关于商品房面积差异的疑问 律师您好，希望您能帮助解答，谢谢
  
关于商品房面积差异的疑问，情况大概见以下：
一、2004年3月20日，我签订了商品房买卖合同，合同上约定的建筑面积是98。09平方米，其中，套内面积是88。43平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为9。66平方米。
1、开了三张收据，其中，第一张2004年3月9日开的是10000的订金收据，写上了1460元/平方米（收据上写着：“1460元/平方米，限本月20日前办理正式购房手续，否则没手订金。” 这个单价怎么理解？能理解成预付订金的方式或是建筑面积吗？）；第二张是2007年3月20日开的33212元整的收据，就写着购房款，没写单价，第三张2007年4月21日开的是我贷银行款直接打进开发商帐户的100000元的收据，也没写单价什么的，三张收据加起来的总额是143212元。然后付款方式中这样约定：买受人在签定《商品房买卖合同》时， 一次性支付人民币43212元整，余款办理中国农业银行个人购房款。买受人在签定《商品房买卖合同》的同时，一次性付清其他款项并办理房屋交接手续。
 
2、购房合同内第四条 计价方式与价款中，约定是按第一种方式计算该商品房价款：该商品房属现房（开发商不知啥时把“属预售”改成“属现房”），按（套）套内建筑面积计算，该商品房单价人民币每平方米1619。5元，总金额143212元整。
3、购房合同中第五条 面积确认及面积差异处理（当事人选择按套计价的，不适用本条约定）
本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的以产权登记面积为准。。。。等等，然后就是双方同意按以下原则处理等条款，根据合同，我的房子是在3%之内的差异，应按3%内多退少补我的房款。
 
 
二、房地产权证上的竣工日期是2007年2月，登记日期是2007年7月18日，产权证上的建筑面积是98。05平方米，套内面积是85。87平方米，分摊面积12。17平方米。
1、现在我按合同中约定的套内面积来看，开发商是多收了我的款，合同套内建筑面积是88。43平方米，产权上的套内面积是85。87平方米，按着合同中约定的1619。5的套内单价，开发商是应该退钱的。
 
现我和开发商的争议：
现在开发商却说没有多收我的房款，不肯退多收的房款。说当时是按建筑面积来谈的价格，不是按套内面积来算，说套内面积的每平米价格是按建筑面积的价格换算来的，可是合同上明明约定按套内面积来计算的。
 
现在的问题请律师解答：
1、根据我以上的资料，到底是按套内面积来算还是按建筑面积来算？按套内面积打官司，我不委托律师，自己打能赢吗？
2、收据订金上写得1460平方米对后面签订的购房合同内按套面积计算有什么影响？有没有法律效力，是不是也应看成是合同的一部分？
3、现房跟预售房在我这合同中怎么来看，房产证的竣工日是2007年2月，房产登记日是2007年7月18日。我的合同是2004年3月20日签的，都没竣工是现房也不能看成是现房吧？
4、购房合同中第五条 面积确认及面积差异处理（当事人选择按套计价的，不适用本条约定）：本条款适用于商品房预售，本条款适用于商品房预售，请问这条款对现房适用吗？
5、房产登记日期是2007年7月18日，起诉期限到什么时候失效？起诉期限是我去法院起诉日开始计算的两年内还是房产证上登记日期的两年内？
6、按套内面积来签订的合同，现在合同内的公摊小于产权证上的公摊面积，我要给开发商补钱吗？如果按建筑面积来签的话，这公摊又怎么处理