主要是看这座房子是商品房还是小产权房，商品房买卖时，开发商要证件齐全才能买他的房子，否则易出问题。小产权房是禁止买卖的，建议最好别买。协议内容包括，双方权利义务，违约责任，纠纷解决途径等，还有一些你认为应当写入合同的事情。越详细越好。

如果是集体土地上建的房子，你又不是该集体经济成员，最好不要买，因不受法律保护。

协议是否有效看具体情况

常子吉律师  现为河南梅溪律师事务所执业律师
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具体情况具体分析