你如果不是本村的人，建议不要购买，因为这样的购房协议目前被认定是无效的，你的权利得不到保障

根据您的叙述这种房产是使用村集体土地进行开发建设的小产权房，不能办理过户手续，你的房产所有权很难得到保证，现在目前法律政策严格小产权房屋的，建议慎重为好。

属于村里的小产权房，买卖并不受房产管理等法律的保护。