起诉法院，要求以转让合同无效而归还转让款。

有没有转让协议？

你好！首先，建议你们将口头承诺变更为书面协议，明确如果承诺无法达成，对方需承担什么样的违约赔偿。另外关于租赁合同的问题，虽然合同约定不能转让，但是如果对方获得了房东的认可，仍然是可行的。建议你们立即要求与房东签订一份在原有租赁合同基础之上的新合同，如果房东不同意或者变更租赁条件（例如加租等），你们可以主张与上家解除转让合同。

可以不得转让为由起诉要求解除合同。

可以起诉解除合同。

可以要求解除合同，返还转让款。协商不成的话，可以起诉。