。麻烦您看看下面的徐志远律师的意见和我的质疑。您能够再发表一下意见吗？谢谢回答：个人认为应当可以按现在的，但是要先查明全部材料，再考虑，追问：非常感谢您的再次回应。 -
强制公司收购退出股东的股份还涉及到收购价格这一重要问题，价格偏低会损害退出股东的利益，价格偏高会损害公司的利益。因此，如何确定收购价格成为双方关注的核心问题。收购价格的确定，通常可以考虑以下几个方式：
第一，协商价格。协商价格是退出股东和其他股东谈判的结果，如果双方达成一致意见，则公司可以按照协商的价格收购股份。采用这种方式省时省力，但提出退出公司的股东往往处于劣势，退股的股东可能会损失一部分利益。
第二，章程事先约定的价格或者计算方式。公司章程可以事先约定公司收购股份的价格，作为以后可能发生股份收购时的价格。由于公司的财产价值是随时变动的，事先约定好的价格可能会高于股东提出退股时的实际价格，也可能会低于股东提出退股时的实际价格，有时可能会有比较大的偏差。在章程中事先约定好计算方法是比较灵活的做法，例如可以约定以股东提出退股时的公司账面价值来计算收购价格，也可以将股东的原始出资予以退回，还可以约定由专门机构构进行评估。
第三，司法评估价格。当提出退股的股东与公司或者其他股东达不成一致意见时，诉讼就会成为最后的选择。在诉讼过程当中，股东可以向人民法院提出司法评估的申请，由法院委托专业的评估机构进行评估。为了保证股东能够顺利退出公刮，大多数国家都确定了司法评估的模式。追问：孙律师：感谢您的回应。麻烦您看看下面的徐志远律师的意见和我的质疑。您能够再发表一下意见吗？谢谢 -
向有关政府部门反映。
追问：张律师：感谢您的回应。麻烦您看看下面的徐志远律师的意见和我的质疑。您能够再发表一下意见吗？谢谢 -
1、按照当时的市场价格评估土地，改制；2、你们不同意，政府也可以起诉你们的，法院会依法处理的；3、因为国家资产，不能低价改制，土地不能按照划拨价格改制，原来改制有错误，损害了国有利益，必须依法纠正；
追问：原来改制有错误，损害了国有利益，必须依法纠正？依据什么法规纠正呢？能不能明确一下？如果您的理由成立，是否所有的改制企业都随时面临纠正？谢谢回答：1、依据宪法“国有财产神圣不可侵犯”，依据国家政策和民事诉讼法律纠正；2、是的，如果所有的改制企业都低价转让国有财产，应该随时依法纠正，全都有应该全部纠正？习近平上台现在正在抓这件事，挽回国有损失，揪出贪腐；个人意见，仅供参考，不一定正确，都在商讨。追问：谢谢徐律师的深化解答。还有以下的疑问，还想麻烦继续指教。
在今年的2月18日李克强总理在省部级主要领导干部专题研讨班上作报告指出，改革是最大动力，也是最大红利。要始终坚持让人民群众在改革中受益。3月26日，总理李克强在辽宁主持召开部分省市经济形势座谈会并作重要讲话中说，把改革的红利真正送到社会的最基层。
我们咨询的权益算不算总理李克强说的这些“改革的红利”呢？
回答：如果你们的改制没有侵犯国家的财产权益，那是合法的。我认为改革的红利，不是把国家的集体的财产直接的分配给个人，而是改革政府职能，下放权力，取消各种不合理的审批、管理制度等等。追问：徐律师您看看问题补充：改制说明。还要麻烦您继续说明一下。真的感谢您解惑。
这样的国营企业改制有没有侵犯国家的财产权益？
这样的国营企业改制是不是合法的？
改制迄今已经12年，由于城市扩张，土地价值上涨带来的股份增值是不是股东的合法权益？
回答：1、如果是按照划拨土地，改制成为股东的土地使用权，侵犯了国家利益，应该缴纳土地出让金，当然应该按照改制当年的土地出让金价格缴纳，不应该按照现在升值后的出让金价格缴纳。2、这样的国有企业改制，补交了土地出让金后是合法的；3、如果是按照改制当时的价格缴纳土地出让金，土地增值部分肯定是股东的合法权益啊！追问：再次谢谢徐律师的热情帮助！我们心里还不踏实，再请教一下：
39亩工厂的建设用地， 是1986年以很低的国家划拨价取得的，为什么我说“很低的”？当时由企业出面申请征用农村的土地，国家划拨价就是不二的价格。以现在的土地市场价格水平看，尽管是“很低的”，但是肯定是缴纳了土地出让金的。1988年工厂建成投产。现在的这些土地都不空闲。
改制以后，有限责任公司出于扩建产能，以市场协商价转让过来6亩军产土地，是付了钱买的。纯属市场行为。
以上所述全部是有据可查的确凿事实！
这样取得的资产，当然包括土地和地面附着物，以及工厂的设备。根据您阐述的政策法规依据，结论就是有限责任公司的合法资产，无疑是股东的合法维权了。
是不是这样？如果是，以后请徐律师给下面的问题肯定的回复一下。好吗?
这样的土地价值依法应该怎样评估？
按现在的国家划拨价?
按适时土地市场价？
如果我们认为股权转让价太低不予转让会后什么后果？
向徐律师负责任的敬业精神致敬！
回答：1、如果是“尽管是“很低的”，但是肯定是缴纳了土地出让金的”那就不是你所说的“是1986年以很低的国家划拨价取得的”因为划拨土地，无须缴纳土地出让金的，缴纳了土地出让金，就不是划拨土地；2、如果当时已经缴纳了出让金，就是合法的土地使用权，无须在评估，你们是合法取得的土地使用权，也没有侵犯国家的利益；3、如果你们认为改制转让价格不低，政府是无权强行改变，也应该通过法院审判解决，后果也就是"按照当时的市场价格进行司法评估”，你们不服可以要求重新评估，对判决不服，也可以上诉、申诉的；追问：当时，土地市场尚未形成，也不存在土地出让金一说。
当时，按“国家划拨价”支付了资金，是否和以后支付的“土地出让金”的性质相同？换个说法，不管怎么个叫法，都不是无偿取得。只要是出了钱买的！就是有限公司的合法资产，就是股东的合法权益。其价值由市场确定。股权转移行为接受公司法的约束。是不是这样？
不好意思哦，还需要请徐律师确认一下。谢谢回答：1、86年土地市场不是尚未形成，是根本没有；2、2002年土地市场已经形成，也比较规范了，没有听说有什么划拨价格，只有出让价格；3、如果改制你们缴纳了所谓的“国家划拨价”支付了资金，那你们的账目应该有政府出具的“国家划拨价”支付了资金的收据，如果和当时的市场价土地出让金，差不多；、，也应该是基本合法的，差得多，也可以补交啊，那增值部分还是你们股东。追问：追问：
徐律师，真的非常感谢您。这麻烦给您添大了。法律层面的问题不明确，还的请教您啊。
前面已经说了，1986年支付了国家划拨价取得了工厂的建设用地，建成了工厂。2002年的改制也是政府主导下完成的。正如前面的李金泉律师所述：“（2002年）国有企业改制，------职工买断工龄补偿后，国有资产消失。新改制的企业属于有限责任公司，一切权利归公司股东。”在这样的的前题下，问题：
1、2002年的改制后，“1986年支付了国家划拨价取得了工厂的建设用地”的这块资产的法律地位还不能确定吗？
2、进一步说，也就是“职工买断工龄补偿”到底用了多少国有资产？是不是也不能确定？
3、您说的“差不多；、，也应该是基本合法的，差得多------补交” 补交？按什么标准补交？按什么年份的标准补交？显然没有确认啊。您不能负责任的确认这个事情的法律地位吗？谢谢
回答：1、1986年是纯粹的国有企业，国家划拨的土地，就算是交钱了，也是国家这个兜的钱，到了那个兜里，其这块资产的法律地位能确定，纯粹是国家的。2、国有企业改制，变成了股东持股，也就是个人的了，应该将国有资产作价，包括厂房设备土地，土地是国家的，按照土地市场的要求应该出让方式，作价取得，交了出让金就可以确定了，股东买了国有土地使用权。3、如果改制时股东缴纳了土地出让金或者是“国家划拨价”支付了资金，符合2002年的土地出让市场价格，就不用补了，股东也没有侵占国家利益，差得多，就的补交了，补交了后该土地的法律地位就明确了是股东的交了出让金的土地使用权了。追问：这个问题变的很大了，还的请教您啊。
这个问题为什么变的很大了？所有的国企改制前都有土地吧。涉及到了所有的国企改制后土地资产权益归属问题。是不是啊？
这样的国企改制是资产权益归属留有尾巴吗？
这样的国企改制是不完全改制吗？
有没有有关国企改制后资产权益归属问题方面的法规、司法解释或者批复什么的法律文件？
谢谢
回答：1、是的国企改制，都涉及土地使用权问题；2、可能是留的尾巴，也可能是改制官员的错误理解或者是有意为之，为某些大股东低价过得最大便宜（国企改制，一般都是单位领导牵头买断，他们是大股东，他们是真正利益的获得者，真正分到职工买断的股份极少）3、所以是不完全合理的改制，应该纠正的；4、国企改制本身就是政策为主，法规有1)•企业国有资产法，2)企业国有产权转让管理办法；。（•关于进一步规范国有企业改制工作的实施意见‣，二○○五年十二月十九日和关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干
问题的规定 等等；原则是维护国家利益，保护国有资产，保证保值增值，安排好职工，使改制企业，更好的参与市场竞争；追问： 非常感谢您提供的4个法规文件，边学边说，斗胆直言了。还望徐律师海涵。
1、 既然是所有的国企改制后涉及到了土地资产权益归属问题，用“可能，也可能”这样不确定措词，作为问题探讨，作为一种假设作是正常的。但是，就律师个体，作为确认具体问题的支撑，是否值得商榷？
2、 对2002年发生的，依据当时的政策法规完成的资产权属转移，在没有对历史事件有新的针对性政策法规前，依法只能视为当前权属人合法的完全资产。可以这样认为吗？
3、 就此案的改制，就目前这些依据，只能确认是前国企用包括土地的无争议完全资产买断了职工工龄，（前公司领导班子成员不参加改制，是拿出属公司的一个小厂，对公司国企职工改制，改制后职工满意，企业发展良好）新注册的有限公司就此获得的是合法的完全资产。其价值由市场确定。股权转移行为接受公司法的约束。是不是这样？您提供的4个法规文件中，没有找到否定的内容。相反，(国办发〔2003〕96号)《关于规范国有企业改制工作意见的通知》还要求“防止引发新的矛盾。”我们这样看这问题，当否？
4、 就目前这些回复，我们基本认同前面的李金泉律师、周网龙团队律师、孙杰刚律师的意见，也同意您的一部分意见。不过，您质疑“所有的国企改制后土地资产权属的完整性”问题，触及了利用改制腐败的深水区，的确只得探讨，当否？还望赐教。
5 这个咨询，我们感觉还没有踏实。还希望您，也希望更多的律师朋友们继续赐教。
谢谢
回答：我也是个人意见，仅供参考；不一定符合你的想法，对不起了，祝你们好运。 -
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