杨静律师 VIP2013-01-07 12:25

你好，物权是以物权凭证作为依据的，车库和储藏室是否归你所有，要看车库和储藏室是否有产权证，如果有产权证，卖方没有将该车库和储藏室转让给他人，虽然卖方说购买车库和储藏室的手续已经丢失，但从房产管理部门可以通过查询房屋档案的方式查询到。所有权人变更为你后，你当然有权对面包车主提起要求排除妨碍的诉讼；如果有产权证，但卖方将该车库和储藏室转让给他人，则你可以要求卖方承担违约责任，即由原房东退还储藏室和车库款7.5万元，并赔偿1万元。如果没有产权证（但有证据能够证明该车库和储藏室是该房屋的组成部分。）且卖方没有将该车库和储藏室转让给他人，你仍然有权对面包车主提起要求排除妨碍的诉讼；如果没有产权证但卖方已将该车库和储藏室转让给他人，则你有权要求卖方承担违约责任，即由原房东退还储藏室和车库款7.5万元，并赔偿1万元。

 毕丽荣律师 VIP2013-01-08 19:06

建议你还是请律师帮你为好

你该找物业协调这个问题，

针对你所以说：
1、依据你与房主所签订的这份合同并不能证明车库和储藏室归你所有，你可以上有关部门查询该车库和储藏室的等级档案确定具体的产权人。仅以该合同不能对面包车住提起诉讼。
2、如果最终确定该车库和储藏室非原房主所有的话你可以对原房主提起诉讼，要求承担责任。
3、你也可以以相邻权受到侵害为由对面包车主提起诉讼。

车库和储藏室产权一般以登记为准，能够出售要看你是否有独立的产权。仅凭合同无法证明车库和储藏室的所有权，当然你和原房主的合同有效，发生纠纷可以按照原合同约定来进行处理。那么根据你描述的情况，对你提出的问题分别解答如下： 我的补充： 2013-01-07 11:09

1、有这份购房合同的附加条款，能否证明车库和储藏室归我所有？能否凭借这份购房合同对面包车主提起诉讼？
（1）关于车库和储藏室所有权的问题。
仅凭购房合同的附加条款是不能证明车库和储藏室归你所有的。
车库和储藏室都属于不动产，产权以登记为准，登记在谁名下就归谁所有。而对于车库和储藏室来说，其产权状况你必须到房管局进行查询，首先需要确定当初开发商的规划情况，车库和储藏室是否是独立产权，能够单独出售等情况。
如果不是独立产权，那么车库和贮藏室是不允许出售的，开发商当初可能是附随房屋的赠与，对于这样的车库和储藏室，业主只有使用权，没有产权，而你购买了该房屋后对于车库和储藏室也只有使用权，没有产权。
如果是独立产权，那么车库和储藏室在房管局是可以独立登记在业主名下的，即便原房主将产权证明丢失，你们之间也可以到房管局将证件挂失补办后过户到你名下的。
所以如果该车库是独立产权，那么你联系原房主到房管局挂失补办后过户给你即可，如果不是独立产权，那么你可以与物业协商，要求将面包车拖走，保证你对车库和储藏室的使用权。
（2）对于面包车主的诉讼。
面包车主擅自占用你的车库通道，致使你无法正常使用车库，属于侵权行为，你当然可以对面包车主提起诉讼，这是你的权利。你可以要求面包车主立即停止侵害，将车辆挪开，消除影响并赔礼道歉，如果你有因此给你造成的直接经济损失，你也可以i要求面包车主进行赔偿。
但这里需要说明的是，诉讼的途径也许可以有效的解决你的问题，但并不是最便捷的方式，因为民事诉讼一审审限3--6个月，二审也要3个月，取得胜诉判决后你再强制执行，差不多1年就过去了。如果你不着急也可以诉讼，如果你特别着急使用车库，那么你可以联系物业或者交管部门，要求把乱停乱放的面包车拖走即可。

2、在法律上我是否可以要求退还车库和储藏室，将储藏室和车库款和赔偿款退还给我？
可以，属于合同约定的合法权利。
有合同的从约定，你与原房主签订的合同附加条款中已经注明，如果将来储藏室和车库发生纠纷，原房东退还储藏室和车库款7.5万元，并赔偿1万元。既然已经有明确约定，而目前你又无法正常使用车库，属于原房主的违约行为，你可以要求退还所缴纳的车库和储藏室款项7.5万元，并要求原房主依照合同约定另行赔偿你1万元。
这里需要说明的是，基于谁主张谁举证的原则，你在主张原房主违约责任的同时，需要郑明明该车库发生了纠纷的事实，即证明车库和储藏室无法正常使用。这一点对你来说并不难，你可以一方面将面包车乱停乱放的情况拍摄照片作为证据使用，另一方面可以到物业开具证明，证明你车库不能使用的原因和现状即可。

3，关于维权方式的问题。
原房主违约已经成为既定事实，也必须承担违约责任，那么你可以通过以下几种方式维权。
（1）协商解决。
就上述相关违约责任，你可以带上合同等书面文件等， 找原房主协商要求承担违约责任，如果你们双方分歧不大，那么达成一致意见后，双方签订协议，约定违约责任的承担方式和最终处理方式，并由原房主对你进行退赔即可。
（2）发律师函。
如果协商不成，你可以委托律师向银行发律师函。律师函可以对对方起到催告和警示的作用，催促对方积极主动承担责任，比起司法途径要便捷许多，但律师函没有强制性，如果对方拒不赔偿，最终还是需要提起诉讼。
（3）提起诉讼。
如果经协商和发函，原房主拒不解决问题的话，那么你可以到法院起诉，要求继续履行合同或者要求解除合同，同时追究银行违约责任。起诉需要到被告户籍地地地或实际居住地地法院起诉。诉讼时效为2年，自你知道或应当知道侵权行为发生之日起计算。

正对你提出的问题，补充回答如下
1，、即使原房主提供不出车库和储藏室的手续证明，依据购房合同，在法律上也承认我拥有该车库的使用权吗？
法律上不会承认你对车库的所有权，但你有使用权法律是承认的，基于你是该房屋的业主，对车库的使用权是房屋所有权的附随权利，这一点没有问题
2、物业公司的人说我们小区的车库都有编号，但是购房合同上只注明了车库的具体位置，没写编号，这样做有效吗？
有效，只能要能够证明你的车库实际位置即可。
3、凭借这份购房合同和面包车侵权证明，就可以起诉面包车主吗？
可以、购房合同和面包车侵权证明可以作为证据使用，但最好还能追加一个物业给你开具的证明，证明你的车库具体地点和位置就是面包车挡住的那个，这样证据链就能连接起来了
4、如果选择报案，是打110还是到当地法院？
报案应当是打110或者到当地公安局，但这个属于民事纠纷，警察不管，你应当到你房屋所在区法院起诉，属于侵权行为发生地，该区法院有管辖权。

——首先，对方的停车是否有合法的车位？没有的情况下直接找物业解决即可，否则你们之间的纠纷在协商不成的情况下直接向人民法院起诉解决即可，如有需要，可以致电咨询。

可以他要求对方空出场地来，不能要求退车库。

凭此合同只可以起诉原房东，可以查询房产登记部门的房屋登记

根据你的叙述你的储藏室和车库应该是没有独立产权的（否则原房东补办产权即可不需要跟你约定退款事宜），建议你找物业公司拖走面包车；或要求原房东退款，如不退要求其提供证据证明其享有储藏室和车库的物权。

1、难？
2、可以？

1、依据你与房主所签订的这份合同并不能证明车库和储藏室归你所有，你可以上有关部门查询该车库和储藏室的等级档案确定具体的产权人。仅以该合同不能对面包车住提起诉讼。
2、如果最终确定该车库和储藏室非原房主所有的话你可以对原房主提起诉讼，要求承担责任。
3、你也可以以相邻权受到侵害为由对面包车主提起诉讼

不能    可以

1、不能证明；2、2、你是车库的实际占有使用人，无效购房合同，也可以起诉，妨害你的人；3、你不能要求退车库和赔款，因为还没有发生占有和使用权纠纷；（妨害你通行不属于的） 我的补充： 2013-01-07 18:15

、2、你是车库的实际占有使用人，无须购房合同，也可以起诉，妨害你的人

第一、可以；第二、因为不是产权纠纷，只是车位影响，所以不可以此为由要陪款。